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1、南山商业市场综述 1、 南山商业市场面临的历史契机深圳城市中心的西移，滨海大道的建成通车，西部跨海大桥的规划，给予了南山商贸物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商贸物业发展的澎湃动力。如今，南山居住，市区上班已成为部分深圳人的时尚生活。随着南山本地商业需求与日递增，南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。在南山购物环境日渐改善的条件下，南山商贸物业将彻底一改完全区域内消费的特征，将有力地辐射宝安及其周边地区，吸引港人前往购物的前景也不是奢望。 2 南山商业市场的消费群体分析满足本地市场需求 从南山本地人口及现时在售、在建和在营业的商服物业总量比例来看，南山商服物业在未
2、来发展中可满足本地商业的发展需要，可满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。南山在建、在售的商服物业逾万平方米，截止到年底其商服物业空置量达万平方米，二项相加南山在未来一年内的商服物业供应量将达到万平方米，南山居住人口万，平均每人拥有平方米的商服物业，此种比例远高于其它地区商业配套比例。在南山未来的商服物业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居民消费，满足本地居民需求是重中之重。 辐射周边居民 周边指科技园、西丽和宝安。历史上南山与这三个地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，南山在近几年的商业发展中已形成了以几大商场为龙头的成熟大商圈，而科技园、西丽
3、和宝安的商业还显得不成规模、不具特色、不上档次，由于南山与这三个地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的南山商服物业的发展中，它能吸引周边的居民加入到本地商场的消费群体中来。 吸引港人购物 罗湖区已成为港人置业和购物的理想区域，已成为不争的事实。港人每天到罗湖大包小包购物已成为罗湖东门老街及其它购物商场的一大景观。港人前往罗湖购物是因为港人可以最近、最便利到达罗湖，是因为港人对罗湖商服物业有较深入的了解，是因为罗湖的购物环境已接近和达到香港水平。随着西部跨海大桥的建成开通，南山与香港的距离缩短，坐车只需十几分钟，这使得大多数港人可便利前往南山。一方面，跨海大桥的开
4、通可吸引港人南山置业居住，居住南山的港人可增加本地的商业消费需求；另一方面，交通便利，通关方便，两地物价差和南山购物环境的日臻完善，会使得一部分港人把购物的区域转移到南山，从而可使得南山的商业需求总量得以增加，商业发展步入更高的平台。3 南山商圈状况分析南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，特别在商圈分布上，南山商业发展的龙头商场的带动作用不可估量，至今已在南山形成了：以人人乐、沃尔玛为中心的商圈；以家乐福为中心的商圈；以女儿国、愉康商城为中心的商圈。这三个商圈，是南山商业发育得最为成熟的繁华区。本项目位于以人人乐、沃尔玛为中心的商圈，又称“沃尔玛商圈”，此商圈目前发展最具潜力，不
5、仅档次高，而且多为知名度高、有很强消费支撑力和号召力的大型商场，再加上顺电近期的加盟，使得该商圈更具分量，另外，本项目万豪商业城和相临的佳腾电器城也是有一定规模的商场，大家主题不同，各有侧重，使得该商圈经营业态丰富。 南山商业街道分布状况分析南新路南山老城区，人流量大，商业繁荣，低档为主，业态多样常新路商业繁荣，业态多样，餐饮业最发达，有家乐福商场南山大道人流量大，主要服务于周边居民区，有愉康超市、女儿国南油大道商业前景好，以档次较高的大型商场为主，有海雅百货、沃尔玛、佳腾、万豪等，但交通干线不聚人气，且分布分散。登良路业态以五金配件、汽车修理为主，装饰材料也较发达内环路不聚人气，基本无商业，
6、有东方巴黎在售东滨路商业繁荣，业态多样.随着后海大批住宅兴起，被众商家看好小结：从上表看出，南油大道的商业目前档次高，且较为集中，有形成“南山华强北”之势。5 南山商业供应量分析 进入年来，蛇口沃尔玛购物广场，南新路女人世界，姊妹城，南山商业文化中心的海雅百货新形象商场先后开张营业，西部电子商场、佳腾电器城、万豪商业场、东方巴黎服装城等商服物业铺天盖地广告宣传及层出不穷的多种促销的活动的开展，形成了南山商服物业争抢市场的一个个火爆场面。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物业逾万平方米，其中总建筑面积在平方米以上的有南城购物广场、西部电子时代广场、万豪商业城、南油佳腾电器城、东方巴黎时装城
7、、女人世界南山分店、姊妹城、南景园商场、仓前锦福苑商场、富嘉名阁商场、大陆庄园商场、星海名城一期商场及国兴苑商场等十几家，其中在今年十月以前开业的商场有五家。这十几家在售和在建的大型商场，大都以主题商场宣传，鲜明界定和划分终端目标消费群。 在深圳市全市的商服物业区域构成比例中，南山区年商服物业施工面积，占到全市的。新开工面积占全市的，竣工面积占全市的，楼花销售面积占全市的。以上数据表明，南山商服物业已成为深圳商服物业中的主要组成部分，南山商服物业的稳步发展，为南山区商业环境的日臻完善提供了基本的条件。 项目名称位置商场面积（M2）入伙时期经营项目南城购物广场南新路300002000.10百货精
8、品展望西部电子时代广场南油大道与学府路交界处166392000.6电脑、通讯、办公自动化、音响器材苏豪名厦商场桃园路/南新路20002000.4深圳秭妹购物城桃园路50002000.5服装及女性产品南贸市场桃园路82832000.10小商品批发、肉菜市场仓前锦福苑裙楼南新路/学府路50002000.12现空置万豪商业城南油大道150002000.10家居广场南油金晖家居广场南油大道100002000.5电脑、音像、通讯器材、家电、台湾高档家具东方巴黎时装交易广场内环路/南山144782000.10尚未开业女儿国南山分店桃园路/南新路30001999.12女性及儿童用品女人世界南山分店桃园路/南
9、新路36002000.4女性及儿童用品沃尔玛蛇口分店南油大道/内环路30002000.4百货超市海雅百货南油大道/滨海大道350002000.1百货商场6 南山商业商业特征分析* 档次低、规模小，经营品种不全这也是造成以往南山商业气氛平淡的一个重要原因。南山商服市场，包括人人乐、家乐福、愉康仓储商场，总体商业规模不大，三家商场营业面积加起来才2万余平方米。加上各类商铺门店，总的商业面积约2030万平方米，由于商业不集中，分布在从南头到南油的广阔区域，十分分散，又大都采用地铺式经营，因而经营的各种商品品种较少，档次较低，显得比较零乱。以服装为例，无论是已经倒闭的金太阳商业城，还是南新路口的南新时
10、装商场，登良路的登良自选商场，都以经营低档时装为主，除人人乐购物广场和新开业的女儿国南山分店、海雅百货外，很难能见到较高档的商品。除此之外，就只有近千家经营饮食、日用百货、鞋帽服饰、珠宝钟表、五金交电器件、低档家私的商铺门店，如常兴路商业街等。* 商圈形象未能深入人心，人气不旺滨海大道通车后，罗湖上班，南山居住成为一部分人的梦想。而现在南山居住，福田、罗湖购物却是活生生的现实。由于几个主要大商场相隔较远，中间的小商铺又不成气候，使得相当一部分人不得不到市中心区甚至罗湖去购物。特别是科技园的中高收入者，大部分身居南山，却很少为南山的商业发展作贡献。除了必要的日常用品外，购买衣物、电脑、家电、家具
11、等，南山均不是首选，甚至压根儿就没想到南山。据统计，到华强北和东门购物的南山人比例达到25以上。这部分有相当购买力的消费者的分流，无疑是南山商业发展的一大损失。* 整体规划分散零乱，无统一布局在南山购物，有可能遇到这家卖皮鞋，而紧邻的那家却在卖五金配件，再过去是饮食店，而饮食店隔壁却在卖陶瓷建材的情况，由于设有统一规划，这些大都是由住宅楼的底层改建的商铺就给人一种特别零乱的感觉。7 南山商业发展趋势分析当众多的发展商把眼光盯向南山的住宅开发时，一些精明的发展商早就瞄准了南山的商服市场。近两年来，南山商服楼盘推出速度之快，规模之大，档次之高，非往年堪与比拟。有14个商服楼盘竣工入伙或即将开业，面
12、积近20万M2，大部分商场面积均在5000M2以上，上千家新推的商铺门店招租在即。而商业用房面积达40000M2以上的南油购物公园将把南城购物广场以南的姊妹购物城、家乐福、海雅百货、万豪商业城、人人乐购物广场、沃尔玛、筹建中的天虹商场等联成一片，形成一个完整的商业圈，南山商业文化中心规划中的面积为287500M2的商业用房的全面建成将使南山商业圈真正与东门、华强北三足鼎立、强势互动。* 各大型主题商城粉墨登场今年就有7家大型主题商城开业，西部电子时代广场是集电脑、通讯、办公自动化、音响器材、电子元配件、电子玩具、网络系统为一体的专业化电子配套市场；姊妹物城是经营全品牌女性服装为主的主题商城；女
13、儿国、女人世界的女性品牌主题早已深人人心；南油佳腾电器城率先在南山开电器主题商城之先河。* 大型综合类商场问世，惨淡经营海雅百货规模35000M2，在海雅百货开业之前，南山尚无一家大型百货商场。其起点高，规模大，经营品种齐全，并规划有大型停车位，而且在经营理念，操作手法上都有全新突破，但受周边人气影响，尚处于惨淡经营之中。* 品牌商家大举抢滩登陆女儿国购物城南山分店己于去年底开业，今年，女人世界南山分店、沃尔玛购物广场也相继登台亮相。特别是沃尔玛蛇口分店，坐镇蛇口与南油交汇处，是深圳规模最大的沃尔玛购物广场，以其无形的金字招牌的强大凝聚力必能够将蛇口、南油、南头三块断档的商网紧密地衔接，将片区
14、内几十家分散的商家以统一的商业形象重新展现，而老牌劲旅人人乐购物广场与沃尔玛比肩而立，逐鹿南山商圈，辐射关外，从而带旺南山商圈的人气，大力提升整体形象。* 南山商圈架构被重组商圈内大商家变得密集，以两家超市为主导的商业格局被打破。综合类大商场、主题商城、专业商场、仓储式商场均登台唱戏，抢夺领班权。以南城购物广场、姊妹购物城、女人世界为中心的南新路口商业区，以西部电子、愉康商场、女儿国购物城为中心的愉康商业区、以沃尔玛、人人乐、万豪商业城、南油佳腾电器城、顺电为中心的沃尔玛商业区将在家乐福、海雅百货的承南启北下形成一个完整的商业圈。* 南山商业将向中高档方向发展滨海大道通车后，创世纪滨海花园、鸿
15、瑞花园、招商海月花园、中海丽苑、海典居、海珠城等住宅区业主的大规模入住，加上科技园、深大片区原有中高收人阶层的存在以及西部硅谷、跨海深港大桥通车的宏伟蓝图，使商家不断看好这里的中高档市场。规划中的南山商业文化中心，南油购物公园均有大规模的住宅和商业用房开发，南山商圈内充满了无限商机。* 竞争激烈导致商家不断有新的促销手段家乐福超市的进驻曾使南山最有名气的愉康商场改为仓储式商场，不断增加经营品种，改善购物环境，而后两家商场均打出了最低价的招牌，力争以价平取胜，以招徕更多的顾客。海雅百货的开业，如同浅水湾里开来了一艘航空母舰（家乐福、人人乐、愉康商场三家商场加起来还不够海雅百货面积大）；南山商圈内竞争压力激增。目前，家乐福、人人乐、海雅百货三家商场都开通了免费接送选购物大巴，各种各样的购物送礼、集团购物热线的优惠促销活动不断出笼；一些取悦消费者、吸引口头客的举措更让消费者有一种上帝的感觉。如人人乐购物广场推出的真心换真情活动，如果消费者在人人乐购物广场遇到下雨，不
