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1、弗布克1+1管理工具箱系列物业公司规规范化管管理工具具箱（第3版） 配套光盘周鸿 编编著北京目录第二章 市场发发展部5第二节 市场发发展部管管理制度度5一、市场拓拓展管理理制度5二、市场拓拓展人员员管理制制度8第三节 市场发发展部管管理表格格10一、市场调调查计划划表10二、物业情情况调查查表11三、年度广广告预算算表13四、客户等等级分类类表13五、招商项项目规划划表14第三章 服务中中心15第二节 服务中中心管理理制度15一、服务中中心管理理规定15五、文化活活动管理理制度19第三节 服务中中心管理理表格21一、业主入入住登记记表21二、住户信信息登记记表22三、收费项项目一览览表22四、
2、回访记记录登记记表23五、房屋出出租登记记表23六、出入证证件收发发表24七、报修受受理登记记表24八、维修回回访记录录表25九、社区活活动管理理表25第四章 秩序管管理部27第二节 秩序管管理部管管理制度度27一、安全保保卫管理理制度27三、保安人人员管理理制度32第三节 秩序管管理部管管理表格格36一、来访人人员登记记表36二、物品出出入登记记表36三、辖区车车辆管理理表37四、停车场场交接班班记录38五、保安巡巡逻签到到卡39六、保安工工作周检检表39七、治安报报案登记记表39八、消防巡巡查记录录表40九、临时动动火作业业申请表表40十、消防检检查整改改通知单单41第五章 环境管管理部4
3、2第二节 环境管管理部管管理制度度42一、保洁管管理制度度42二、绿化管管理制度度46第三节 环境管管理部管管理表格格49一、环境清清洁检查查表49二、保洁物物品领用用单50三、保洁工工作检查查记录表表50四、每日卫卫生巡视视检查表表50五、草坪养养护记录录表51六、绿化养养护检查查表51七、绿化工工具使用用登记表表52八、绿化工工程施工工日检查查表52第六章 工程管管理部53第二节 工程管管理部管管理制度度53四、电梯安安全运行行管理制制度53五、外委工工程施工工管理规规定55第三节 工程管管理部管管理表格格57一、装修验验收表57二、房屋设设施养护护计划表表57三、设备管管理表58四、工程
4、维维修报批批表59五、设备维维修管理理表59六、工程验验收报告告表60七、空调保保养管理理表61八、电梯巡巡视记录录表62九、返修申申请表63第七章 质量管管理部65第二节 质量管管理部制制度65一、服务质质量监测测控制制制度65二、物业服服务纠正正改进制制度67第三节 质量管管理部管管理表格格72一、质量记记录管理理表72二、物业管管理诊断断表72三、质量管管理检查查表73四、质量体体系评审审计划表表73五、质量体体系评审审报告书书74六、质量改改进评审审记录表表75七、服务质质量改进进报告表表75第八章 财务部部76第二节 财务部部管理制制度76二、财务会会计管理理制度76四、费用报报销管
5、理理规定82第三节 财务部部管理表表格84一、物业管管理费用用预算表表84二、物业管管理收支支预算表表85三、应收管管理费明明细表86四、管理费费欠费分分析表87五、公共设设施维修修费用表表87六、公司财财务收支支日报表表87七、月度收收支状况况汇总表表89八、固定资资产登记记明细表表91第九章 行政人人事部92第二节 行政人人事部管管理制度度92一、行政办办公管理理制度92二、人事管管理工作作制度96第三节 行政人人事部管管理表格格1000一、送发文文件记录录表1000二、用车申申请审批批表1000三、印章使使用登记记表1011四、办公用用品请购购单1011五、员工培培训计划划表1011六、
6、员工请请假申请请单（一一）1022七、员工请请假申请请单（二二）1022八、员工离离职单1033第二章 市场发发展部第二节 市场发发展部管管理制度度一、 市场拓展管管理制度度下面是某物物业公司司的市场场拓展管管理制度度，供读读者参考考。制度名称市场拓展管管理制度度编 号执行部门第1章 总则第1条 为为加强对对企业物物业项目目的拓展展管理，扩扩大企业业影响力力，增加加企业利利润，特特制定本本制度。第2条 本本制度适适用于物物业项目目拓展时时的管理理事项。第2章 拓拓展基本本要求第3条 市市场拓展展人员需需要定期期制订物物业项目目市场调调查计划划，收集集可进行行拓展的的物业项项目。第4条 市市场拓
7、展展人员在在收集物物业项目目信息时时，需要要严密注注意客户户主动联联系或他他人主动动推介的的物业项项目，对对此类项项目应重重点关注注。第5条 有有下列情情形之一一的物业业项目需需要提请请公司审审核，确确认是否否作为目目标项目目。1. 综合合楼（高高层）面面积少于于200000平平方米，小小区（多多层）面面积少于于500000平平方米的的项目。2. 物业业管理费费用过低低的项目目。3. 业主主委员会会因非原原则问题题与前物物业公司司纠缠不不清的项项目。4. 维修修基金不不足或不不到位的的项目（限限于成熟熟小区）。5. 物业业管理配配套设施施不全，后后续管理理需要投投入大量量资金的的项目。6. 档
8、次次过低的的项目。7. 曾因因工程问问题引起起业主公公愤、被被媒体多多次负面面曝光、在在业内造造成不良良影响的的开发商商的项目目。8. 开发发商或大大产权主主超过两两家的项项目。9. 公司司资源配配置达不不到客户户满意要要求的项项目。第6条 市市场拓展展人员确确定目标标项目后后，需要要对其进进行详尽尽的调查查，调查查时需要要注意以以下两个个方面。1. 要从从多方面面尽可能能掌握项项目信息息，了解解开发商商的实力力和主要要目的。2. 需要要尽量了了解竞争争对手的的强项和和弱项，取取长补短短。第7条 市市场拓展展人员确确定意向向性目标标后，需需要上报报部门经经理审核核，由其其组织人人员进行行现场考
9、考察，调调查真实实数据，为为物业管管理方案案的制定定奠定基基础。第8条 市市场拓展展人员在在物业项项目拓展展时所制制定的物物业项目目管理方方案应包包括以下下内容。1. 本企企业简介介2. 项目目管理机机制架构构（1）提高高管理服服务水平平的新设设想。（2）拟采采取的管管理方式式、工作作计划和和物资装装备情况况。管理理方式包包括但不不限于内内部管理理架构、激激励机制制、监督督机制、自自我约束束机制、信信息反馈馈处理机机制等。工工作计划划包括管管理服务务人员住住房、管管理用房房、器械械、交通通工具以以及通信信、安全全防范装装备及办办公用品品等。（3）管理理人员的的配备、培培训。3. 项目目实施计计
10、划对物业项目目的前期期介入，需需制定相相应实施施方案，列列明前期期人员、工工作方式式、工作作内容等等。4. 经费费收支预预算包括收入项项目和支支出项目目预算，其其中有文文件规定定的按文文件规定定执行，无无文件规规定的按按市场价价测定。另另外应列列出年度度盈亏情情况测算算和增收收节支措措施。5. 物业业项目的的维修、养养护和管管理（1）机电电设备设设施的管管理。制制定详尽尽的设备备设施年年、季、月月、期等等定期维维修保养养检修以以及日常常维修计计划、方方案、标标准；制制定各类类应急抢抢修、处处理方案案；制定定详尽的的设备设设施经济济运行方方案，保保证设备备设施高高效、经经济地运运行。（2）物业业
11、维修养养护计划划和实施施。根据据房屋各各部分的的使用年年限和房房屋本体体维修基基金的建建立情况况，提出出房屋各各部分的的定期维维护和日日常维修修计划、方方案、标标准和实实施效果果。根据据公共设设施的使使用年限限和公共共设施专专用基金金的建立立情况，提提出公共共设施的的定期维维护和日日常维护护计划、方方案、标标准和实实施效果果。（3）各项项管理指指标的承承诺及为为完成承承诺指标标采取的的措施。各各项管理理指标，包包括房屋屋及配套套设施完完好率、房屋屋零修、急急修及时时率、维维修工程程质量合合格率及及回访率率、绿化化完好率率、清洁洁保洁率率、停车车库完好好率、公公共设施施设备完完好率、主主要机电电
12、设备完完好率、治治安案件件发生率率、火灾灾发生率率、有效效投诉率率与处理理率、管管理人员员专业培培训合格格率、维维修服务务回访率率、使用用人满意意率及其其他有关关指标等等内容。以以上各项项指标均均须注明明有关规规范标准准依据和和计算测测定依据据以及承承诺采取取的措施施。6. 管理理规章制制度和档档案的建建立与管管理（1）管理理规章制制度包括括公众制制度、单单位内部部岗位责责任制、管管理维护护运作制制度及标标准、管管理人员员考核制制度及标标准等内内容。（2）档案案的建立立与管理理包括竣竣工验收收资料、房房屋的单单体竣工工图、物物业使用用人档案案、装修修管理档档案、维维修档案案、巡视视记录、运运行
13、档案案、投诉诉与回访访记录及及其他管管理服务务活动的的记录及及归档。7. 公共共秩序的的维护结合项目的的具体情情况和环环境特点点，提供供行之有有效的维维持物业业管理区区域公共共安全及及周围秩秩序的方方案；对对消防、公公共安全全、公共共卫生等等方面的的突发性性事件有有应急预预案。8. 保洁洁服务根据项目的的特点和和实际情情况，制制定合理理的公共共区域日日常清洁洁、保洁洁、消杀杀、垃圾圾处理工工作计划划及区域域工作标标准、规规程等。9. 绿化化养护管管理根据项目的的特点和和实际情情况，制制定合理理的绿化化养护方方案、区区域工作作标准及及防止损损坏植物物的预防防性措施施。10. 社社区文化化便民服服
14、务包括社区文文化建设设、社区区服务与与特约服服务。第9条 拓拓展的物物业项目目若以顾顾问的方方式参与与，所确确定的物物业管理理方案应应包括以以下基本本内容。1. 项目目的物业业管理策策划。2. 项目目物业管管理顾问问服务范范围及内内容。3. 项目目物业管管理制度度建设顾顾问服务务。4. 项目目物业管管理顾问问模式及及顾问酬酬金。5. 项目目物业管管理主要要顾问人人员简介介。第3章 市市场拓展展谈判及及合同签签订第10条 市场拓拓展人员员进行物物业项目目的市场场拓展时时，就目目标物业业项目的的谈判内内容包括括以下几几个方面面。1. 物业业管理办办公用房房及员工工宿舍的的面积。2. 物业业办公用用品及管管理工具具、用具具的购置置。3. 小区区内配套套设施、设设备（包包括交通通标志、楼楼号门牌牌标识、安安全防护护栏、保保安岗亭亭、出入入口道闸闸、楼层层垃圾桶桶等）是是否齐备备。4. 房屋屋交付使使用后保保修期内内的返修修及费用用问题。5. 前期期介入的的费用标标准。6. 项目目入伙后后，小区区
