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1、（售后服务）咸阳市保障性住房售后与物业管理20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越管理方案，值得您下载拥有咸阳市保障性住房物业管理度咸阳市住房和城乡建设规划局二O壹壹年九月目录1、咸阳市保障性住房售后和物业管理办法2、安全用气管理度3、安全用水、用电管理度4、出入登记管理度5、公共设施的使用和维修保养度6 、环卫工作岗位度7 、监督管理机8 、门卫工作岗位度9 、小区管理公约10 、消防安全管理度11 、治安管理度咸阳市保障性住房售后和物业管理办法第壹章总则第壹条为规范我市保障性住房的物业管理，根据有关法规、政策规定，制定本办法。第二条我市城区范围内保障性住房的管
2、理、使用、服务及其监督管理活动，适用本办法。第三条本办法所称保障性住房，是指由市住建局、区建设局等投资建设或储备的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房及限价商品住房。第四条保障性住房建筑区划的前期物业管理活动，应当由建设单位和市住建局签订委托协议，明确关联责任。市住建局具体依法或受托负责保障性住房的使用、管理、服务的监管工作。第六条廉租住房、公共租赁住房的物业服务工作由市政府关联部门组建专业机构（以下统称物业服务企业）实施，或由市住建局从保障性住房物业服务企业备选库（以下简称备选库）中选聘物业服务企业实施。第七条于壹个保障性住房建筑区划内，应当由壹家物业服务企业实行物业管理。保障性住房的业主、
3、承租人应当遵守住房保障、物业管理关联法律法规政策的规定和临时管理规约、管理规约的约定。保障性住房的承租人仍应当遵守房屋租赁的有关规定和房屋租赁协议的约定。第二章物业管理和服务第八条市住建局于保障性住房的管理活动中，应当履行以下职责：（壹）宣传、贯彻执行保障性住房政策，监督检查保障性住房的使用和物业服务；（二）会同物业服务企业做好保障性住房的动态管理和跟踪服务工作；（三）培训从事保障性住房使用管理的人员；（四）负责入住和退出保障性住房时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立保障性住房使用管理信息系统和维修管理档案，发布保障性住房使用动态信息；（五）承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和关
4、联的招标、委托等管理工作；（六）办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；（七）核拨物业服务费补贴;（八）受理举报和投诉，且及时依法处理;（九）委托的其它管理事项。第九条市住建局应当按照公开、公平、公正的原则，统壹建立备选库且定期公布。入选备选库的物业服务企业应当符合下列条件：（壹）具有物业服务企业资质；（二）信用记分结果不低于90分；（三）物业服务项目经理和关联物业服务人员已纳入市物业服务人员执业名册；（四）内部管理严格，规章制度健全；（五）其他按规定应当具备的条件。第十条市住建局应当从备选库中选聘具有相应资质的物业服务企业为保障性住房建筑区划提供前期物业服务，且和受聘的物业服
5、务企业签订期限不超过5年的前期物业服务合同。市住建局应当参照示范文本制定保障性住房临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主、承租户的共同利益，业主、承租户应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作由约定。市住建局应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为保障性住房买卖合同、租赁协议的附件。第十壹条受聘为保障性住房建筑区划提供物业服务的物业服务企业，应当和业主共同创建和谐物管，使保障性住房建筑区划的物业管理达到规定的标准，同时做好以下工作：（壹）依约对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，且维护关联区域的环境卫生和秩序；（二）协助公管中心登记保障性住房入住、使用情况，发现
6、违规由租、由借、转让、调换、运营、空置等情况，及时方案公管中心；（三）受理保障性住房维修的报修申请，协助做好施工监督、竣工验收和现场管理等工作；（四）协助公管中心办理保障性住房住户的入住、退由等关联手续，建立保障性住房的关联档案；（五）配合关联部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；（六）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，且按规定方案有关部门处理；（七）协助有关部门核实、处理有关投诉、举报；（八）承担其它委托事项。第十二条保障性住房建筑区划内的建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备符合成均市
7、物业管理条例规定的条件后，方可交付使用。第十三条保障性住房竣工交付住户使用30日前，建设单位应当按规定和物业服务企业和公管中心完成物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作。第十四条保障性住房建筑区划内的物业服务力量配备，由物业服务企业按照行业规范要求落实，可优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员，且纳入市物业服务人员执业名册中管理。第十五条保障性住房物业服务费用标准，于政府指导价标准内，由物业服务委托双方根据项目规模、物业服务事项及其质量等因素约定。第十六条保障性住房的业主、承租人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定按月足额交纳物业服务费用。生活确有困难的廉租住房承租户，
8、能够按规定向公管中心申请物业服务费用补贴。第十七条建立物业服务费用补贴专项资金，具体补贴办法另行制定。第三章使用和维护第十八条保障性住房竣工交付住户使用时，建设单位应当向业主、市住建局发放、递交房屋质量保证书和房屋使用说明书以及共有部分清册，公管中心应当向廉租住房、公共租赁住房的承租人发放房屋使用说明书。第十九条廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；于租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复且承担费用，造成损失的应当赔偿损失。廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行
9、维修改造、增加设施设备的，由市住建局统壹组织实施，承租人应当予配合。第二十条建设单位应当依法按照保修期限、范围承担保障性住房的保修责任；能够自行组织维修，也能够委托其他单位进行维修。保障性住房保修期满后，廉租住房、公共租赁住房专有部分的维修责任市住建局承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修责任由业主自行承担；共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。第二十壹条保障性住房应当按照关联规定建立专项维修资金，且依据关联规定专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。第四章监督管理第二十二条市住建局应当设立保障性住房使用、管理、
10、服务的投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。市住建局应当按规定对保障性住房建筑区划内的物业管理工作进行巡查和考核，发现物业服务企业有未落实本办法第十壹条所列各项工作及规定的和谐物管创建通报内容之壹的，应当督促物业服务企业于15日内整改。第二十三条物业服务企业发现保障性住房住户有以下情形之壹的，应当于24小时内书面方案市住建局：（壹）和其申报收入有明显不符的高消费行为；（二）取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过半年；（三）保障性住房发生转租、转借、转让、出租、调换、运营；（四）家庭收入、资产、住房情况发生明显变化未按规定及时申报；（五）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；（
11、六）其它违反规定的情形。第五章关联责任第二十四条任何单位、个人发当下保障性住房使用、管理、服务及其监督管理活动中有违法、违规行为的，均可向市住建局举报，区房产管理部门、公管中心应当及时依法、依约处理。第二十五条物业服务企业有下列情形之壹的，市住建局应当及时终止前期物业服务合同，同时报送关联部门依法处理：（壹）对存于的问题不按规定时限整改或俩次之上整改不到位；（二）连续俩次测评，业主满意度低于80%；（三）发生重大责任事故；（四）未按本办法第二十三条规定履行方案义务；（五）造成共用部位、共用设施设备重大安全隐患，或造成俩次之上重大群体性事件；（六）应当及时终止前期物业服务合同的其他情形。第二十六
12、条有关单位的关联工作人员于履行工作职责中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究其责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则第二十七条保障性住房使用、管理、服务活动中发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，能够向人民法院提起诉讼，也能够向当地人民调解机构申请调解。第二十八条各县市、区的保障性住房项目的物业管理，可参照本办法实施。第二十九条本办法由咸阳市住建局负责解释。第三十条本办法自年月日之日起施行.安全用气管理制度1 、请使用合格的燃气设施，安装燃器具要请具有施工资格的施工队进行。发现问题要请专业技术人员维修。2、橡胶管和灶前旋塞、橡胶管和燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确
13、保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2 米，不得穿墙越室，且定期检查，发现老化或损坏需及时更换。3、 每次使用燃器具时必须确认其开关于关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。4、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀。5、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。安全用水、用电管理制度1 、住宅区内居民或商铺，施工队需临时接用水、电时，应向物业管理处申请，经查核获准后由技工监督实施。2 、住宅区内任何单位或个人未经物业管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。3 、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的
14、负荷。提倡居民于室内配备漏电保护开关，因违反安全用水、用电的规定而造成事故，住户应承担责任。4 、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝容量。5、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使其远离易燃物，人要离开时，注意断开电源。6 、住户长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀。7 、住户应爱护公共用水、用电设施。不得有意损坏水表或电表。8 、对公共管道、线路和房屋内管道、线路进行维修时，住户有义务提供方便，对因装修或住户使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，物业管理处有权要求责任者疏通或修复。出入登记管理制度1 、入住本小区的业主需将个人
15、及住宅的详细资料申报到小区物业管理办公室进行登记，落实通水、通电等事宜。2、非小区住户不得随意进入小区，来访者须于门卫处登记，经同意后方可入内。3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放于指定位置，机动车辆停放于小区指定区域。4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，且配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，且签名确认同意，方可将物品搬出。公共设施的使用和维修保养制度1 、小区内的共用设备包括供电、给排水、消防、通信、治安监控等设施设备，公共部分全权由物业管理处或管理处委托的专业公司代管。2 、物业管理处定期检查共用设备运行状态，包括：检查设备设施机械性能、安全防护措施、运行环境（温度、湿度、清洁卫生等），确保公共设施正常运行。
