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1、成都航空港项目可行性分析报告航空港项目可行性分析报告航空港片区简介1992年 航空港的辉煌记忆早在1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，比起目前的羊西线、桐梓林、双楠、光华、金沙等居家区域还要早5年。但好景不长，最终因成双路改建为机场高速路，虽缩短了成都到双流的距离，去隔断了人气和商气，给各开发商带来的致命的打击。8年历练 在蛰伏中积蓄潜能2000年以来，随着市政配套设施完善众多高校和研究院相继进驻 ，航空港成为了成都少有的教育科研产业基地，拥有强劲的活力，截至2006年3月，航空港已累计投入基础设施建设资金20亿元，建成26条骨架道路；供水厂3座，日供水能力30万立方米；110
2、KV变电站3座，35KV变电站1座；天然气日供气能力50万立方米；污水厂日处理能力10万吨，累计引进企业240家，到位资金220亿元，建成投产企业145家，上市公司5个，累计实现工业总产值201.64亿元，工业增加值75.7亿元，入库税金10.9亿元，利润7.4亿元 .2006年释放潜能楼市腾飞 如果说，机场高速路的建设阻挠了房地产开发，那么拓宽建设机场路辅道，则为航空港楼市插上了腾飞的翅膀！去年，机场路辅道拓宽至40米，两边还有15米宽的景观绿化带，机场路不再是“绊脚石”，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积蓄了8年的潜能，房价也才能在一年多时间里，从2500元/平方米涨到350
3、0元/平方米.种种迹象已充分表明，政府相关部门非常重视航空港成都门户区的开发建设，而众多大型财团对这一区域发展也充满信心，也使众多投资置业者看到巨大商机，开发商更是趋之若鹜. 项目概况项目情况： 位于城南航空港片区，北距机场路500米，南距川大1公里，东邻大众汽车职工别墅园区，西接宗申流溪丽园和上优水岸交通情况： 附近有300，304，806，804B，813公交线规划情况 ： 土地面积： 12亩，7966.49平方米 目前建筑情况： 2栋多层住宅楼，7层，六通（水、电、气、光纤、电话、路），4/2/2有七套，3/2/1有14套，2/2/1 有49套，总共70套。 周边配套：省警官总医院，成都
4、商业银行，中国银行，白家信用社，家园国际大酒店，航空港管委会，比邻四川大学江安校区，成都信息工程学院，西南民族大学，棠湖外语实验学校周边楼盘：上优水岸，新航印象，宗申流溪丽园，久福居，书香尚品，川大河畔，翰林楠城，温哥华花园 。 项目位置情况本案项目区域楼盘分布情况本案项目SWOT分析优势：西临黄忠路，出行动向较为便利，有804B公交车地块介于高新区、双流县城之间，为项目开发提供稳定的潜在客源基础地块方正，有利于坡地景观的塑造地处各大高校中间地带，是各高校教师置业的理想之地项目本身自带部分建筑及景观，可巧加利用，在节省前期成本的同时，有利于前期项目的塑造项目SWOT分析劣势：原有地块的2栋建筑
5、对产品规划，有一定程度限制项目西南面为大件路，过往车辆以重型机车为主，废气、环境污染严重目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，地块东南方向为农民回迁房，受其素质影响，会对产品的品质提升有一定影响项目在双流县域内及高新区等周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力 项目SWOT分析机会：按照成都市“住宅开发中心南移”的规划格局，会加快区域相关基础设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合项目生活居住理念的设计航空港本身区位优势及高新区的规划优势，已引发区外人士的关注和现实购买实践，可为项目提供一定的客户来源区域现有各类水景楼盘，其营造过于表面化，为项目
6、提供了潜在机会寻求鄙司，建立良好的合作伙伴，使区域市场运作日趋规范，为项目开发提供一个健康的发展机会项目SWOT分析威胁：项目面积过小，很难开发出大型高档楼盘吸引客源，相对周边楼盘竞争力将大大折扣在售楼盘及待开发楼盘较多，规模大且品牌高，客源分流、并会对项目推出时造成一定的竞争压力地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威胁区域客源需求理念的转换需要一个时间，新进项目易面对日趋缓慢的销售压力 项目SWOT分析 建议项目原有2栋建筑、景观，可采用因地适宜改造，以最大可能节省开发成本沿大件路可适当建绿地、隔离带，弱化大件路路噪音、污染等问题考虑购买力因素及区域现有商
7、业的空白，建议采用集中商业形式，可考虑建设区域商业形态引进先进的保安监控设备，确保社区安全的同时提升社区的居住品质。产品建议上可适当考虑成都地区或沿海地区精品高档楼盘 产品的区域移植，以填补市场之空白区域市场的启动尤为重要，可考虑与当地品牌如久居福项目进行联动。 区域楼盘分析区域界定：本次调研范围为航空港辖区，北靠川藏路，西临长城路，南至川大路样本类型：八个竞争项目 分析要素：重点分析点为户型面积及配比、销售价格、物业情况、媒体通路等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息 区域楼盘分析2952.8万350083-15183.4：2/2/183.9：2/2/196.9：3/2/1104.7
8、：3/2/1116.6：3/2/2118.5：3/2/2118.9：3/2/2122.6：3/2/2150.5：4/2/2（3/3/2）151.5：4/2/2（3/2/2）151.9：4/2/2 (3/3/2)1.85500028800上优水岸总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析2856.836007815878.2：2/2/186.99：3/2/199.84：3/2/2107.9：3/2/2116.2：3/3/2120.8：3/2/2123.7：3/2/2126.4：3/2/2134.1：3/2/3158.8：4/2/21.7921515.812020
9、新航印象总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析31-55万均价：3600 8614285.49:2/2/186.57：2/2/187.16: 2/2/188.4：2/2/189.66：2/2/1119.33：3/2/2125.36：3/2/2129.54: 3/2/2142.52：4/2/21.88500037007816080：2/2/184 ：2/2/187 ：2/2/189 ：2/2/190 ：2/2/1111 ：3/2/1115 ：3/2/1114：3/2/1130以上：4/2/23.9450000153341久福居总价区间单价（元/ ）户型配比容
10、积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析16.837.2330051-12451.19：1/1/171.16：2/2/165.03：2/2/173.93：2/2/193.40：2/2/180.08：3/2/195.87：3/2/1124.58：3/2/10.44000010000书香尚品总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析31.864.8400078-18678.61:2/2/193.75:2/2/185.93:2/2/180.22:2/2/1146.17:3/2/1 跃99.60:3/2/1 99.8:3/2/1 131.16:3/2/1 跃110
11、.9:3/2/1108.31:3/2/1121.14:3/2/1121.03:3/2/1117.35:3/2/1123.79:3/2/199.32:3/2/1124.53:3/2/1160.80:别墅跃131.86:别墅跃186.86:别墅跃153.70:别墅跃1.8599600.5850854.76川大河畔总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析26.667.5350076-19380.88：2/2/176.6：2/2/188.17：2/2/193.02：2/2/189.26：2/2/181.50：2/2/188.82：2/2/177.2：2/2/192.
12、93：2/2/192.87：2/2/188.8：2/2/192.87：2/2/188.79：2/2/11.7158000104627 翰林南城2总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析26.667.5350076-193139.9：3/2/1157.47：3/2/1103.33：3/2/1112.66：3/2/1128.72：3/2/1107.93：3/2/1103.20：3/2/1107.93：3/2/1119.64：3/2/1102.61：3/2/1124.63：3/2/197.83：3/2/1136.86：3/2/1108.37：3/2/1103.62
13、：3/2/1112.66：3/2/1113.14：3/2/1146.47：3/2/1117.73：3/2/1115.20：3/2/1124.59：3/2/1151.92：别1.7158000104627翰林南城2总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/占地面积/楼盘名称区域楼盘分析340080185101.13：2/2/186.38：2/2/190.59：2/2/189.62：2/2/1121.27：3/2/1128.91：3/2/1130.15：3/2/1116.70：3/2/1121.47：3/2/1126.27：3/2/1125.83：3/2/1125.09：3/2/1107.19：3/2/12.27258500113587温哥华花园2总价区间单价（元/ ）户型配比容积率总建面积/
