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1、从基本面和技术面分析预测XXX地产公司A股未来走势 以.0日行情为例摘要：通过基本面分析和技术面分析两种手段，结合万科2010下半年度的多种数据和报表，以2010年12月9日的行情为例，分析万科A股在2010年底以及2011年头的走势。根据宏观经济和万科公司层面的分析，以及KDJ和MACD等技术分析，预测万科A股将会在2010年底的短期下滑之后持续走高，所以可以在现在这个时点买入或者持有。关键词：CPI 房地产政策调控 K线 MA分析 宏观经济1基本面分析1.12010下半年宏观经济分析中国的持续增长，其中在下半年有个城市达到了个亿以上。其中，上海更是以14900.93亿元位居榜首。高涨的的背
2、后是同样持续高涨的。数月前，市场探讨焦点还是经济过热，如今时过境迁，话题已转移到对经济增长将会大幅放缓的担忧。我们预期2010 年下半年经济增长将放缓，但主要原因并非出自基本面恶化，而是政府正逐步取消经济刺激性支出以及近期出台的紧缩政策（尤其以房地产行业为主）。而放眼世界经济，在欧洲方面，欧盟正在全力施救那些陷入危机的国家，主权债务困境不会像金融危机一样造成严重衰退。紧缩的财政政策和宽松的货币政策已经成为欧元区国家主要的宏观经济政策。在美国方面，经济的复苏有放缓的趋势，政府刺激政策在2010 年下半年将逐渐退出，这也会在未来抑制消费的增长。所以在未来的宏观经济上，还是会保持一定的稳定增长。1.
3、2 2010下半年我国房地产行业宏观调控分析在今年3月份十一届人大会议上，温家宝总理说:“群众的心情我非常理解，我也知道所谓蜗居的滋味。”同时他指出，政府有决心治理房地产市场的暴涨。温家宝表示，他有决心，在本届政府任期内能把这件事情管好，使房价能够保持在一个合理的价位。回首过往，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但调控归调控，我们可以看到一些数据，从今年的1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%
4、、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。在今年的11月14日，温总理在澳门说因为复杂原因大陆的房价依然很降不下来。很显然，我们可以看出，中国的楼市并没有和中央预期的一样降下来，充其量只能说保证在了合理的升幅水平之内。另外，如果2010年内几轮房地产调控政策失败的话，后果将及其严重。政府在2010的房价调控政策中背水一战，如果不能成功的话，中国的经济将不允许在往后的日子里承受更剧烈的调控。房地产关系着多个行业的兴衰，关系着一个国家的多个命脉支柱产业。中国的楼市如果在更加严厉的调控下崩盘，中国的每一个国民都要为楼市崩盘分担经济损失，如果楼市崩盘引发全面的经济危机，我们老百姓承受的损
5、失将会更多。所以，在2010年底或者是2011年，中央不会出台更严厉楼市打击政策。其次就是在CPI疯涨的情况下，物价都在上升。即使中央出面调控，楼市也会保持在合理的升幅水平内。1.3 万科公司层面分析随着行业集约化程度的增强，地产行业同样存在产品同质化的趋势。与此同时，消费者对住宅的消费意识和消费经验有了显著提高，对房地产产品功能之上的附加值形成了新的追求。对大规模开发的地产商而言，具有高知名度和偏好度的品牌，能为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，支持产品延伸，形成市场优势。万科1988年进入房地产开发领域，经过十几年的发展，集中资源创立了一系列地产开发项目
6、品牌及物业管理品牌。万科体会到运用品牌战略可以在地域性很强的房地产开发行业中发挥规模效应，使跨地域开发成为优势，并维持长期的高速增长。中国房地产行业处于蓬勃发展的阶段，规模化经营和竞争层面的提升为房地产企业的品牌建设创造了良好的条件和契机，但是中国房地产开发市场仍处于初级阶段，消费者尚未完全形成品牌意识，开发商普遍缺乏清晰连贯的品牌策略、有效的品牌管理系统及运用各种传播手段整合推广品牌的能力。但顺应市场和行业的发展趋势，房地产企业的竞争从产品力层面上升到形象力层面，将成为必然。1.3.1 万科公司基本素质分析万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市
7、里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能
8、部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。1.3.2 万科公司盈利能力及财务状况分析一直以来，房地产行业的发展备受关注。全球金融危机之后，房地产行业再一次被推到“风口浪尖”。近三年来，大多 数房地产企业的发展可谓“峰回路转”，我国房地产企业的发 展犹如坐了趟“过山车”，从 2007 年的宏观密集调控对象到再 次被定位为“国民经济
9、的重要支柱产业”，从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，这些都对房地产企业产生重大影响。正如万科2009 年度报告所写：“2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再 到 2009 的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。”万科企业 2009 年度报告显示，其盈利相关财务指标较去年有一定幅度的增长，企业盈利能力呈现 V 型反转。 单位：万元 数据来源：万科2009年度报告从以上图表可以看出，万科的净利润、每股收益在 2008年跌入低谷后， 2009 年发生反转，不仅超过了 2008 年的数值， 还超过了 2007 年的数值，创出历年新高；营业
10、收入、净资产收 益率较 2008 年也有一定的增幅，其中营业收入也创历年新高。报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表截至 2010 年 9 月 30 日，公司股东总人数为 1,306,313 户（其中 A 股 1,276,270 户，B 股 30,043户）。报告期末股东总数1,306,313前十名无限售条件流通股股东持股情况序号股东名称（全称）期末持有无限售条件流通股股份数量种类1华润股份有限公司1,619,094,766A 股2中国银行易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金150,556,325A 股3刘元生133,791,208A 股4中国人寿保险股份有限公司分
11、红个人分红-005L-FH002 深111,741,448A 股5中国工商银行融通深证 100 指数证券投资基金102,239,426A 股6MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC100,240,821A 股7中国建设银行博时主题行业股票证券投资基金98,000,000A 股8HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD92,012,968B 股9TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.82,454,306B 股10中国工商银行上投摩根内需动力股票型证券投资基金73,
12、809,464A 股再看看万科股票的持股人情况，不难看出前10名的股东都是国内外的大公司、大投资机构。大户多由大的企业财团、信托投资公司以及拥有庞大资金的集团或个人组成。一般来说，有大户照顾的股市在行情看涨时上扬的幅度较大；相反，在行情下跌时，由于有大户的支持，滑落的幅度则较小。但是，一旦出现主力大户撤退时，则会出现行市迅猛滑落。因此，了解大户的交易动态十分重要，对于研究和判断股价走势，具有相当高的参考价值。万科2010半年度报告主要财务指标单位：人民币元项目2010 年 6 月 30 日2009 年 12 月 31 日比年初数增减总资产160,512,664,552.08137,608,55
13、4,829.3916.64%流动资产152,561,515,901.91130,323,279,449.3717.06%流动负债85,884,688,461.1068,058,279,849.2826.19%归属于上市公司股东的所有者权益39,772,953,744.3937,375,888,061.146.41%股本10,995,210,21810,995,210,218-归属于上市公司股东的每股净资产3.623.406.47%万科2010第三季度主要会计数据及财务指标（单位：人民币元）2010.9.302009.12.31增减幅度总资产187,935,298,155.38137,608,5
14、54,829.3936.57%归属于上市公司股东的所有者权益40,255,221,613.6837,375,888,061.147.70%股本（股）10,995,210,218.0010,995,210,218.00-归属于上市公司股东的每股净资产3.663.407.70%2010 年 7-9 月比上年同期增减2010 年 1-9 月比上年同期增减营业总收入5,614,099,409.40-27.42%22,380,429,859.16-24.25%归属于上市公司股东的净利润459,505,335.256.07%3,272,003,908.4510.63%经营活动产生的现金流量净额-(1,20
15、7,363,590.00)-110.74%每股经营活动产生的现金流量净额-(0.11)-110.74%基本每股收益0.0426.07%0.29810.63%扣除非经常性损益后的基本每股收益0.04022.61%0.2817.27%稀释每股收益0.0426.07%0.29810.63%净资产收益率1.15%-0.10 个百分点8.39%-0.45 个百分点扣除非经常性损益后的净资产收益率1.09%+0.07 个百分点7.92%-0.68 个百分点注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司所有者权益和归属于上市公司所有者净利润；2.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计
