物业管理基本制度与政策

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1、物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一节物业管理的概念1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、保养、管理维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动;2、对于房屋等建筑户的管理，可以根据不同情况采取不同的方式：选聘，自管及 委托；3、条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动;4、作为建筑物的所有权人业主，可对建筑物形式占有权、使用权、收益权、处分 权；5、业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业;如业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定进行；

2、6、物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业双方就物业 管理服务为标的所进行的一项交易;物业企业是根据物业服务合同来提供服务； 物业管理活动的前提条件是市场原则；物业管理的内容是对物业进行维护、保养、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护；7、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托合同外，进行有偿服务；8、条例调整的范围：住宅物业管理活动和非住宅物业管理；9、条例规定住宅物业的建筑单位需通过招投标的方式来选择物业管理企业；10、条例包括城市也涵盖乡村；11、物业管理的市场化特征：房地产物质形态的演变导致了物业市场状况的演 变；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相

3、适应；物业管理活动应当 遵循市场原则；非市场性的房屋管不属于物业管理；12、条例强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规 则;13、按照社会产业部门划分的标准物业管理属于第三产业;房地产也属于第三产 业14、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化；物业管理社会化的基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业 管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业;物业管理社会 化的必要前提是物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离；物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果；物业管理最主要的特点是市场化； 物业管理企业是按照现代化企业制度组建并运作 ，

4、具有明确的精经营宗旨 和管理章程,实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业 法人；第二节我国物业管理的产生与发展1、物业管理起源于19世纪60年代的英国，正值资本主义上升时期，大量农村人 口涌入城市;历经了一个多世纪，在全国各地逐渐推行；2、20 世纪初，美国芝加哥建筑管理人协会；3、物业管理日益被业主和政府重视；4、我国的物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的；5、1949年后，国家对城市房地产确立了实行国有化的政策;公有住房的总量历经 了一个由小到大、再由大到小的演变过程；6、几十年来我国房屋管理一直采取福利型的行政管

5、理模式，符合当时城镇住房制 度的要求,是解决城镇居民住当问题方面实行的基本政策和制度;包括：城镇住宅 建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系 等方面,这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度;7、改革开放前的城镇住房制度主要特征：住房投资是由国家和国有企业统包； 住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家报修包养制度；8、住房建设、分配、管理都是由国家和国有企业统包是我国在计划经济体制下 的城镇住房制度;9、1978年房地产领域进行了三项改革,城镇住房制度改革,城市土地制度改革、房地产生产方式改革;10、综合开发后的住宅小区呈现三个特征：【量多、规模大、建筑

6、水平与配套设施设备得到突破性的提升;11、1998年开始实行住房分配货币化;12、1981年第一家涉外商品房管理的专业公司一一深圳市物业管理公司，挂牌成立;13、广州东华物业管理公司在实践中完善小区物业管理模式；14、1993年深圳市开始积极探索物业管理招投标制度；15、截止到2005年底，物业管理企业超3万家,从业人数突破300万;全国已有近 十万物业管理从业人员通过培训；16、物业管理在实现全面建设小康社会中发挥的作用：实施物业管理有利于促 进经济发展；实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；实施物业管理有利 于增加就业；实施物业管理有利于维护社区稳定；实施物业管理有利于推动房地产的良性发

7、展；17、房主消费,四项基本消费包括：住房消费支出；家庭装饰装修、家具家电等 消费支出；使用过程中水、电、气、暖等方面的长期消费支出；房屋大中修及 设备设施改造以及物业管理消费支出；18、我国物业行业的发展史年份颁发部门/ 召开部门地区文件名称会议名称目的备注1993深圳市人大深圳深圳经济特区 住宅小屋物业 管理条例我国第一部物业管 理地方性法规1994建设部城市新建住宅 小区管理办法总结深圳和广州经 验的基础上1999建设部深圳全国第三次物 业工作会议推广深圳物业管理 项目招投标制度和 经验1995建设部全国优秀示范小区和优 秀市长的表彰活动2000中国物业管 理协会加强行业指导和行 业自律

8、成立2001中国物业管 理协会杭州中国物业管理 发展论坛开会 地点第三节我国物业管理制度的历史沿革1、政府之所以起到不可或缺的作用,主要基于三个原因：物业管理模式需要政府发挥应有的作用；从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度的干 预；物业管理是广大百姓的民生问题；2、条例为分水岭，划分颁布前后两个阶段,两个阶段既存在着承继关系，也各自具 有鲜明的特点；3、1990至2003年物业管理政策法规的主要特点是借鉴性、过渡性、针对性;4、我国的物业管理制度是有国家法律法规政策和地方性法规政策组成的;个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成；5、城市新建住宅小区管理办法内容是：确

9、定了物业管理活动的主要部门；确定 了物业管理工作的基本内容；明确了社会化、专业化的物业管理模式；确定了 业主选举产生物业管理委员会制度；明确了管理委员会的权力和义务；明确了 物业管理企业的权力和义务；确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；针 对业主的主要违规行为提出管理措施；针对物业管理企业的违规行为规定了行 政处罚措施；6、物业从业人员培训合格上岗制度的主要内容：关于物业管理企业经理、部门 经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法；物业管理企业经理岗位规范；物业 管理企业部门经理、管理员岗位规范；7、条例出台后2003年6月8日起物业管理政策法规的特点是：配套性、经验 型、操作性；8、年份颁发

10、部门文件名称目的备注建设部城市新建住宅小区管理 办法确定了城市新建住 宅小区物业管理的 新体制1997建设部全国城市物业管理优秀 大厦标准及评分细则1998财政部物业管理企业财务管理 规定具体规范物业管理 企业财务管理行为1998. 11建设部 财政部住宅共用部分共用设施 设备维修基金管理办法保障住房售后的维 修管理,维护住房产 权人和使用人的共 同利益专户储存， 专款专用， 严禁挪做法 用2004. 3建设部物业管理企业资质管理 办法第四节物业管理条例1、条例起草小组的主要工作：收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况； 开展立法研究，掌握第一手资料；进行专家论证，研讨立法中的难点问题；广

11、泛征 求意见，以求彰显民意；2、我国物业管理是深圳起步，香港地区的物业立法对内地物业管理立法影响很大; 物业管理在我国发展仅有20多年历史；3、物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，如何更广泛地了解反映社会各方 面意见，一直是国务院领导所关心的问题；4、条例的立法指导思想主要表现双方的利益：强调保护业主的财产权益,协调单 个业主与全体业主的共同利益关系；强调业主和物业管理企业是平等的民事主 体，是服务和被服务的关系；强调业主与物业管理企业通过公平、公正和协商方 式处理物业管理事项；5、条例立法中遵循的基本原则：物业管理权力和财产权利相对应的原则；维护 全体业主合法权益的原则；现实性与前瞻性有

12、机结合的原则；从实际出发，实事 求是的原则；6、条例所创设的法律制度的内涵：尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主 协商、自我管理、平衡利益的机制；条例和有关法律法规共同规范物业管理活 动；妥善处理政府和市场的关系；7、物业管理的基础是业主的财产权；8、建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；9、共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础;业主共同财产的管理和共同 利益的平衡由民主协商的机制来实现；10、共同契约，必须要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡;11、对违行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为,坚持损害赔偿优先的原则;1

13、2、条例主要内容条文目的第一条立法宗旨第三条提倡通过市场竞争机制选聘物业管理企业第三十三条依法取得职业资格证书第四十七条在安全防范方面的协助义务，聘请保安人员时应遵受国家有关规定13、法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分;14、法律责任自身特点 P29-30 ,它是与违法行为相联系的；它的内容是法律明确 而又具体规定的;它具有国家强制性；它是由国家授权的机关依法实施的;15、条例的法律责任的特点：行政责任、民事责任并存；凡是能够通过承担民 事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；体现了业主自我管理、自我监督的原16、条例基本法律关系：业主相互之间的关系；物业管理企业与业主之间的关 系

14、我你；开发商与业主以及物业管理企业之间的关系他你我；供水、供电等单 位与业主及物业管理企业之间的关系相关单位社区居委胡与业主、业主大会及 物业管理企业的关系；物业管理各方主体与政府之间的关系；17、民事行为最基本的原则在与其主体的平等性和行为的自愿性;18、条例形成的时间表年份颁发部门/ 召开部门文件名称会议名称目的国务院物业管理条例物业管理进入法制 化、规范化发展的新 时期199904建设部物业管理条例起草小组成立200103起草小组条例 送审稿建设部常务会议提请国务院审议2000605-11国务院法制办 及建设部政法 司赴上海、深圳两地发 展专题调研国务院法政办条例 草案登报公开向社会征求 意见国务院常委会第 九次会议通过条例草案第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容