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1、2016年中国房地产市场趋势展望市场研究报告【最新资料,Word版，可自由编辑！】1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化(1) 宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长图：2007年以来全国主要宏观经济指标走势2013年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面， 一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济增速继续下滑至7.5%,三季度GDP增速回升至7.8%, 10-11月的经济指标 均显示中国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。2013年12月中央经济会议明确明年经
2、济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求 进，改革创新。虽然总基调延续了上年的“稳中求进”，但同时 强调要坚持“改革创新”，并要求把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十 八届三中全会提出全面深化改革的总目标后再度明确“改革”将成为 未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关 系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整。“合理增 长”表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再片面追求高增长，经济增长要与 调结构、促改革、惠民生协调均衡。国家信息中心、中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在7.0%，2014全年经济增长
3、将呈现前高后低的局面。不再 单纯追求经济增长，表明新一届政府将更多地通过调结构和深化改革来释放经济活力，单纯通过信贷增长刺激经济增长的时代一去不复返。(2) 货币环境：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长截至2013年11月末，货币供应量(M2)同比增长14.2%,明显高于年初设 定的13%左右的调控目标。1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比 增长10% 已超过去年全年的8.2万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预 期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长(不再 是过去多年的
4、高速增长)，房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作会议首次将 “着力防控债务风险”单列任务，表明地方 政府必须强化防控债务风险，谨防风险失控给经济带来的潜在风险。图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速(月度)沁4需要注意的是，今年下半年贷款利率的放开以及“贷款基础利率”的公布 标志着利率市场化的改革更进一步，明年将继续推进利率市场化和人民汇率形成 机制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府 与市场之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政 府所倡导的理顺 “市场与政府的界限”中非常关键的一环，这也将成为新届
5、政府 经济稳增长、促转型思路下的重要一笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅 对供需双方的资金状 况产生显著影响，更重要的是将改变整个经济的流动性，而 这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力。(3) 房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。10-11月，一线城市和部分房价涨幅较快的 二线 城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三 四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配 置中起决 定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳
6、步建立。展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长 效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热 点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动 产登记、财产 公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进 长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业 发展更加健康。在 全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的 机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕 育变化，市场有望逐
7、渐回归理性。2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓（1）模型预测：销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科 院、北大“朗润预测”等机构对2013年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向 和中央经济工作会议精神，对2014年房地产市场提出如下假设：假设1:宏观经济平稳增长（GDPt曾长7.5%）；假设2:货币政策稳中趋紧（M2增长13%贷款余额增长13%新增贷款 约9.3万亿元，社会融资额20万亿）；假设3:城镇化进程稳步向前（2014城镇化率为55% ；假设4:调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松
8、。在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：图：2014年全国房地产市场各项指标预测结果数据来源：CREIS中指数据，中国房地产指数系统预测2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%;商品房销 售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速 均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增
9、长15.0%-17.5%； 房屋新开 工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。(2) 需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓新增贷款增长继续推动商品房需求增长，但信贷扩张放慢和高基数导致增 速趋缓图：2008年至今商品房销售额与社会融资额增速对比2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的 变化通 常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在 2009年 一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值
10、。2013 年，社会融资额增速持续下行，从一季度 58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将 保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，今 年前三季度 新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷 款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速 自一季度高点连续下降， 预计四季度仍将在历史较低水平。展望 2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增 贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近 13亿平米，规模再创 历史新高，增速也处于2010年来的高点
11、，在高基数 下2014年销售面积增速放缓 是大概率事件。市场惯性决定2014年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增 速趋缓图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计 明年上 半年商品房销售面积占全年比重约 40%全年商品房销售面积增速前高后 低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长 7.9%，下半 年增速小幅回落至6.1%。季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧
12、和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明 显，下半年成交量比上半年高 49.8%。2014年将保持下半年高于上半 年的季节性 规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。(3) 供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓图：2007年至今商品房销售面积、新开工累计同比增速对比土地成交推动新
13、开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓 导致全国新开工增幅有限。2012年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013 年前三个季度土地成交面积同比增速均超过30%考虑到拿地与新开工的时间差（一般为6-12个月），预计2014年新开工将继续增长。由于目前三四线城市供应充足（占全国新开工面积超过 60%，企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工 密切相关的销售面积增速（历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约3-6个月）在2013年也不断趋缓，预计2014年全国房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米， 同比增长6.0-8.0%。受销售增速和流动性趋缓影响，投资增速略有下降。过去六年的历
14、史数据 显示，销售指标增速与M2增速基本同步，领先于开发投资指标约6-12个月。根据“动 态模型”测算结果和假设条件，明年商品房销售面积增速继续放缓，M2增 速也将趋于平稳，受这一趋势影响，2014年全国房地产开发投资额将为 9.8-10.0 万亿元，同比增速在15.0-17.5%之间，比今年略有降低。（4）价格：供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房 价上行势头图：2007年至今全国房屋新开工与销售增速差值及价格同比政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增
15、速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步 收窄。预计2014年这一趋势将继 续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄， 全年商品房销售均价同比涨幅在 7.0%-7.6%间，略低于2013年。信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影响显著。2008年以 来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。 2013年，新一届政府明确表示未来不可能出现如 2009年的大规模货币发放，超额 货币增速放缓具有一定的 必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房 产价格的涨幅缩小是大概率事件。受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013年，全国住宅用地楼面地价TOP10地块的价格水平全面提升，由2012年的19000-40000 元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，单价最高的北京农展馆 8号地块楼面 均 价达73099元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视， 2014年 少数热点城市房价上涨压力依然较大。3.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性(1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效 应日趋明显展望2014年乃至更长时期，不同城市量价走势和政策导向的分化进一步 加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但
