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1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 社会环境对南京房地产的影响1. 人口数量：趋势和数量：城市“拉力”强，南京暂住人口10年增6倍在我国城乡一体化发展过程中，城市相对于农村，拥有更充足的物质和更多元的文化生活。城市对农村人口有着强大的“拉力”。过去10年间，南京市按照“大南京、新南京”的理念，逐步实现城乡规划一体化等“五个一体化”，城市“拉力”效应明显，流动人口增长迅速。根据户政管理暂住人口调查，2000年全市累计登记暂住人口为47.2万人，而2009年已达285.5万，10年间南京市暂住人口登记数量增长了6倍。在这10年中，每年净流入人口基本上都超过10万人。2006年、2007
2、年年均增加15.67万人，年均增长13.1%。持续、较大规模的外来人口为南京的建设和发展增添了新的活力。2.人口构成地区总人口按性别分性别比例(以女性为100)男女全市595799230524482905544105.06市区513377126244342509337104.59城区236384412143631149481105.64玄武475902248733227169109.49白下466182238047228135104.34秦淮24443512170712272899.17建邺1956829560710007595.54鼓楼684580354628329952107.48下关29
3、7063155641141422110.05郊区276992714100711359856103.69浦口496472255650240822106.16栖霞397571203766193805105.14雨花台19936310566993694112.78江宁81082840421940660999.41六合865693440767424926103.73县824221428014396207108.03溧水403694208308195386106.61高淳420527219706200821109.403.男女比例性别和年龄：男性明显多于女性，青壮年超过一半统计显示，南京男性流动人口明显
4、多于女性。2010年实有暂住人口中，男性为939362人，女性为569896人，男性较女性多369466人，性别比例为1.65：1。在年龄方面，流动人口的构成中主要以青壮年流动人口为主。16岁以下为1.7万人，占总数的1.1%；1725岁为55.7万人，占总数的36.9%；2645岁为76.8万人，占总数的50.9%；46岁以上为16.7万人，占总数的11%。4.来源和分布：近四成来自省外，暂住在江宁区的最多南京市流动人口中，来自江苏省以外的居多。根据实有暂住人口统计，2010年暂住人口登记数中，来自江苏省省外市、县的有93.8万人，占总数的62.2；来自江苏省其他市、县的有57.1万人，占总
5、数的37.8。从流动人口来源省份看，以周边省份流入居多，尤其是安徽省人口流入占绝大多数。流动人口来源省份前10位的分别是安徽、河南、四川、山东、湖北、浙江、江西、福建、湖南和陕西，其中来自安徽省的有42.8万人，超过其他9省之和。南京流动人口分布广泛，但各区县之间分布不均衡。总体看，主城区流动人口数量多于城郊区县流动人口。但从单个区县来看，江宁区的数量远远多于其他各区。2010年，江宁区有暂住人口47.9万人，排名第二、三位的栖霞区和建邺区分别有33.8万人和26.1万人。5.家庭规模：家庭规模趋小化态势明显 平均每个家庭户人口2.77人 家庭功能趋于弱化。最新数据显示，我市常住人口中，平均每
6、个家庭户的人口为2.77人，比全省平均水平（2.94人）低0.17人，比全国平均水平（3.10人）低0.33人。2000年以来，我市家庭户数的增长速度超过同期家庭人口数的增长速度。 6.人口受教育水平报告预测，我市家庭规模将继续趋小化。在小型化的家庭结构中，单亲、空巢等不完整型家庭比例将大幅度提高。而家庭规模缩减、居住离散、成员间关系松散，则削弱了养老等传统的家庭功能，家庭在婚姻、生育、养老照护等方面出现了许多新的问题，社会化养老和老年服务产业面临更大的社会责任和发展空间。 报告数据显示，我市目前在校大学生数约81万人，占常住人口的10%左右。高中文化程度人口比重由前些年的20.14%升至20
7、.82%，位居全国副省级城市第4，与北京、上海差距很小。在校研究生为9.28万人，在宁“两院院士”为79人。与此同时，小学文化程度人口比重由前些年的24.26%降至16.02%。2011年末全市实有流入人口181.6万。在登记的流入人口中，大学以上文化程度的占全部暂住人口的17.6%，约32万。由于人口综合调控政策的陆续实施，2011年度大专以上流入人口比2010年增加了10个百分点。初高中文化程度的人数占到全部暂住人口的69.9%，仍有12.5%的小学以下文化程度人口流入我市，二者合计为149.6万。7.城市历史传统 历史：国父中山先生曾经这样评价过南京：南京为中国古都，在北京之前。其位置乃
8、在一美善之地区。其地有高山，有深水，有平原。此三种天工钟毓一处，在世界之大都市诚难觅如此佳境也。历史上南京既受益又罹祸于其得天独厚的地理位置和气度不凡的风水佳境，过去曾多次遭受兵燹之灾，但亦屡屡从瓦砾荒烟中重整繁华。且在中原被异族所占领，汉民族即将遭受灭顶之灾时，通常汉民族都会选择南京休养生息，立志北伐，恢复华夏。大明、民国二次北伐成功；东晋、萧梁、刘宋三番北伐功败垂成。南宋初立，群臣皆议以建康为都以显匡复中原之图，惜宋高宗无意北伐而定行在于杭州，但迫于舆论仍定金陵为行都。即使太平天国以南京为都，亦以驱除异族统治为动员基础和合法性之一。所以南京被视为汉族的复兴之地，在中国历史上具有特殊地位和价
9、值。故朱偰先生在比较了长安、洛阳、金陵、燕京四大古都后，言“此四都之中，文学之昌盛，人物之俊彦，山川之灵秀，气象之宏伟，以及与民族患难相共，休戚相关之密切，尤以金陵为最。” 8.南京的房地产形势 预计2011年的房地产政策主要是限购限贷限价为核心，从2011年的1月26日出台了国八条，以及后面的南京的限购令、中央调整存款准备金率、温总理首次提到下条房价，以及李 克强再次强调了房地产税的试点问题，等等一系列政策，我们预计2012年总基调是坚持房地产调控政策不动摇，最近国家相关部门也是召开了年度会议，也是落实中央经济工作会议的精神，都有涉及到房地产的相关内容，包括保障性住房开工面积的700万套，中央的补助资金也再继续增加。下半年，我们预计2012年下半年的政策仍然是一个从紧的趋势，但是随着调控效果的显现，下半年的调控政策可能会稳中趋松，可能会有一些微调，因为涉及到刚需的限购以及信贷政策也可能会有所松绑，但是房地产开发的信贷还会受到限制。预计部分城市可能会有放松或者是退出限购的迹象，但是也可能会以房地产税来替代这些限购令。 /
