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1、目 录课题前言2一、开展(kizhn)本钱(bn qin)控制(kngzh)的原那么(n me)2二、东方港湾(gngwn)开发工程成控方案的主要内容3第一章决策阶段的本钱控制4一、决策阶段本钱控制要点5二、决策阶段本钱控制流程图7三、决策阶段本钱控制相关部门职责8四、决策阶段本钱控制主要相关人员职责9五、建议10第二章 设计阶段的本钱控制13一、设计阶段本钱控制要点17二、设计阶段本钱控制流程图25三、设计阶段本钱控制的相关部门职责29四、设计阶段本钱控制主要相关人员的职责31第三章 招投标阶段的本钱控制体系38一、招投标阶段的本钱控制要点39二、招投标阶段的本钱控制流程图45三、招投标阶段
2、本钱控制相关部门的职责46四、招投标阶段本钱控制主要相关人员的职责47五、建议49第四章 施工(SH GNG)阶段本钱(BN QIN)控制(KNGZH)51一、施工(sh gng)阶段本钱(bn qin)控制要点54二、施工阶段本钱控制流程图58三、施工阶段本钱控制相关部门职责62四、施工阶段本钱控制主要人员职责63五、建议69第五章 竣工阶段的本钱控制70一、竣工阶段本钱控制要点70二、竣工阶段本钱控制流程图72三、竣工阶段本钱控制相关部门职责73四、竣工阶段本钱控制主要相关人员职责73五、建议80第六章 竣工结算阶段的本钱控制83一、竣工结算阶段的本钱控制要点84二、竣工结算阶段本钱控制流
3、程图92三、竣工结算阶段本钱控制相关部门主要职责94四、竣工结算阶段本钱控制主要相关人员职责96五、建议100附录一：东方港湾本钱控制体系组织结构图：102附录二：东方港湾开发工程责任本钱控制表6：103附录三：东方港湾开发工程责任本钱控制表8：104课题前言在剧烈(jli)的市场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化(zhunhu)为产品和效劳(xio lo)，为了进一步提高企业(qy)的经济效益，工程(gngchng)本钱控制日益成为房地产开发企业经营管理的重点。就东方港湾房地产开发工程的本钱控制，我们提出以下发方案。一、开展本钱控制的原那么l、目标本钱原那么。房地产开发企业在开发房地产工程
4、之前，如果不确定一个总的本钱控制目标目标本钱，钱花到哪算哪，往往会导致本钱的失控，也无法为本钱控制提供明确的努力方向。所以本钱控制必须遵循目标本钱原那么。在工程开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标本钱；在工程开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级本钱目标体系，并结合工程进展的实际情况加以动态调整，为工程开发各项举措的本钱控制提供明确的方向。东方港湾工程处于二期工程全面展开的阶段，是充分利用一期工程相关资料建立详细的本钱目标体系的大好时机。参见：2、全员全过程控制原那么。本钱控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前
5、提下通力合作。本钱控制也决非控制好其中一个环节就可以了，而是要控制好各个环节、控制好全过程。3、权、责、利相结合的原那么。企业给予(jy)各部门本钱(bn qin)控制的相应(xingyng)权限，并明确其对控制结果应承当(chngdng)的责任(zrn)。同时，对其本钱控制的结果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门本钱控制的积极性，实现本钱控制的目标。二、东方港湾开发工程成控方案的主要内容 东方港湾开发工程成控方案的主要由本钱控制目标体系和本钱控制实施体系组成。本钱控制第一章 决策(juc)阶段的本钱(bn qin)控制(kngzh)一、决策(juc)
6、阶段本钱(bn qin)控制(kngzh)要点决策(juc)阶段的本钱(bn qin)控制主要在于投资估算和工程评估。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。决策阶段各项技术经济决策，对该工程的工程造价有重大影响。决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。特别是规模确实定、建设标准确实定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的上下。据有关资料统计，在工程建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，到达80%90%。因此，决策阶段是决定工程造价的根底阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。一投资估算决策阶
7、段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定工程是否可行及主管部门进行工程审批的参考依据。投资估算是指在工程投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设工程的投资数额进行的估计。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设工程资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设工程的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。不仅是拟建工程投资决策的依据，同时也是假设决定建设工程后，那么将成为拟建工程的实施阶段投资控制的目标值。二工程评估工程评估是企业决策层进行开发工程决策的依据,也
8、是进行本钱、销售、利润控制和分析的依据。 评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是筹划部或请专家进行评估。需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、本钱、毛利率水平等。 评估工作应有阶段性,需要根据不同阶段进行调整。一般有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的工程评估初步具体化;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对工程评估进行全面细致的深化和调整,确定目标本钱和目标利润。评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。因此，决策(juc)阶段的控制重点是工程(gngchng)投资(tu z)定义和
9、投资估算控制在允许的范围内。对工程(gngchng)的可行性研究做出正确(zhngqu)的评估，为总经理的决策提供依据。二、决策(juc)阶段本钱(bn qin)控制(kngzh)流程图制定本钱控制目标体系销售部房地产市场及销售信息筹划部投资估算审核组审核后的投资估算财务组资金筹措方案工程经理工程可研及评估报告评估意见副总裁 其中(qzhng)： 表示决策(juc)阶段本钱控制中的重点工作东方港湾决策阶段本钱控制流程图三、决策(juc)阶段本钱(bn qin)控制相关(xinggun)部门职责决策阶段参与(cny)的部门如下列(xili)图所示：1、 审查工程建议书、可行性研究报告及评估报告。
10、2、向上级汇报并提交审核意见。3、审核资金筹措方案。1、工程经理销售组财务组1、 编制资金筹措方案2、 制定本钱控制目标体系1、 负责收集客户信息，市场调查。2、 处理销售情况资料，为筹划部提供筹划依据。1、 审核投资估算2、 向财务组提交审核后的投资估算审计组2、 负责编制工程建议书3、 负责规划、可行性研究报告及评估工作筹划部 决策阶段四、决策(juc)阶段本钱(bn qin)控制(kngzh)主要相关人员职责一副总裁 ：负责(fz)工程(gngchng)的总决策二工程经理：1结合实际制定本工程部的本钱管理制度，负责监督实施工程整个开发过程中的本钱控制，保证将本钱控制在目标本钱范围内。赋予
11、各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承当的责任,同时,对其本钱控制的结果加以考核,予以奖惩。2审核工程建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措方案。3定期或不定期分析本钱结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。三筹划部1、筹划部经理职责： 1根据本工程部业务开展规划、开发能力和市场情况，确定工程开发方案。2组织立项调研、选址和前期筹划，提出立项建议和开发设想，并按要求向工程经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。3组织审查投资估算的经济合理性。2、筹划人员职责： 熟悉(shx)、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责(fz)工程(
12、gngchng)建议书及可行性研究报告(bogo)和评估报告的编制工作。3、估算人员(rnyun)职责： 认真收集整理和积累各种建设工程的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。四财务组1、财务组主管职责：1完善本钱考核方法，确立本钱降低率、费用节约额、工程投资回报率等本钱考核指标。2组织设置一个科学的、具有可操作性的本钱控制目标体系。3负责审查资金筹措方案并提交财务中心进行审核。2、本钱会计职责： 1设置一个科学的、具有可操作性的本钱控制目标体系。2建立本工程组的“开发工程本钱台帐,按照国家财务制度规定的本钱工程真实地反映工程部每一个开发工程的全部本钱情况。3、财务会计职责：负责资金筹措安排，编
13、制资金使用方案。五销售部销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。五、建议针对房地产工程决策阶段的本钱控制提出以下几点意见：1、设置开发工程的本钱控制目标体系。本钱(bn qin)控制目标体系(tx)是为确保(qubo)目标的实现而效劳(xio lo)的,一个(y )系统假设没有目标,就不需要控制,也无法控制。因此,在实际的开发工程当中，目标体系的设置应具有科学的依据和实现的可能性。房地产开发工程的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的开展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在工程的决策阶段,设置一个科学的、具有可操作性的本
14、钱控制目标体系。该目标体系是工程筹划报告书中最重要的内容。此本钱控制目标体系应当分阶段设置和实施，具体地可以分为3个阶段:投资估算设计方案选择和初步设计阶段的本钱控制目标；设计概算技术设计和施工图设计阶段的工程本钱控制目标；设计预算或建安工程承包合同价施工阶段控制本钱的目标。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了工程的本钱控制目标体系.2、做好投资估算。投资估算的准确性是一个重要的问题。它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的根底上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支本钱计算；另一方面必须以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。 估算员应认真收集整理和积累各种建设工程的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各种数据时，不管是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前
