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1、房地产售后返租税收解决的设想一、 售后返租经济内容在房地产销售市场不太景气的状况下，房地产开发公司为达到迅速销售回笼资金,采用售后返租的销售模式,保证购房人所购物业在将来多少年内回收投资，从而实现房地产销售。售后返租所波及到的主体有:开发公司、购房人、商管公司（指：房地产开发公司成立的为售后返租经营的公司)、承租人。流程：房地产开发公司销售物业给购房人商管公司整体向购房人承租物业商管公司再将物业出租给承租人。返租:是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后(重要针对商铺）发展商许诺在将来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报(约为8%-12)，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有,
2、这种形式实质是发展商用一定的租金回报买断将来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承当将来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。二、 售后返租业务的模式售后返租业务一般有售后2-N年包租，房开商给购房人固定回报,且前A年租金直接用于抵房款（AN)，从而达到销售房地产的目的。为便于阐明问题,举例：房开公司销售商业50平方米,0元平方米（不含税价)，销售额为100万元，且房开公司开发成本为3500元/平方米,期间费用为0元/平方米。在销售中商定返租,每年租金回报为8%,且前两年租金直接用于抵扣房款（实际签订购房合同价款为4万元），从第3年起,由商管公司向购房
3、人每年支付万元租金(年回报8%），商管公司再以8万元/年对外转租。根据本案例作售后返租的税收分析及税务解决。三、 税法对售后返租的规定税法规定：对售后返租应分解为如下几种纳税环节:纳税环节1、房地产销售业务即房地产开发公司向购房人销售房地产的业务，计税基本为房地产开发公司向购房人收取的钞票及经济利益（上述举例中的计税基本为合同价款84万元+2年租金抵房款16万元0万元，要想规避租金抵房款,在房地产销售合同中只能商定为打折，而不是返租）。房地产销售税金测算表项 目计算公式参数1参 数2参 数3税负率备 注收 入15.00 0,000.00 ,00,00.00 100.0%0平方*元平方开发成本5
4、0.0 ,5.0 1,000.0 17.50%5平方*35元平方增值税1,00,000.0 50%5，000.00 5.00% 城建税,000.00 .0%3,500.00 035%教育费附加,00.00 3.00%1,50.00.1 地方教育费附加650,000.0 20%1,000.10% 价风格节基金71,00,000 .10%1,00. 0.1城建税金及附加合计84+7 7,00.0 .0% 扣除项目912*13-8 2,500.00 3.4% 增值额10-76,0.0 6.5% 增值率11=1/9 364%0.00%应缴土地增值税176,500.06037，225.0 3.72%增值
5、额*0-扣除项目*5期间费用1350.0050.0025,000.00250%期间费用00元/平方米公司所得税14,775.00 2.00%03,94.75 10.3%税收合计153+8+1214 38,68. 38%税收占收入的5.8净利润 311,81.25 31.8%结论:、假设销售单价0元/平方米,开发成本350元平方米的前提下,税负率为3.8%，即销售10万元商铺，需缴纳82万元的税金。对于高税负率,诸多公司采用售后返租且25年租金抵房款的销售模式，一达到促销的目的,二达到节省税收的目的。 2、房地产销售中,前两年租金直接用于抵房款，不要在销售合同中体现出来,而用其她合同商定。应注意
6、与商管公司向购房人承租时前两租金减免的合理的衘接（商管公司前两不向承租人支付租金，从第三年开始支付租金)，不要被税务机关很明显的看出房地产售后返租两年租金抵房款。纳税环节2、商管公司向购房人整体租赁的物业即房地产开发公司与购房人签订销售合同后，商管公司即与购房人签订租赁合同,两个合同基本同步签订。此环节购房人作为出租人应缴纳增值税、城建税金及附加、房产税、土地使用税、个人所得税（且商管公司有代扣代缴个人所税税义务)、印花税等，综合税率基本占租赁收入的32%左右。税收可以在合同上商定由购房人缴纳，但实际工作中由购房人缴纳的话，减少了购房人的投资收益,从而难以实现房地产的销售，因此，实务中,租金一
7、般商定由开发商或商管公司缴纳。商管公司向购房人返租税收测算如下:商管公司向购房人返租税金测算表项 目计算公式参 数1参 数2参 数3税负率备 注购房人售后返租收入5.00 ，600.00 8,00.00 10.0050平方*0元/平方，租金100*%/年，折合13.33元/平方米/月增值税280,0.00 .%4，000. 5.00 城建税34,00000 .0020.00 35% 教育费附加44,00000 .0%2000 01% 地方教育费附加54，000. 2.0%8.00 .1% 价风格节基金68,00.108000 0.10% 城建税金及附加合计7 560.00 070土地使用税81
8、.00 1.0120.01%假设按容积率5计算，10平方土地按12元/年房产税9 80,00.00 10%9,60.0 12.0% 个人所得税15,776.0200011,155.20 13.94税收合计11 ，35.0 179税收占租金收入的3.%结论：1、若租金商定由房开公司或关联公司缴纳，按租金收入承当率计算税负为%，税负较高。纳税环节3、商管公司再将所承租的物业转租出去商管公司将所承租的物业进行整体招商,引入出名品牌商家进行经营，再将商业转租出去。此环节纳税人是商管公司，商管公司应缴增税、城建税金及附加、房产税(有此地方转租不缴房产税，有些地方转租按租金差额计税，此按例中暂按不缴解决）
9、、公司所得税(若租金不存在差额，则无公司所得税，税负水平基本在5.7%左右。商管公司转税金测算表项 目计算公式参 数1参 数2参数3税负率备 注购房人售后返租收入10.00 1,60.00 80,00.100.00%假设商管公司原价转租出去增值税280，000. 5.00%4,000.00 5.0商管公司为小规模纳税人城建税4,00.0.0200.5 教育费附加44,000.3.00%2. 0.15%地方教育费附加5,000 .0%80.00 010%价风格节基金680,00.000.0%8.0 0.1%城建税金及附加合计 60 070%房产税,00.0 1.0%.00.0对于转租业务,有的地
10、方不征，有的地方是差额征收公司所得税900 20.00%00.00%税收合计10 ,5.000%税收占租金收入的.7%四、 如何对售后返租进行纳税筹划方案1：对上述“纳税环节”采用委托租赁的形式，达到减少纳税环节。如果采用委托租赁,即购房人在购买物业后，委托商管公司将物业出租出去，商管公司只是被委托人的形式存在,而不是纳税人。但是要由购房人作为出租人向承租人开具发票,在实务中因购房人数量太多，难于实行。但可节省纳税环节3所产生的税收（租金收入的5.7%）。若向税务机关报备,可由商管公司代购房人统历来承租人开具发票,则此方案可行。方案2：如果按上述纳税环节1-3实行，虽多交租金收入的.7%,但是便于解决税收业务。方案3:在租赁环节，将纳税环节和纳税环节3直接进行合并,由商管公司直接按对外收取的租金纳税,抹去纳税环节2,这样少缴租金收入57%的税金和尚有购房人代缴的个人所得税(租金收入的13.%）,有也许被税务机关补税。但支付给购房人的租金无法从帐上支付，只有从帐外支付。税后返租纳税环节较多,税务解决较为复杂，通过度析每一种纳税环节后，可以清晰懂得每一种纳税环节应缴哪些税种、税负率是多少,便于此业务的销售决策。
