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1、冠洲苑项目基于市调方面的总结 冠县房地产市场发展相对落后，基础薄弱。冠县房地产开发项目主要分布在老城区与新城区，其中新城区将成为冠县房地产发展的热土。老城区项目以旧城改造为主，规模相对较小，产品规划设计相对简单，生活、交通、商业等配套设施完善。新城区项目体量较大 ，品质高，新兴项目为主，往往代表冠县房地产发展的最高水平。区域坏境，大配套设施完善，但目前均处于初期阶段，城市公共交通配套实施不全。新城区主要突出规划大环境、市政府、发展方向、规划配套、产品规划为价值点。目前冠县在售楼盘十余个，基本全是期房销售，现房销售较少，在客户基础薄弱的情况之下，市场竞争较为激烈。价格：冠县市场住宅均价在3300
2、元平方左右，新老城区没有特别明显的价差，总体差幅在300-400元/平米左右。我案首期入市，建议采取低开高走策略，首席开盘价格建议不易高于市场平均价格。户型：主要面积在110-120平米之间的三室两厅一卫最受市场接受，约占市场总量的70%。而我案户型定位时较多考虑团购客户，故户型设计主要以130平米平米改善型户型为主，户型面积设计略为较大，略微偏离市场主流需求，故后期销售比如略有压力。客户来源：客户构成从年龄、职业以及区域三方面分析反映出以下几个特点：p 需求：客户以自住型为主，投资客极少，刚性需求旺盛；p 年龄结构：年龄普遍在30-45岁之间，与三线以上城市相比，购房者年龄较高，45左右的消
3、费者多为子女购房；p 来源：客户来源以周边乡镇和冠县城市居民为主；p 职业：客户职业多为政府相关部门公务员及个体经商人员。 冠县购房客户主要以刚需及首改型为主，投资客户较少。市区客户主要购房集中在老城区，乡镇客户主要集中在新城区。但是随着新区建设步伐的加快，新区乡镇客户成交比例将会得到提升，市区客户也会得到提升。乡镇客户入县城改善生活品质和农村户口带孩子上学也是主要客户群体之一。建议后期项目推广在维固县城客户的同时，应当加大对乡镇渠道的拓展，各楼盘的竞争成败在于乡镇客户的拓展。另，学区房概念的引入势必加大项目的影响力度，更大程度吸引县城及乡镇客户。名仕花园项目一期以政府人员、公务员、公安局、县
4、政府等政府机关人员为主，二期以经商者居多，名仕花园被冠之以富人区的称号盛世华府以经商为主的消费者购买较多，其次回迁户占一部分，还有少量乡镇客户嘉润公园小区以自住为主，部分团购，县城居民占大多数，乡镇有一小部分；年龄多处于30-50岁之间，公务员、事业单位人士较多，刚性需求较强，部分为改善居住环境，投资客极少水韵新城消费人群以公务员、私营业主为主，年龄处于30-45岁之间，其次有少量乡镇消费者中通领尚以公务员等政府人员以及私营业主为主，其次有少量乡镇居民以及投资客户，年龄普遍在30岁以上世纪花园以团购为主，有少量乡镇客户以及回迁户，职业以政府机关人员、私营业主为主，年龄大多处于30-45岁之间楼
5、层偏好：冠县客户在接受小高层的时间期较短，故而客户更容易接受较低楼层，楼层区间在3-12层之间客户接受度最高，而通过了解客户对18这个数字比较反感，有18层地狱一说，在销售说辞上已无法解决，部分楼盘在针对18层销售的时候把楼层数字改为19层。另外由于顶层房源的销售抗性一直存在，故顶层房源是目前市场去化抗性最大的楼盘。建议后期顶层房源户型进行改造，实施以跃层或者空中别墅的产品形式进行销售。市场竞争：目前我案主要竞争项目有五星金桂园、嘉润公园、中通领尚城。其中嘉润公园和本项目属同一区位，在地段上具有相似性，而嘉润公园已进入尾盘期，新推出楼王价格较高，最高接近3700元每平方，开盘当天销售情况一般。
6、五星金桂园目前受冠县市场关注度较高，案场销售均价为3200元左右，实际成交均价在3000元每平方。因价格略低于周边市场，现阶段销售情况较好，前期认筹交10W优惠每平方300元，到目前销售近400多套。中通领尚城拥各方资源于一体，将会抢占一部分市场，为我项目第一竞争对手，后期项目竞争主要以中通为主。【案例分析】-嘉润花园该项目与本案地段具有共同性，其以主题公园+产品线丰富为主要卖点，目前项目现房销售，剩余房源有限，并不急于走量，虽与我案略有竞争，但参考性不强。 位 置振兴路车管所对面开发商聊城嘉润置业有限公司建筑面积9.4万平米暖 气地暖业 态12栋多层（5F+阁楼）3栋小高层 9栋多层户型面积
7、85-155建设进度期、期完工；3期在建交房标准毛坯商铺价格沿街商铺尚未对外销售住宅价格均价：3200元/起价：2800元/车库：3088元/项目配套冠县公园、车管所项目定位冠县首席公园景观社区主力卖点花园 景观 超前户型设计（落地窗、飘窗）销售状况2010年3月开盘，水韵新城 民生置业旗下的一个亲水大盘，依托清泉河公园景观+低密多层，产品竞争力强。位 置滨河东路开发商冠县民生置业有限公司建筑面积16万平米暖 气地暖业 态多层、别墅、多层、高层、小高层户型面积85-155建设进度期、期完工；3期在建 交房标准简装商铺价格沿街商铺尚未对外销售住宅价格均价：3600元/起价：3200元/最高：4200元/项目配套冠县公园、车管所项目定位水岸景观社区主力卖点水岸 花园 景观 销售状况三期尾盘销售中 别墅待建 中通领尚城以新区地段+清泉河河资源+产品规划+中通品牌为主力卖点，在冠县市场引起波动，该项目与我案具有相似性，为首要竞争对手。 位 置红旗南路东 开发商聊城中通置业有限公司建筑面积28万平米暖 气地暖业 态高层、小高层 户型面积97-136建设进度1期主体已封顶 交房标准简装 商铺价格沿街商铺尚未对外销售住宅价格均价：3600元/起价：3000元/最高：3900元/项目配套水岸景观 项目定位水岸景观社区主力卖点水岸 花园 景观 销售状况2012年10月一期开3栋 现销售70%
