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1、岳阳地盘投资分析一、都市概况岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心都市，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中郊区面积约824.4平方公里，都市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位，是国务院赞同的沿江重点开放都市、武汉都市圈湖南唯一成员都市。全部来看，岳阳地域、交通下风清楚，经济兴隆，人口较多，这对于房地产的暂时兴盛起到了宏大年夜的支撑感染。二、2010房地产市场运行情况，岳阳房地产市场在经历了持久的冷淡期后逐步回暖，第四季度市场交易抵达前所未有的酷热程度。纵不雅观全年，房地产开拓投资快速下跌，市场交易爽朗，房价平稳增加。市夷易近购房刚性需求仍然
2、旺盛，对房价下跌预期较为剧烈。一房地产投资大年夜幅增加，房地产开拓力度加强，全市完成房地产投资70.37亿元，同比增加37.1%，全市房屋施工面积801.6万，同比增加22.9%。二新建商品房供应增加，库存逐步增加全年商品房上市109.85万，10108套，同比分不增加28.8%、41.4%；至12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有74.45万，比上岁尾增加18.71万。三商品商品房销量大年夜增，第四季度市场日趋火爆全年商品房成交128万，10954套，成交金额39.19亿元，同比分不增加33.8%、38.5%、74.6%；第四季度，月均销售量达16.5万，其中商品住房月均销售量为1
3、5.3万。四商品房价钞票走势平稳，购房才干有所加强全年商品房成交均价3048元/，同比下跌13.2%；其中住房成交均价2897元/，同比增加16.3%。五供销结构不断优化，市场供需全然公正。商品房供销比时代商品房上市面积：时代商品房销售面积为0.85:1；商品住房供需以90-144为主；商品住房成交价格在3000-4000元/之间的面积占比达41%；高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层室庐在商品住房市场中逐步成为主角。三、房地产调研分析市场调研楼盘工程名称位置建筑业态建筑面积贩买价钞票开拓商巴陵东路华日汽车城院内财信华日置业巴陵壹号巴陵尚都恒大名都东郡首府岳州帝
4、苑港岳豪庭高层8.5万4000元/14万4750元/南临巴陵中路、北林站前路小高层、高层岳阳福隆置业求索西路北、南湖北高层高层高层高层24万6500元/恒大年夜地产集团岳阳楼区白石岭南路79号岳阳华冠置业8.4万4200元/岳阳晋兴置业32万5100元/南湖游路1号岳阳市巴陵东5万4400元/富华房产路，水果市场旁1、房地产展开阶段如今岳阳的房地产市场已经度过了起步期，正处于快速成长期，房价下跌速度较快；但全部开拓理念普遍掉队，营销程度低，市场可塑空间大年夜，尤其是高端市场。2、抢手开拓地域都市的要紧开拓地域有南湖新区、南湖区、中心区、经开区、高铁新区等。其中南湖区跟中心区可供开拓地盘较少，地
5、盘成交价钞票在300万元/亩左右，贩买价钞票在5000元/平米，处于较高程度。高铁片区跟南湖新区正处于开拓前期，可供开拓地盘较多，是下一步的开拓烧点。3、建筑外形及方案产品方案庞杂，趋异性强，高品质楼盘较少，范畴普遍不大年夜。不墅工程稀缺，多层全然参与市场，在售要紧为板式高层，容积率添减速度特别快。从户型来看，主力产品为120-130平米的经济型三房，且销售情况较好，两房跟四房较为滞销。4、市场供需及销售情况如今市场供略小于求，室庐市场销售情况较好，市场全部销售速度较快，要紧采纳期房销售，单个楼盘年销售量在300套左右，销售周期在2年左右。5、价钞票走势全市在售产品价钞票汇合在4000-500
6、0元/，迩来2年价钞票下跌速度较慢，年增加在20%以上。6、客户来源由于岳阳商业欠兴隆，流淌人口少，因此如今岳阳房地产市场的破费群体仍以岳阳外地客户为主，投资性需求跟享受型需求量较小，具体分类如下：岳阳外地私事员、岳阳籍在外做买卖及务工人员、大年夜型企业及公司在职人员、岳阳外地私营业主、岳阳周边县乡镇住夷易近。四、房地产市场展望1、房价会受到袭击按楼市趋冷分析，岳阳一般会在一线都市新举动的半年后呈现连锁反应，但力度会清楚落低；5月前后会受到落价风波阻碍，房价涨幅该当有所放缓，市夷易近观望心境会有所抬升。但是，地盘、建安、税费跟管理营销费用这些刚性本钞票接着清楚增加，都对房价构成了相当大年夜的压
7、力。其中土地本钞票跟建安本钞票同比涨幅更是达50%以上。2、房企洗牌加剧宇业集团、中航地产都在岳阳大年夜行地盘兼并，估计会有更多的举动，小的公司会被洗牌出局，大公司会越来越多占据市场；县域房地产亦会参与到洗牌之中。3、刚需依然绝对主力按岳阳550万人口每年增加1.5%城镇化率折算，每年至少需求处置8万人的住房需求征询题。如今每年120万的体量，只能处置1.2万户、4万人左右的住房需求，刚性需求依然住房需求的绝对主力。4、岳阳有可以会限购初地点2台报道岳阳房价涨幅过快后，岳阳3次站在限购的门槛上。比照的房价跟涨幅，岳阳特别有可以进入2012的限购都市群体。五、地盘市场岳阳市大年夜批室庐用地出让一
8、览表成交总价万元每亩单价万元编号地块面容积率工程位置成交时辰2011-7-132011-7-3竞拍企业积亩巴陵中路与建湘路交汇处东南角岳阳中建信跟置业1248.3132.183.94.523800492.65烟草物流园以东,云峰路以南,分水垄路以西,巴陵东路以北求索西路以北，金鹗西路以南，云梦路以东，喷鼻香洲路以西岳阳亿达置业有限公司8370260.10岳阳金碧置业有限公司32011-6-16102.511.6527450267.78白石岭路以西，黎家冲路以南，方案中的反面坡路以北岳阳金威房地产开拓452011-1-172011-1-1257.2817.93.55490629095.84岳阳市
9、元亨置业郊区花板桥路3.76351.401、地盘市场供应量不大年夜，且单幅土空中积较小，要紧为100亩以下。2、地盘价钞票下跌较快，中心区跟抢手地域的地盘价钞票已经在300-500万元/亩。3、中心区跟南湖区的后续供应量少，今后将汇合于高铁新区跟南湖行政新区。六、机遇分析1、今后展开趋势一方面，是量的低估。至少在本世纪内，都市化，是全球各国经济展开后果的大年夜趋势，全球各国人口流淌的大年夜趋势，弗成逆转。岳阳市的都市化建设程度，距离国际公认的一般标准：80%的都市化率，尚有相当的距离。而岳阳的工业展开程度，如今仍然是依靠多青大年夜国企在支撑，而中小企业，特不是制造业的增加空间，特不宏大年夜。另
10、一方面，是价的低估。考虑西方各国、以及日本的经济展开一般轨迹，按照中国经济展开趋势，结合岳阳理论情况，可以揣摸“十二五时代，岳阳的商品房销售均价，将攻破10000元。除非地域(局部)发作大年夜范畴不动摇因素或者中国经济极快速完成转型，否那么，对于房价，只能是较大年夜攀升，以致反弹。如今的限购、限价、苛刻的金融等政策，只能是百年大年夜计，随着各方博弈的深入停顿，动摇说服一切，阳光仍然会来。2、都市展开倾向岳阳往东展开，是最为明智的选择。往南、往西的都市空间，被水域阻断，且内行政区划上，空间极为有限；岳阳的北向，虽然存有充分的纵深，但是大年夜范畴的保障房树破以及待拆迁物业，致使北片区的展开被订上太
11、多的征询号。岳阳往东，都市空间充分宏大年夜，基础优越，“十二五之内其展开势头必将超越107国道、武广高铁线。3、西部高铁新区机遇巴陵东路直通武广高铁岳阳站，地域在建工程有市体育馆、烟草物流园以及汽车站，地域全部处于开拓前期，方案起点高，道路跟基础装备尚未开工，从方案来看，今后该地域要紧为高端室庐区。七、投资建议1、建议在高铁新区寻寻可开拓地盘，以临近巴陵东路、临近新建三馆为最准确。2、高铁新区处于开拓前期，市场空间宏大年夜，如今贩买价钞票为4000元/，估计3、土空中积在100亩以上，地盘性质以室庐为主，可辅以大年夜批商业跟写字楼。4、如今高铁新区2号地块成交价钞票为260万/亩，考虑到该幅土空中积小仅32亩，且容积率较高4.5，因此假设是百亩以上、且容积率为3.5的地块，市场价钞票在150万元以上。
