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1、三里屯商商业项目目市场分分析宏观环境境因素分分析北京市经经济现状状及发展展趋势分分析经济总量量：20004年年实现地地区生产产总值442833.3亿亿元，比比上年增增长一三三.2%，增幅幅提高22.5个个百分点点，为119955年以来来最高增增速。财政收支支：20004年年完成地地方财政政收入7744.5亿元元，比上上年增长长29.7%。价格水平平：价格格总水平平有所上上涨。居居民消费费价格指指数为1101%，高于于上年00.8个个百分点点。投资：投投资增势势趋于平平稳。220044年全社社会固定定资产投投资25528.3亿元元，比上上年增长长17.2%，增增幅下降降1.77个百分分点。批发零
2、售售业：全年批发发零售业业实现增增加值2263.7亿元元，比上上年增长长6.88%。消费品市市场稳中中见旺。全全年实现现社会消消费品零零售额221911.8亿亿元，增增长144.4%。全年销售售机动车车44.7万辆辆，比上上年增长长9.88%。房地产业业：20044年房地地产业实实现增加加值2228.44亿元，比比上年增增长一五五.7%。全年完成成房地产产开发投投资14473.3亿元元，比上上年增长长22.5%；商品房开开复工面面积99931.3万平平方米，增增长9.5%；竣工面积积30667万平平方米，增增长一八八.2%。商品房市市场需求求活跃。20044年商品品房销售售面积224722万平
3、方方米，增增长300.4%；其中中，商品品住宅销销售面积积22885.88万平方方米，增增长299.1%。全年商品品房销售售额12249.1亿元元，增长长39.1%；其中商商品住宅宅销售额额10885.11亿元，增增长377.5%。商品品房价格格有所上上升。全年商品品房平均均售价为为每平方方米50053元元，比上上年提高高3166元；其其中，商商品住宅宅平均售售价47747元元，提高高2911元。存量房交交易量进进一步扩扩大。全全年存量量房成交交面积7708.3万平平方米，成成交金额额2177.7亿亿元，分分别比上上年增长长81.6%和和78.2%。旅游业：全年接待待海外游游客3一一五.55万
4、人次次，比上上年增长长70.4%，比比20002年增增长1.6%。旅旅游外汇汇收入331.77亿美元元，增长长66.8%。接待国内内旅游者者1.22亿人次次，比上上年增长长36.8%；旅游收收入11145亿亿元，增增长622.2%。年末，全全市共有有星级饭饭店6一一三家，客客房数达达到9.1万间间。客房房出租率率64.7%，比比上年末末上升一一三个百百分点。人口：20044年末，全全市常住住人口(在京居居住半年年以上人人口)114922.7万万人，比比上年末末增加336.33万人，增增长2.5%点点。20044年末，全全市户籍籍人口111622.9万万人，比比上年末末增长11.2%。居民生活活
5、：20044年城市市居民人人均可支支配收入入一五6637.8元，比比上年增增长122.6%人均消费费支出为为122200.4元，比比上年增增长9.7%城市居民民恩格尔尔系数为为32.2%，比比上年上上升0.5个百百分点。（以上数数据来自自北京京市统计计局20004年年国民经经济和社社会发展展统计公公报）20055年北京京市经济济发展主主要指标标的初步步预测：经济增长长在100%左右右，其中中三大产产业增加加值对国国内生产产总值增增长的贡贡献度分分别为00.一三三（第一一产业）、44.944（第二二产业）和和6.224（第第三产业业）。投资在奥奥运场馆馆和相关关基础设设施建设设以及房房地产的的带
6、动下下，预计计增长一一三%左左右。消费需求求在政策策导向和和消费结结构升级级的带动动下，有有望保持持较快增增长，但但考虑到到加息和和消费信信贷政策策对汽车车、住房房消费的的影响，预预计增长长10%左右。城乡居民民收入将将保持稳稳定增长长。在考考虑物价价指数有有所上涨涨的情况况下，预预计城镇镇居民人人均可支支配收入入和农民民人均纯纯收入实实际增长长6%左左右。全年居民民消费指指数保持持在1002%左左右。预计20005年年全年社社会消费费品零售售总额名名义增长长12%左右。加速北京京市人均均GDPP由30000美美元向660000美元过过渡的速速度。（注：以以上相关关经济指指标及数数据来自自20
7、005年年中国首首都发展展报告北京蓝蓝皮书）朝阳区经经济发展展现状20044年，朝朝阳区实实现地区区生产总总值8005.11亿元，同同比增长长17.7%，增增幅比上上年提高高2.11个百分分点。20044年完成成全社会会固定资资产投资资3300.2亿亿元，同同比增长长一五.9%，增增幅低于于上年228.99个百分分点。20044年朝阳阳区完成成房地产产开发投投资2441.11亿元，同同比增长长37.8%，是是全区投投资的重重要支撑撑点。20044年朝阳阳区完成成商品房房建设投投资1一一八.88亿元，同同比增长长47.9；商品房房施工面面积一八八11.5万平平方米，增增长288.8。开发发热点由
8、由东南三三环向奥奥运周边边地区、泛泛CBDD区域等等四环以以外扩张张，全年年四环以以外完成成房地产产开发投投资1003.33亿元，占占全部房房地产投投资的442.88%。从销售情情况看，截截止到220044年底，累累计销售售商品房房2866.7万万平方米米，比上上年增长长1.55倍，实实现销售售额一八八0.66亿元，增增长1.5倍。商商品房空空置面积积1477.2万万平方米米，同比比下降22.1%。全年实现现社会消消费品零零售额3369.3亿元元，同比比增长223.66%，增增速比上上年加快快12.1个百百分点。全区城镇镇居民人人均可支支配收入入为一五五7577元。城城镇居民民人均消消费性支支
9、出1227300元。12月末末，全区区金融机机构各项项人民币币存款余余额为337177.9亿亿元，同同比增长长22.8%。朝朝阳区内内户籍人人口数量量为1665.77万人。北京市整整体房地地产市场场分析北京市房房地产现现状及发发展趋向向2.1.1供应应现状20044全年北北京完成成房地产产开发投投资14473.3亿元元，比上上年增长长22.5%；商品房开开复工面面积99931.3万平平方米，增增长9.5%；竣工面积积30667万平平方米，增增长一八八.2%。本年购置置土地面面积一五五72.5万平平方米，完完成土地地开发面面积6334.22万平方方米，今今年完成成的土地地开发面面积只有有2000
10、3年的的58.3。2.1.2需求求现状全年商品品房销售售面积224722万平方方米，增增长300.4%；商品住宅宅销售面面积22285.8万平平方米，增增长299.1%。全年商品品房销售售额12249.1亿元元，增长长39.1%；全年商品品房平均均售价为为每平方方米50053元元，比上上年提高高3166元；其其中，商商品住宅宅平均售售价47747元元，提高高2911元。商商品房价价格有所所上升。存量房交交易量进进一步扩扩大。全全年存量量房成交交面积7708.3万平平方米，成成交金额额2177.7亿亿元，分分别比上上年增长长81.6%和和78.2%。2.1.3新盘盘供应情情况写字楼租租售项目目（
11、包括括商务公公寓）数数量达550家。总供应应量达3358万万平方米米，同比比增长88%。新开别墅墅项目为为36个个，主要要分布在在昌平、朝朝阳两区区，分别别为100个和7个。上市进行行租售交交易的商商业地产产总量在在4000万平米米左右从商业物物业新增增供应的的地区分分布来看看，分布布较为分分散，其其中东城城区项目目 2 个，崇崇文区 3 个个，宣武武区 33 个，朝朝阳区 6 个个，海淀淀区 22 个，丰丰台区 3 个个，大兴兴 1 个。此此类商业业物业包包括集中中型商业业、商业业街以及及底商。 从商业物物业新增增供应 的规模模分布来来看，总总规模在在 5 万平方方米以下下的项目目有 一一三
12、 个个，占全全部 商商业物业业新增供供应的 68% 。 2.1.4 220055年发展展趋势预预期20055年市场场供应及及投放量量将持续续增长预计施工工面积将将达到880000万平方方米左右右，销售售面积将将达到229000万平方方米左右右，竣工工面积达达到28800万万平方米米，销售售额将突突破10000亿亿元。20055年房价价走势将将稳中有有升，价价格还将将有小幅幅上涨，增增长幅度度约5至8左右。商住公寓寓将持续续04年年的火热热，受到到市场的的欢迎。预计2005年亚运村、三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。2.1.5 220055年商业业用房发发展趋势势预期200
13、55年商业业营业用用房施工工面积约约在7000万平平方米左左右新开工面面积在3300万万平方米米左右竣工面积积达到1170万万至一八八0万平平方米之之间销售面积积将突破破1000万平方方米从价格上上看，商商业用房房价格有有继续上上涨的趋趋势，在在100000至至110000元元/平方方米之间间。在供应量量增长的的情况下下，需求求也非常常旺盛，越越来越多多的投资资者将加加入商业业地产投投资队伍伍中而出租情情况也非非常乐观观，价格格也将比比今年有有所上涨涨。北京市房房地产市市场价格格分析2.2.1商品品现房平平均销售售价格1-122月，全全市竣工工后签定定销售合合同的商商品现房房平均销销售价格格5
14、0553元/平方米米，同比比上涨3316元元/平方方米，涨涨幅为66.7%。商业营业业用现房房平均销销售价格格为84403元元/平方方米，同同比下降降了177.5。2.2.2预售售商品房房买卖价价格1-122月，全全市商品品期房买买卖平均均价格559866元/平平方米，同同比上涨涨了2225元/平方米米，涨幅幅为3.9。商业用期期房买卖卖价格为为142219元元/平方方米，同同比下降降了6.7%。2.2.3商品品住宅期期房买卖卖价格结结构商品住宅宅期房买买卖价格格低于770000元/平平方米的的占商品品住宅期期房成交交总套数数80.67，其中中低于550000元/平平方米的的占544.411%
15、。2.2.4存量量住房买买卖价格格1-122月，全全市存量量房买卖卖平均价价格42217元元/平方方米，同同比增长长7.446%。二手商品品住宅买买卖平均均价格444911元/平平方米，增增长7.44%；已购公房房再上市市买卖平平均价格格39447元/平方米米，增长长7.449%。2.2.5房屋屋租赁价价格与变变动1-122月，全全市普通通楼房平平均租金金26.90元元/平方方米月月，同比比增长33.5%；普通平房房平均租租金为224.00元/平平方米月，同同比增长长3.88%。朝阳区房房地产市市场特点点及趋势势投资增长长快，规规模大，比比重高投资多元元化，三三资贡献献大，亿亿元企业业多开发热点点多，边边缘集团团潜力凸凸显房屋销售售、出租租双增，市市场持续续火热整体房价价平稳，商商品住宅宅微扬需求旺盛盛
