《关于推进封闭式住宅小区物业服务长效管理的实施意见(草案)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于推进封闭式住宅小区物业服务长效管理的实施意见(草案)（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于推动封闭式住宅小区物业服务长效管理的实施看法(草案)为巩固我县文明创建成果，进一步促进物业服务管理规范化、长效化，营造和谐宜居环境，依据江西省物业管理条例、关于创新南昌县物业管理体制机制的实施方法(试行)的相关规定，结合我县实际，制定本实施看法。一、指导思想以创建县级文明城市活动为契机，不断改善民生和创新社会管理，着力完善物业服务管理体系，健全工作体制机制，优化行业发展环境，全面提升我县物业服务水平和行业发展水平，营造平安和谐社区环境，促进城市文明建设。二、工作目标以构建平安宜居和谐社区为总目标，以解决群众反映剧烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，通过三年努力，构造社区、业委会、物业服
2、务企业三方共治体系，推动物业服务专业化、规范化、优质化，使全县物业服务管理和行业发展水平得到明显提升。三、工作措施(一)、健全组织机构，推行重心下移。依据属地管理原则，各有关乡镇成立物业管理办公室，社区建立物业管理工作站，配备专职人员3-5人，落实相关工作经费，负责属地物业服务管理日常工作，构造县、乡镇、社区三级物业监管工作格局。各乡镇、社区要建立物业服务管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，充分发挥一、二级物业管理联席会议效能，刚好协调解决物业管理中的各类纠纷冲突，做到物业冲突纠纷发觉在一线，协调解决在一线。(二)、明确工作职责，促进条块联动。依据关于创新南昌县物业管理机制体制的实施方法(试行
3、)文件确定的各自职责，参照外地有效做法，重新明确有关乡镇、各有关部门工作职责，明晰管理边界，避开推诿扯皮现象。在住宅小区入口处设置信息公开牌，公布乡镇、社区、及相关部门在物业管理中的职责、联系电话，便利业主监督、投诉。各有关职能部门要主动把行业监管与执法职能延长到物业服务管理区域，刚好进入小区开展执法活动，着力解决物管小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。物业服务企业要加强监管，对违法违章行为刚好进行劝阻和报告，主动帮助执法活动开展。信访部门、政务服务热线12345、网络舆情等部门和渠道收集受理的物业服务管理方面的投诉纠纷，依据职责分工刚好交办有关乡镇、部门
4、办理。(职责分工详见附件一)(三)、推行层级考评，社区日常监管。实行县、乡镇、社区三级物业管理考评制度。县物业管理联席会议办公室每年一次组织相关单位对有关乡镇的物业管理工作进行考评，考评结果纳入县政府年终绩效考评内容。县房管部门接着实行物业项目年度星级考评制度，赐予优秀的物业项目扶持嘉奖，宣扬推介一批优秀物业项目，发挥考核指挥棒作用、先锋模范带动作用。有关乡镇物业管理办公室每季度一次组织对辖区内的社区物业管理工作进行考评，强化社区在物业管理中基层基础作用，考评结果作为评价社区工作的重要依据。各社区物业管理站每月一次组织辖区内的物业项目开展考核评比工作，考评结果在社区所在地公布，并纳入物业项目年
5、度星级考评内容。对考评过程中发觉的问题，下达整改通知书并要求限期整改到位。对拒不履行整改职责和连续两次考核得分不及格的物业项目，应向乡镇物业管理联席会议汇报，并向县物业管理联席会议建议，将其纳入企业诚信档案，限制其承接新的物业项目。连续三次考评不及格的物业服务企业可通过淘汰机制辞退该物业企业。(四)、落实联席会议，解决冲突纠纷。各级联席会议按时召开，一级物业管理联席会议由社区召集业主委员会、物业服务企业、业主，每半个月召开一次；二级物业管理联席会议由乡镇召集相关责任部门、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主，每月召开一次；三级物业管理联席会议由县政府召集有关部门、乡镇、业主委员会、物业服
6、务企业、业主，每季度召开一次，探讨解决二级物业管理联席会议解决不了的重大物业纠纷。各级物业管理联席会议切实履行职责，刚好化解冲突。县物业管理联席会议办公室指导、协调一、二级联席会议开展日常工作，收发各级联席会议简报，督察各级联席会议按时召开、问题整改落实和有关部门履职状况，并以简报的形式向全县公开通报。(五)、严格市场准入，优化物业招标。总建筑面积在2万平米以下的物业项目可以通过协议方式选聘物业服务企业。总建筑面积在2万平米以上的物业项目一律采纳公开招投标方式选聘物业服务企业。前期物业项目招投标由县行政审批局牵头组织，在县公共资源交易中心网站公开发布招标信息。开标前，征求属地社区、派出所、房管
7、部门对参与投标的物业服务企业的看法，对在整改期限内的物业服务企业、纳入黑名单的物业服务企业，取消投标资格。物业项目所在地社区领导参与前期物业招投标的评标活动，监督评标行为，评标结果向社会公示。实行物业项目负责人持证上岗制度。参与市物业管理部门统一举办的物业服务培训，考核合格并取得岗位证书。不具备岗位证书的，不得从事管理岗位。实行物业企业履约保证金管理模式。物业服务企业接管小区前，向物业项目所在地乡镇政府缴纳履约保证金，按物业面积乘以月物业收费标准的20%一次性缴纳，最低不得少于3万元，最高不超过20万元。 (六)、实行多措并举，健全收费机制。依据物业服务等级标准，构造“质价相符”的物业服务收费
8、体系。考虑物业服务行业平均成本、最低工资标准、员工“五险一金”和居民消费价格指数变动等因素，制定相应等级的物业收费基准价和活动幅度。推行一般住宅政府指导价，为一般住宅物业收费供应依据和参考。支持双方托付社会中介机构进行评估，协商相应物业服务内容和收费标准(南昌县物业管理菜单式收费、服务、考核标准详见附件二)。对恶性欠缴物业费的行为，司法机关应简化立案手续，建立物业费等物业管理方面诉讼案件快速通道和诉调对接机制，提高物业案件受理率，完善失信被执行人名单信息共享和信用惩戒机制。试点探究“物业巡回法庭”，落实物业纠纷块处措施。建立公职人员拖欠物业费抄告制度，党政机关、事业单位对所属公职人员带头缴纳物
9、业费提出特地要求。对恶意欠费的公职人员，物业企业应当抄告属地社区，社区刚好组织协调补缴；对在10日内不补缴的，可向所在单位抄告，所在单位应当代扣补缴给物业服务企业，并取消当事人的当年评先评优资格。物业产权交易登记时，应确保当事人事先结清物业费，否则，房管、不动产登记部门不予以办理产权交易和不动产登记。 (七)、规范企业行为，提升服务质量。物业服务企业要主动推动标准化建设，依据服务合同切实履行职责，提高服务质量。建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期沟通制度，通报物业服务中存在的问题和整改措施落实状况。严格落实物业收费及运用状况公示制度。对业主提出的超出物业服务合同的事宜，物业服务企业要刚好
10、做好沟通说明工作。引导物业企业充分利用远程视频监控、互联网+等技术手段，加强对电梯、消防等设施设备运行维护状况的动态监管，提升物管小区信息监管水平。充分发挥物业协会作用，通过行业自律规约等方式引导企业信守承诺，供应质价相符服务。物业服务企业加强从业人员培训，提升从业人员服务意识和服务技能。相关职能部门加强对物业服务企业的政策法规培训，促进物业企业遵守法律经营，强化服务意识。激励物业企业横向多元化经营，服务范围向信息询问、家政服务等领域延长，引导物业企业做优做强。 (八)、建立退出机制，促进良性循环。实行物业项目管理退出预警报告制度，依据社区日常考核数据，对连续三次项目考核不及格的物业企业，社区
11、应刚好向物业管理二级联席会议汇报，启动物业企业退出项目的淘汰机制。对已成立业主委员会的项目，社区将考核结果向业委会通报，书面建议业主委员会解聘物业企业，指导、组织业主委员会依据相关规定重新聘请物业。对未成立业主委员会的项目，社区在征得乡镇物业管理办公室同意后，将考核结果和退出公告在小区内公示7天，征求业办法见，社区组织材料，向县行政审批局申请公开聘请物业(参照前期物业管理招投标方法执行)，社区代表业主委员会签订服务合同，县行政审批局应准予备案。启动物业企业退出项目的淘汰机制后，短暂聘请不到新物业企业的物业项目，按属地管理的原则，由社区短暂接管。乡镇、社区要加强物业项目退出管理协调，依法监管物业
12、服务企业做好物业项目交接工作。对拒不履行退出主体责任和移交义务的，由公安机关开展责任调查，依法追究相关法律责任。 (九)、健全自治制度，强化党建引领。各有关乡镇、社区应刚好指导召开业主大会，严格考察业主委员会候选成员的政治素养，指导筹备组起草好业主大会议事规则和管理规约文本，从源头上把好业主委员会的组建关和备案关。乡镇、社区要指导、监督业主大会、业主委员会依规按约开展工作，制定业主委员会评价考核标准，建立业主委员会成员诚信档案。对尚不具备条件成立业主委员会的，由社区短暂履行业主委员会相应管理职能并向业主公示。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权力、履行义务。对不刚好
13、交纳物业服务费等行为的业主，三年内不能进入业主委员会。激励、支持业主委员会建立业主个人诚信档案，纳入社区信用管理。突出党组织领导带动作用，业主委员会作为基层群众自治组织，必需坚持基层党组织的领导，社区党组织负责牵头抓总和统筹协调。充分发挥基层党组织和党员干部在业委会活动中的作用，通过党建活动规范业委会日常运行，提高业主委员会履职实力和自律水平。激励和引导政府公职人员、党员主动参选所居住小区业主委员会委员。(十)、加强舆论引导，形成社会共识。宣扬部门加强舆情管控，指导督促新闻单位等各类媒体正面宣扬，客观报道物业服务纠纷，引导业主自觉履约守规，依法理性维权，物业服务企业规范管理。乡镇、职能部门要实
14、行多种方式，广泛宣扬物业服务管理政策、法规，提升共识，营造氛围。附件：一、物业服务监管职责；二、 一般住宅物业服务分类分项分级标准及政府指导价标准。附件一物业服务监管职责一、社区物业服务管理工作站1. 参与业主大会、业主委员会的组建和换届（含届内调整），指导业主（代表）大会、业主委员会合法、公开、透亮开展活动，列席业主委员会会议，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理。2. 加强对物业交接工作的监督，协调处理物业退管工作。3. 协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业间的冲突纠纷，受理、调处业主对物业企业的各类投诉。4. 参与项目物业管理考评，监督
15、物业服务企业按合同履约。5. 因客观缘由未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员正常履职人数不足备案总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，在乡镇物业管理办公室的指导和监督下，代行业主委员会的职责。6. 对专项修理资金运用实施鉴证工作，未成立业主委员会的按规定实施核实工作。二、乡镇物业管理办公室1. 接受物业管理行政主管部门的业务指导，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调业主、业主委员会、物业服务企业的关系，加强对业主委员会活动的监督和指导。2. 督促社区居（村）民委员会（以下简称社区居委会）开展物业管理工作。3. 不具备成立业主大会条件或具备成立条件但未成立业主大会的物业项目，应组
16、织成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，物业管理委员会的工作经费由所在乡镇担当。4. 负责对辖区内物业管理日常考核，并督促整改。5. 制定辖区内物业管理应急预案，落实住宅小区应急管理和老住宅小区的长效管理。负责辖区内物业管理的退管、维稳、平安生产管理工作。6. 组织非新建项目物业服务承接查验工作。7. 负责业主大会选聘物业服务企业招投标的监管工作，负责属地小区物业服务冲突调处工作。8. 负责各类创建工作，参与物业管理评先评优等工作。三、各相关职能部门职责1. 房管局（物业科）：负责全县物业服务的行业管理。具体负责本县物业管理活动的监督管理工作，主要职责：（1）建立健全我县物业管理配套政策；（2）加强物业服务企业行业管理，规范物业服务市场秩序；（3）负责对物业服务管理协会的指导与监督；（4）负责依法查处物业管
