房地产企业增值税

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1、房地产公司增值税若干问题从5月1日起,国内全面施行营改增。本文根据财政部、国家税务总局有关全面推开营业税改征增值税试点的告知（财税3号，如下简称“36号文”)、房地产开发公司销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行措施(国家税务总局公示第1号)等文献，对房地产公司一般纳税人营改增税收政策作简要分析，但愿对读者有所裨益。 一、房地产公司及开发产品的界定 房地产公司销售开发项目与其她纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产公司不仅具有商品房开发的经营范畴，还要具有开发经营资质。房地产公司购入在建工程重新立项开发,视同销售开发产品计征增值税。房地产公司将开发产品转为自用或出租，并办理房屋所有

2、权证的，此后再对外发售时,不再作为开发产品解决。 二、 房地产公司增值税计税措施 房地产公司增值税计税措施辨别小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人合用简易计税措施,一般纳税人合用一般计税措施,其中房地产老项目可以选择按简易计税措施。房地产公司合用简易计税措施的,按照5%的征收率计征增值税,进项税不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税措施的,36个月内不得变更一般计税措施。 房地产公司以建筑工程施工许可证相应的项目为单位,同一家房地产公司有多种房地产老项目的,可分别选择计税措施。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同动工日期在4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同动工

3、日期或者未获得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的动工日期在4月30日前的建筑工程项目。 三、 一般纳税人应纳税额的计算及征管措施（一） 预缴税款 1.一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并填报增值税预缴税款表。房地产公司预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 应预缴税款=预收款(+合用税率或征收率）3% 合用一般计税措施计税的,按照11的合用税率计算；合用简易计税措施计税的,按照5的征收率计算。 房地产公司的开发项目所在地一般与机构所在地一致，跨县(县级市、

4、区）开发的,在项目所在地预缴增值税,回机构所在地办理纳税申报。 房地产公司为促销、融资等目的,在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义获得的款项，属于“预约登记费”性质，不作为预收账款解决。3. 房地产公司收取预售房款(涉及首付款、所有房款)时,只规定预缴增值税，不具有增值税纳税义务发生时间,不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的老式做法，某些地区的国税机关明确了过渡措施,容许按零税率开具增值税一般发票,但并不变化增值税纳税义务发生时间。 （二） 简易计税措施 房地产公司的老项目选择简易计税措施的，应于开发产品交付给业主的当天开具增值税发票,并按下列公式计算增值税： 各期

5、销售开发产品应缴增值税所有价款和价外费用（15%）5% （三） 一般计税项目1销项税额 房地产公司销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生时间的当月开具。 房地产公司的一般计税项目按照获得的所有价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目相应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额（所有价款和价外费用当期容许扣除的土地价款）(1+11%) 当期容许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并获得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。 当期容许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建

6、筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款 销项税额=含税销售额（1+1%）1% 借：预收账款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税销项税额 营改增抵减的销项税额当期容许扣除的土地价款（1+11)% 借：应交税费应交增值税营改增抵减的销项税额 贷:主营业务成本房地产开发公司若收到首付款时即开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。容许扣除的土地价款=土地价款（本套商品方的建筑面积总可售建筑面积）(首付款本套房款） 2进项税额房地产公司外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。容许抵扣的外购项目重要有:建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、

7、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、征询费等。 下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣： （1） 用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货品、加工修理修配劳务、服务，以及专用于上述项目的固定资产、无形资产（不含其她权益性无形资产）和不动产。 （2） 非正常损失的购进货品，以及有关的加工修理修配劳务和交通运送服务。（3）非正常损失的不动产(含在建工程）,以及该不动产所耗用的购进货品、设计服务和建筑服务。 （）购进的旅客运送服务、贷款服务及与贷款有关的融资利息、餐饮服务、居民平常服务和娱乐服务。一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税措施计税、简易计税措施计税、免征

8、增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,按下列公式计算:不得抵扣的进项税额=当期无法划分的所有进项税额(简易计税、免税房地产项目建筑面积房地产项目总建设面积) 一般纳税人既有一般计税项目,又有简易计税和免税房地产项目,同步兼营应税服务收入的,应分步计算不得抵扣的进项税： 房地产项目应分摊的进项税额=当期无法划分的所有进项税额（当期简易计税措施计税房地产项目销售额+当期一般计税措施计算的房地产项目销售额）当期所有销售额。 当期不得抵扣的进项税=房地产项目应分摊的进项税额（当期简易计税措施计税房地产项目建筑面积）房地产项目总建筑面积。 （四） 其她问题 1. 房地产公司在4月30日之前获

9、得的预售房款缴纳营业税，5月1日之后获得的预收房款缴纳增值税。缴纳营业税的预收账款结转收入时，不再计提增值税。 2. 房地产公司购入在建工程已自己名义重新立项开发的，对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额，按6号文解决,即“试点纳税人发生应税行为,按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因获得的所有价款和价外费用局限性以抵减容许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分,不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减,应当向原主管地税机关申请退还营业税。”3. 试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退

10、还已缴纳的营业税。 4. 从5月1日起,单位或个人以土地使用权投资于房地产公司或房地产公司将开发产品对外投资，应按转让土地使用权或销售开发产品计算增值税,并可以开具增值税发票。 5. 房地产公司在开发区内建造公园或在红线外修建道路后免费移送政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的免费赠与行为,不作视同销售解决如果可以提供书面证据是应政府的规定而建造的,同样不属于6号文献规定的“免费赠送”行为,而应视为“为获得土地使用权支付的对价”,按照实际发生的成本计入土地成本。 房地产公司向业主“赠送”的无产权车位是以业主购买房屋为前提,不属于税法规定的“免费赠送”行为，不征增值税。 6. 房

11、地产公司“买房送汽车”、“买房送空调”等促销活动，其实质是“既卖房又卖车”。尽管开发公司没有汽车、空调的经营范畴,但在进行税务解决时仍应按兼营行为解决。参照营业税改征增值税试点有关事项的规定(财税36号文附件二)有关“试点纳税人销售电信服务时,附带赠送顾客辨认卡、电信终端等货品或者电信服务的，应将其获得的所有价款和价外费用进行分别核算，按各自合用的税率计算缴纳增值税”之规定，纳税人卖房送汽车应将其获得的所有价款和价外费用分别进行核算,分别按照销售不动产、销售货品合用的税率计算缴纳增值税。 与之相相应,国家税务总局有关确认公司所得税收入若干问题的告知（国税函75号）规定，公司以买一赠一等方式组合

12、销售本公司商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 此外，财政部、国家税务总局有关公司促销展业赠送礼物有关个人所得税问题的告知(财税50号）规定,公司在向个人销售商品（产品)和提供服务的同步予以赠品，如通信公司对个人购买手机赠话费、入网费,或者购话费赠手机等，不征个人所得税。 7. 营改增后增值税凭扣税凭证抵扣，36号文献取消了非应税项目进项税不得抵扣的规定，因此,除税法另有规定外,房地产老项目在试点后按规定获得的增值税专用发票,可以作为扣税凭证抵扣销项税额。 .一般纳税人的房地产公司出租4月0日前动工的自建不动产，可以选择按简易计税措施计算增值税。纳税人转租月30日之前承租的不动产可选择按简易计税措施计税，纳税人转租5月1日之后承租的不动产按一般计税措施计税。 四、 发票开具 1. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。2. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票。 3.一般纳税人向其她个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。