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1、精选优质文档-倾情为你奉上精装房市场简析及项目建议2011年中房翡翠园将有10栋楼宇多达1239套房源进入市场，在国家针对房地产市场宏观调控层层跟进的大环境下，如何突出产品的优势以博取市场份额是现阶段准备工作的重中之重，为此，在2010年最后一栋面市的楼宇即景观楼王冠瑛轩果断采取“全精装”交房的模式进入市场，虽抱有试探市场之心但目的更在树立产品的独特优势，但自产品去年11月中旬入市后的表现看来，并未能实现“一炮而红”。对此，本报告通过对南宁市畅销楼盘和精装楼盘的分析，结合冠瑛轩销售的情况和翡翠园项目的实际，最后给出相应的建议。一、 近期南宁市部分畅销楼盘开盘情况统计分析（数据来源宝创地产市场周
2、报）项目名称区域开盘时间户型面积（）推货量销售率折后单价盛天公馆兴宁区2010.12.52775190%70002+177-981523+1109-163152楼中楼106-16314合计369盛天果岭兴宁区2010.12.24一房38.831786%65001+148.8-49.91782-12+186-902253119.051复式118.5-120.915合计437瑞和家园五象新区1011.1.12+194-105229100%48002房2厅79-8291合计320荣和大地青秀区2010.11.271+163390.6%按揭8577、一次性840270-75122+1、2+280-90
3、953+1房9713+11032120-122753+213134+1141-1447917424+218216楼中楼148-1542186-20016-319凤岭山语城青秀区2010.12.52房复式73-755090%76001房4925单间38-4532合计-107邕江御景西乡塘1+140-4556100%780056上表罗列的项目位处南宁市各个片区，在最近的开盘发售新品中都取得了不错的销售成绩，都达到或接近90%的去化率，甚至上演“日光”盛况，如瑞和家园和邕江御景。除去这些项目自身的品牌因素、营销推广策略之外，在此对这些畅销楼盘所共有的特征进行如下归纳：1、 各大楼盘以中小户型为主推，
4、N+1户型必不可少，大户型只出现在个别项目从上表我们可以看到，160平米以上的大户型只少部分出现在荣和大地和盛天公馆两个项目当中（另据了解此户型为该楼盘开盘当日滞销的主要户型），其余楼盘均为120平方米以下的中小户型，而其中90平方米以下的小户型更是占据了半壁江山，如凤岭山语城就全部以90以下的小户型为主；此外，N+1户型为各个楼盘的必备产品。由此可以推论，当下市场的主流产品为N+1系列的中小户型住宅；而凤岭山语城全推小户型的成功，荣和大地推出的小户型产品也成为畅销品，值得时下以中大户型为主的凤岭楼盘借鉴。2、性价比高各楼盘价格与所属板块的楼市均价比较有高有抵，差额幅度在1000元上下浮动，可
5、见价格并不是左右以上楼盘畅销与否的唯一因素，关键还是性价比的高低。邕江御景拥有优越的地理位置和江景资源；山语城、盛天果岭、盛天公馆和荣和大地强调追求自身独树一帜的小区园林景观和建筑风格；瑞和家园作为五象新区首个大盘以“4”字开头的超低均价入市彰显其超高的性价比。二、南宁市 “全精装”楼盘销售情况统计分析楼盘名称最近开盘时间产品类型套数目前均价（元）开盘销售情况备注骋望.怡景湾10.184-88两房、92-102的2+1房、100的三房、141的3+1房218703050%1500元/，8月7日起预约，目前2期仅剩少量加推的货源相思湖花园85二房、128三房、174四房9000元自然发售目前精装
6、产品库存较少隆源国际公馆2009年10月31日42-108单间、2+1房、2+2房7600小户型（40左右）带1000元/翰林雅筑124-136三房、四房（精装），142-240复式（毛坯）精装8800124-136的三房少量带2000元/，目前仅剩一套保利.山水怡城2010年10月17日79-872+1房102套，141-143三房3、4套136套650060%目前小区接近售罄，剩余少量141以上的3+1与楼中楼绿都.锦江汇45-80的单间公寓8000现房销售，目前仅剩3套60-80小户在售信地.伴云居9月22日140以下三房、160以上四房，200以上楼中楼精装房8500，160四房790
7、0，楼中楼10000140以下精装房销售90%，其余销量一般160以上为毛坯房财富国际广场国庆期间97两房134三房152四房10500仅成交4套润华.尚城街区9月15日83-1352+1房、3房7300872+1房售罄，综合销售率达80%11月6日71-120两房、3+1房、4+1房780030%通过分析上表的各种数据，主要得出以下结论：1、老城区较之其他区域更适合走“精装”路线除青秀区以外，南宁市的“精装”楼盘主要集中在西乡塘和兴宁两个老城区，且老城区精装房的销售更为理想。江南和良庆片区由于区域内房价水平偏低，尚无“精装”楼盘出现，这也充分说明了一个楼盘是否适合走“精装”路线，与该楼盘所处
8、的区域楼市价格水平、经济发展水平、配套是否齐全等因素息息相关，而青秀片区虽然作为南宁发展的前沿阵地，但由于配套尚待齐全，“毛坯”的价格水平为南宁市最高，加上国家政策的持续打压，消费者追求的可能更多是其他方面的需求而非“全精装”，由此判断得出以上结论。2、“精装牌”尚不能成为楼盘高价格的支撑点表中所列举的骋望.怡璟湾、相思湖花园、保利.山水怡城不但取得了不错的销售成绩，而且销售周期也较短，骋望.怡璟湾和相思湖花园都拥有得天独厚的景观资源，山水怡城除了具有保利的品牌优势；隆源国际公馆、绿都.锦江汇和隆源国际公馆的精装产品虽也已接近售罄，但产品去化速度显然相对较慢。相比之下，凤岭的几个精装楼盘除了信
9、地.伴云居出于价格优势表现可以外，其余两个楼盘表现皆难如人意。由此可以得出判断，走“精装”路线的楼盘，趋向于需要项目自身拥有其他优势作为精装的“支撑点”。3、精装项目均价大都高于所属板块均价，但幅度差异较大 精装项目均价与板块均价对比表项目所属板块项目均价板块均价差额（元）去化速度山水怡城望州路板块65006059441快国际公馆北湖板块76006730870慢锦江汇朝阳板块800066361356慢怡璟湾相思湖板块703059841046快相思湖花园90003016快翰林雅筑西大板块880065912209慢信地.伴云居凤岭板块850084919快润华.尚城街区7800-691慢财富国际广场
10、105002009慢一个项目产品去化速度的快慢很大程度上反映了其是否受市场的认可或追捧，从对比表中可以看出，各精装楼盘的市场接受程度并不与其与板块价格差额的高低成反比关系，如润华.尚城街区的价格甚至比板块价格还要低691元，但其面市以来取得的成绩一般。因此，正如以上第（2）点所述，“精装”并不能作为价格拔高的支撑点，至少在楼盘自身的“精装品牌”还未打响前是这样的结论。4、为市场所追捧的精装产品以40-120户型为主纵观以上7个取得不错市场业绩的精装楼盘，除了160平方米以上的平层大户和复式住宅，精装产品的户型横跨40多平方米的单间公寓到140多平方米的三房、四房，基本上是目前市场上的主流户型，
11、但同时又以90平方米以下的小户型和110平米左右的中等户型为主，这与面积小可以有效降低购买总价有关。可见，在目前调控从紧的大背景下，可能会有更多欲往精装路线发展的楼盘推出以主流户型为主的精装产品。三、冠瑛轩销售分析冠瑛轩自取得预售资格证启动内部认购以来，至今销售已有将近两个月时间，从销售前台得到的数据显示目前冠瑛轩的销售成绩为30多套，销售情况不如预期，以下将是对冠瑛轩的销售进行的简单分析：冠瑛轩已售房源明细表（统计截止1月3日）序号户型面积（）单价数量1三方两厅两卫128.14912812124.44905743126.84956434131.04928865四房二厅二卫143.369255
12、106复式217.7391001合计- - -9257251、购买客户以实力较强的改善型客户为主，首次置业者受抑制冠瑛轩的户型主要为126.84-143.36平米的三房和四房，从上表可以看出，三房销售占的比重较大，但与四房的差距不是很明显，这主要与三房和四房的面积相差不大总价差价小有关。其次是已售产品的价格区间大都在9000远/平方米以上，已售均价达9257元/平方米，可以判断目前已购买冠瑛轩住宅的客户仅限于实力较强的改善型客户。2、 小户型产品缺乏是导致销售较慢的主要原因之一截止1月3日，冠瑛轩面市销售已有一个半月的时间，销售25套，在销售时间相同的情况下，祁瑛轩的销售成绩为31套，可见差距
13、并不明显，去化速度都比较慢。同时两栋楼宇都是在“国五条”出台后才陆续推向市场，意味着所面对的市场宏观背景差别不大，二者唯一的区别就在于祁瑛轩所销售的前30多套住宅中有超过20套是90以下的小户型产品，而目前祁瑛轩已售60多套房源中90以下和100以上产品比重各占一半，考虑到祁瑛轩户型大都小于120，可见可以推断祁瑛轩客户是以首次置业的刚需型客户为主且具有一定的市场认可度。通过以上论述，说明在目前的市场背景下仍有为数不少的首次置业型刚需关注着中房.翡翠园项目，冠瑛轩住宅全部为120以上的中大户型，将该部分客户的置业步伐挡在门外，是致使销售速度较慢的主要原因之一。3、宣传推广“只”打“精装”，缺乏其他品质提升点如前文所述，畅销楼盘多以产品类型和性价比上下功夫，“精装”项目只有在拥有其他项目优势的基础上才能受市场的认可，相应的宣传推广就不能“只”打“精装”牌。冠瑛轩的宣传主题“大宅奢想，精装美学”并无突出“景观楼王”这一产品优势。4、国家高压政策轮番调控（略）四、2010年翡翠园来访客户数据分析本地客户比例外地客户比例本地客户比例外地客户比例1、装修标准认可厨卫精装58%53%认可全精装41%42%不认可厨卫装修32%41%不认可全精装55%51%需求毛坯43%45%2、户型设计与面积紧凑小户型80-120平米65%69%大阳台91%94%大户型130-150平米33%34
