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1、 汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目可行性研究报告二一年六月 目录目 录第1章 总 论11.1项目背景11.2项目概况2第2章 市场分析与建设规模42.1汉中市房地产市场分析42.2汉中市商业用房市场分析102.3建设规模11第3章 场址选择123.1建设地址及概况123.2建设条件14第4章 建筑方案174.1建筑设计指导思想与原则174.2项目总体规划184.3建筑方案19第5章 环境影响评价235.1环境质量标准235.2项目对环境的影响235.3施工期间的环保措施235.4环境影响综合评价24第6章 劳动安全卫生及消防266.1安全卫生危害因素分析266.2劳动安全设施及措施266.3消
2、防26第7章 项目管理28第8章 项目实施进度计划298.1建设工期298.2项目招标298.3项目实施进度安排29第9章 投资估算及资金筹措329.1投资估算依据329.2建设投资估算329.3资金筹措34第10章 财务评价3510.1编制说明3510.2经营收入3610.3成本费用估算3610.4销售税金和利润测算3710.5现金流量分析3710.6项目效益分析3710.7偿债能力分析3810.8财务评价结论39第11章 社会评价40第12章 研究结论41第1章 总 论1.1项目背景1、项目名称：威龙综合大厦建设项目2、项目建设单位：汉中市汉台区张万营村3、项目提出的理由（1）按照汉中市城
3、市总体规划，要加快中心城市的建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集、辐射和带动功能。威龙综合大厦的建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市“突破性发展”的战略确定了城市规模超100平方公里、城市人口达100万的近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流、商流、活动流的广阔市场空间。（2）在国家加大固定资产投资力度的大背景下，汉中市迎来了前所未有的投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展的双重影响下，汉中市的商业活动越来越活跃，带来巨大的商机的同时，也带来了众多的外来商人。在提供商业用房的基础上，提供优质的公寓住宅是方便商户投资、经营的良好举措。威龙综合大厦的建设，
4、将极大的满足商户在经营门面的同时，有着便利的居住设施，这一举措必然吸引众多商户来当地投资。（3）项目的地理位置和周边环境适合商业开发，加上成熟区土地的稀缺、高科技元素在该项目中的运用，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。（4）近来年，汉中城市规模越来越大，发展越来越好。但随之而来的问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。张万营村二组的村民也存在着这样的问题，为了妥善解决村民无收入的问题，提高本项目建设。综上所述，威龙综合大厦建设项目既符合汉中市城市发展规划，符合商业人士对商业用房的需求，也将满足外
5、来人员的居住需求。该项目区位优势显著，开发的商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。1.2项目概况1、项目建设地点项目建设地点位于汉中市汉台区青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内。该地段交通方便，基础设施及公建配套设施完善。2、建设内容及规模拟建项目总占地面积7.3亩，建筑面积11700。总建筑面积： 11700道路硬化： 1416.18绿化面积： 1500绿化率： 30.83%容积率： 2.4建筑密度： 40.07%3、项目总投资本项目总投资2720.56万元，建设资金来源为企业自筹资金1720.56万元，申请银行贷款1000万元。4、
6、主要技术经济指标项目完成后，可实现年销售收入624.00万元，利润总额367.90万元，销售净利润率49.35%，投资利润率16.97%。项目寿命期内净现值为200.32万元，内部收益率为13.08%，动态投资回收期19.49年，静态投资回收期9.03年。第 41 页第2章 市场分析与建设规模2.1汉中市房地产市场分析1、汉中市简介汉中市位于陕西省西南部，辖11个区、县，总面积2.7万平方公里，人口380.14万。作为连接陕、甘、川经济交往的陕西西南部中心城市，汉中市近年来经济得到持续快速的发展，2008年，汉中市全年实现生产总值352.61亿元，增长12.5%；全社会消费品零售总额108.5
7、3亿元，增长24.8%，成为陕西省经济发展较快的地区之一。与此同时，汉中市在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续增加，2008年固定资产投资达到163.63亿元，增长36.3%。基础设施的大力投入使汉中市招商引资环境进一步得到改善，城市规模得到快速扩张，为本市的房地产市场营造了巨大的发展空间。2、汉中市近几年房地产业发展状况分析汉中市自改革开放以来，在汉中市政府的带领下，经过380.14万人民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。“九五”以来，汉中就一直着手房改工作，全市共有800多个单位的7万多名职工参与
8、了标准价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到400余万平方米，占可出售公有住房的95%，并将回收的2亿多元用于支持住房建设和职工购房开支。同时，汉中市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好的基础。2008年，全市房地产开发投资22.99亿元，增长0.6%，其中：住宅16.92亿元，增长7.9%；商品房屋销售面积106.5万平方米，降低1.03 %，其中：住宅101.2万平方米，降低1.0 %；商品房销售额20.6亿元，增长8.6%，其中：住宅18.04亿万元，增长18.9%。资质以上建筑企业93个，完成建筑业总产值25.09亿元，增长22.6%；实现工程结算
9、收入17.56亿元，增长9.3%；实现利润2065万元,增长26.8 %;房屋建筑施工面积420.32万平方米，增长11.3%，竣工面积151.62万平方米，降低4.2%。受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，目前我国经济运行中的困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需，国家加大基础设施投资力度，带动了房地产市场的发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计的房地产开发企业已达180余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材
10、、装饰等行业也因此拓宽了发展空间。据汉中市房管部门统计，目前汉中市180多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了一半以上，这些企业为汉台区房地产市场的发展发挥了重要作用。汉中市20032008年房地产市场发展走势如下：2003-2008年汉中市完成房地产开发投资2003-2008年汉中完成房地产开发面积2003-2008年房地产投资占全社会固定资产投资比例全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资的比例200361亿元12.7亿元20.82%200467亿元13.37亿元19.96%200575亿元12.49亿元16.67%200690.7亿元13.93亿元15.32%2007120.05亿元
11、22.85亿元19.03%2008163.63亿元22.99亿元14.05%从2003-2008年汉中市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到118.56%；受5.12地震影响，2008年竣工面积有所下降，比2007年下降10.77%，施工面积呈上升趋势，同比增长10.78%。人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升的趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明，汉中市的房地产市场发展前景广阔。近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省、市对基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发
12、展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了“开放兴市，工业强市，农业稳市”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着汉中经济的发展，城市人口将不断增长，预计到2015年将达到60万，人口增长近3倍，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。通过对汉中市城区有关房地产开发公司的抽样调查，目前期房预售率均在50%以上，现房销售率平均在98%左右。本项目地处汉中市城西，是未来发展的重点区域，是汉中市“一江两岸”开发建设的重要组成部分。因此，项目具有较大的市场潜力。3、汉中市房地产市场分析（1）汉中房地产市场发展综述分区域历史价
13、格走势汉中房地产在东、西、南、北各个板块显现出全面开花的良好局面。城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在甚于满载状态。高速公路的开通及一江两岸的长远规划，使得市场区域有较高认可度。（2）汉中房地产市场宏观分析房地产产业直接或简接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占GDP的比重近9%，已成为我国国民经济的支柱产业之一，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现：宏观经济形势较好，汉中近年来的经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。汉中房地产长期处于起步发展的
14、阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，汉中房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循“国六条”。汉中房地产市场主流产品呈现以市中心和一江两岸区域为中心，由高向低的分布特点：主要项目密集分布在老城区内及江边；从汉中市城中、东、西、南、北及高新区的分布看，以城中、江边均价较高，城西、城东次之，城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受的板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。汉中市人口分布以城中、城南区最为稠密，且购买力较强；城东、西次之，购买力亦相对不如；限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来一定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高
