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1、 绿地中央花园38#栋住宅认筹方案一、认筹背景自2014年度6月推出项目二期二批36#、45#栋后，在宏观市场持续下行的情况下，本项目完成了约60%的去化率，目前二期二批已推售房源剩余货值约为2200万元，全部为126-136三房，在一期、二期一批房源仅剩首、顶层和两房产品情况下，为完成季度销售任务，需补充新品。目前项目二期二批38#栋已经达到预售条件，并有部分意向客户咨询，为补充完善产品及冲刺年度销售任务，拟加推38栋进行认筹。二、认筹推售房源1、楼栋情况分析38#位于府前街于中轴商业街交汇处，而且临出入口，受到商业人流及噪音的影响；1-2楼为底商，将受到餐饮业态影响；且与盛翠豪庭距离约30
2、米，视野及采光都会受到比较大的影响；2梯3户的布局较36#、45#栋舒适度降低。整体素质不及目前在售的36#、45#栋房源。2、房源情况根据施工图规划面积，38#共计11409.95，共96户，分为107.792+1户型、122三房、128.42三房三种户型。（首批入市认筹为下图红线框内房源）4号房5号房6号房3号房2号房1号房房源情况统计如下：根据2014年宁乡县新建商品房住宅户型供销关系分析表显示，90-120，120-144户型为宁乡市场供销主力户型，销量合计比例达70%左右。故38#栋户型产品为宁乡市场主流需求户型，但同时也是同质化和价格竞争最激烈的产品。3、主力户型分析1）38# 1
3、号房：128.42n 优势： 厅、卧动静分明，格局规划合理，家庭娱乐、休息、休闲互不打扰； 南向独立主卧，私密更衣室、卫浴一体设计，打造主人专属空间 U型厨房布局，操作流线科学合理，与餐厅无缝对接 270全景采光，南北双向大阳台，空间通透，视野开阔。n 劣势： 入户走廊面积稍显浪费； 次卧面积较小； 公摊约24%（预测面积未出，初步统计，下同）；n 总结：标准宁乡刚需客户需求户型，三面采光，但书房如作次卧则面积较小。 劣势：2）38# 2号房：107.79n 优势： 空间设计方正，户型布局紧凑，超高空间利用率； 约10空中花园，超大赠送，魔幻两房变三房，多重功能转换随心畅享。 双厅与阳台连通设
4、计，舒适宽敞，提升居家品质； 6m超大南向景观阳台，视野广阔，浪漫居家，灵活多变； 厨房连接南向生活阳台，结构实用合理；n 劣势：北向次卧很小，仅适合做书房；n 总结：户型赠送大，房间大，实用率高，但厨卫光线较暗。和南向盛翠豪庭项目较近，采光及私密性不高，受次街噪音影响。3）38# 3号房：122n 优势： 270全景采光，双厅均与阳台连通设计，舒适宽敞，彰显居家品质； 南向独立主卧带卫浴，打造专属于您的私人空间； 厅、卧动静分明，格局规划合理，细致周到居家考量； U型厨房布局，采光明亮，操作流线科学合理； 幽静书房灵动多变，4米开间超大客厅体现奢局理念n 劣势： 厨房、卫生间较暗；书房使用面
5、积仅为6.48n 总结：无特别赠送面积，但户型周正，功能分区明显，满足首改需求，和南向盛翠豪庭项目相隔较近，采光及私密性不高，受次街噪音影响。4、现有在售住宅产品分析 二期二批户型在售货源盘点自6月14日二期二批首批房源推售以来，截止目前共计三个半月，36#合计72套房源，去化40套，整体去化率为56%，其中126剩余20套；45#存量较多，自推售以来，22套房源共计去化11套，去化率为50%，其中2号房户型去化4套剩余7套；合计36#、45#126户型剩余27套。36、45栋房源去化一览表：36#销控45#销控18011802180318041101110217011702170317041
6、00110021601160216031604901902150115021503150480180214011402140314047017021301130213031304601602120112021203120450150211011102110311044014021001100210031004301302901902903904201202801802803804101102701702703704去化63%去化36%601602603604红色标记为已销售产品50150250350440140240340430130230330420120220320410110210310
7、4去化61%去化50%去化44%去化77%45#去化率为50%36#去化率为56%小结：36#、45#栋125-127三房现有存量27套，为减少内部竞争，可将38#128三房暂时保留，集中去化36#、45#现有余货；而38#栋107、122户型属于项目内部无竞争产品，且目前已有意向客户咨询，首次38#栋认筹可针对107、122产品启动，有利于后期去化128三房。5、竞品分析 蓄客项目10月行政版块竞品住宅蓄客项目仅兆基君城一个项目，认筹2000元抵20000元，其主推22#120-140三、四房共推售三个单元54套，认筹31天共计办卡40张。已于10月18日解筹，成交约13套，其成交价格350
8、0-3700元/之间，主要去化各单元8-10楼左右产品。 竞品项目主流去化产品名称在售产品主力销售户型成交均价中源凝香华都89-164平米二-四房130平米三房住宅3700-3900元兆基君城120-143平米三房、四房126平米三房3650元格林春天84-103平米两房、111-113平米三房、125平米四房111-113平米三房3400-3600元金色夏威夷87-120平米119平米三房3600元花语王朝三房107-136平米125平米三房3700-3800元市场竞品项目目前主流去化产品为120-130户型，格林春天主力产品为1102+1户型，其消费主要客户群体为宁乡拆迁户和乡镇客户，同时
9、格林春天也是周边项目住宅销售情况最好的项目，为了弥补项目1102+1户型空缺，特将38#107户型推售，去化市场小三房刚需客户。4、38#楼王产品包装 定位包装：香颂系列行政中心楼王 38#核心价值： 视野开阔，38#位于府前街及中轴步行街交汇处，西侧视野开阔，中轴步行街一览无余；东侧北侧俯视香颂社区中心园林，高层可眺望县政府。 出行便利，小区车行主入口及步行入口分别设立在38#两侧，业主下楼即可步入中轴风情步行街；购物更加方便，府前街定位为社区生活购物街区，步行8分钟即可至人人乐商场。 户型实用，107户型超大赠送，阳台6米长，灵活实用；122户型南北通透，位于楼栋中间位置，舒适而宁静；12
10、8经典三房，三面采光，南北双阳台，通透性极强。三、 认筹工作安排认筹安排思路：目前市场各项目上门量均不理想，纷纷以促销手段去化产品，如果38#依然采取传统蓄客方式长时间进行蓄客，因目前宁乡市场存量巨大，项目将会流失部分客户。宁乡项目销售部拟采取小步快跑政策，将38#分三批推售，第一批第一阶段在11月6日进行解筹，主推10716套；第二阶段计划11月下旬解筹，主推128，122两个户型共32套。但考虑到38#未拿到预售许可证，项目组将以二期二批香颂认筹名义对外释放认筹信息，具体38#认筹信息仅在案场线下口头释放，在与客户签订认筹协议上去掉具体认筹楼栋，并告知客户在开盘的当日客户可参与选择38#推
11、售房源，以此来规避38#未拿预售许可证即认筹的风险。1、 认筹节点安排12月下旬11月24日11月6日20日10月19日11月24日第三阶段认筹11月6日解筹后再次启动第二阶段认筹11月24日第二阶段解筹开始认筹第一阶段10月19日推广出街2、 认筹时间：第一阶段 : 2014年10月19日2014年11月6日，提前利用房交会节点去化第二阶段：2014年11月8日2014年11月24日，在月底前再冲刺一波销售任务第三阶段：2014年11月25日2014年12月下旬，进行38#栋2单元48套房源的推售3、认筹方式：客户交5000元办理VIP卡即为认筹客户，享有首次开盘2万元购房优惠；4、认筹配合
12、：v 为提升客户认筹积极性，短时间冲刺卡量，在第一阶段、第二阶段所有认筹客户均可获得100元购物卡一张；所有介绍客户办卡人员，转介绍一组客户办理VIP卡可获得50元购物卡一张。5、认筹房源：第一阶段：38#1单元10716套；第二阶段：38#1单元12816套，2单元12216套，合计32套；第三阶段：38#2单元产品，预计于2014年12月推售。6、 认筹目标：第一阶段认筹目标第一阶段自10月18日已经开始提供客户咨询，对意向客户进行登记，10月25日正式认筹，11月6日首批内部解筹，合计11天认筹，目标办卡20张，按照认筹目标分解5:1计算总共需来访客户100组，日均客户来访9组，日均办理
13、VIP卡1.8张。8套16套20张卡日均来访9批客户日均办卡1.2张蓄客11天认筹率20%解筹40%去化50%100批客户第二阶段认筹目标16天认筹，目标办卡25张，按照认筹目标分解5:1计算总共需来访客户125组，日均客户来访16组，日均办理VIP卡1.6张。10套32套25张卡日均来访8批客户日均办卡1.6张蓄客16天认筹率20%解筹40%去化30%125批客户报价口径：38栋具体价格还没有出来，价格应该跟36栋价格差不多。本次推售产品为最靠近中轴步行街的1单元户型，位置、采光、视野相当不错，在二期房源中性价比也是最高的。7、 项目整体均价制定综合上述分析和项目周边竞争项目的价格调查,通过市场比较法得出二期二批静态整体底均价。对比项目加权系数绿地中央花园花语王朝兆基君城玉虹蓝庭国际盛翠豪庭中源凝香华都区位价值15%9988910位置交通15%998889周边环境10%977777商服配套10%887788硬件产品10%988888.5小区环境15%779789项目规模5%879888户型结构10%888.58.588物业管理5%988888.5发展商品牌5%988778比准评分8.4588.057.658
