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1、第一章 经营营与房地地产经营营房地产经经营学的的研究对对象 是是房地产产经济活活动全过过程的经经营问题题。研究目的的：a研究房房地产经经营的基基本经济济活动及及其运作作规律，以以便从整整体上把把握房地地产经济济运作的的过程，指指导企业业从事房房地产经经营活动动。b研究基基本的房房地产经经营预测测和决策策技术、营营销技术术，帮助助企业掌掌握现代代经营原原理与方方法；掌掌握科学学的决策策程序和和决策方方法；提提高企业业在市场场经济中中的适应应力和竞竞争力。C 研究究房地产产经营计计划管理理、财务务管理、人人力资源源管理等等一整套套现代企企业经营营管理手手段和方方法。以以提高企企业管理理效率和和管理
2、水水平。D 研究究房地产产企业经经营分析析的原则则和方法法，探索索提高企企业综合合经济效效益及项项目经营营效益的的途径。研究内容容 一是是关于经经营与房房地产经经营的基基本概念念、基本本原理、基基本运作作规律的的内容。二是关于于房地产产市场分分析、预预测与决决策技术术的研究究。三是关于于房地产产企业及及房地产产企业主主要经营营管理职职能的研研究。四是关于于房地产产营销理理论与方方法的研研究。五是关于于房地产产企业经经营分析析的理论论与方法法。经营管理理的职能能 ：战战略职能能、决策策职能、开开发职能能、财务务职能和和公关职职能。财务职能能的核心心是资金金的运用用和管理理。任务务：广开开资金渠渠
3、道，多多方筹措措资金；加强资资金管理理、降低低成本开开支。提提高资金金利用效效益；增增加企业业积累，扩扩大企业业实力。内容：1.资金筹措职能2.资金金管理职职能3.资金运运用职能能4.经经济核算算与经营营分析职职能。思想：一一、面向向市场的的经营思思想 二二、竞争争致胜的的经营思思想 三三、注重重信息的的经营思思想 四四、致力力人才开开发的经经营思想想 五、注注重计划划管理的的经营思思想 六、以以经营效效益为核核心的经经营思想想 经营目标标是指企企业在一一定时期期风，从从事生产产经营活活动要达达到的成成果，是是经营思思想的具具体体现现，也是是企业一一切经营营活动的的依据和和归属。企业的经经营目
4、标标体系分分为目标标功能、目目标层次次和目标标时序p9按目标功功能分类类：1.市场性性目标 2.发发展性目目标3.生产性性目标44.服务务性目标标5.成成本性目目标6.财务性性目标77.效率率性目标标8.效效益性目目标按目标层层次分类类：1.战略决决策层目目标2.中间部部门职能能层目标标3.车车间班组组执行层层目标按目标时时序分类类：1.远期目目标，110年以以上。22.中期期目标，55年左右右。3.近期目目标，一一般本年年度。经营目标标的作用用：1.经营目目标形成成了企业业经营管管理活动动的中心心。2.经营目目标构成成了考核核与检验验企业经经营成果果的标准准。3.经营目目标的制制定和推推行是
5、强强化企业业经营管管理，提提高经营营效益和和手段。44.经营营目标是是企业利利益的集集中体现现，成为为号召职职工、团团结职工工、激励励职工为为之奋斗斗，提高高企业职职工主动动性与创创造性的的力量源源泉。经营方针针是指导导企业生生产经营营活动和和行为纲纲领，是是指贯彻彻企业的的经营思思想，实实现企业业经营目目标而确确立的基基本原则则。经营方针针按其构构成层次次上划分分，可分分为企业业经营总总方针和和具体的的经营方方针。企业具有有的方针针类型：1.生生产发展展方针22.技术术发展方方针3.项目发发展方针针4.市市场发展展方针55.人才才资源发发展方针针6.管管理发展展方针房地产经经营是指指房地产产
6、企业为为实现预预期目标标，确定定实现目目标的战战略和策策略，并并有意识识、有计计划地加加以实现现的经济济活动过过程。房地产开开发是指指对一定定区域内内的土地地、房屋屋建筑、配配套设施施和基础础设施所所进行的的投资、规规划、建建设等经经济活动动。房地产开开发与房房地产经经营的关关系：1. 房地产经经营反映映的是在在一定社社会经济济形态下下的房屋屋、土地地关系。2. 房地产经经营是指指房地产产商品的的销售。租租赁、抵抵押等以以交易为为主要形形式的经经济活动动。3. 房地产经经营涉及及到产权权的转移移，在很很大程度度上受到到法律的的保护与与制约，国国家法规规便有较较多的约约束。房地产经经营特点点:1
7、.房地产产商品价价格昂贵贵，对于于大多数数用户而而言，往往往不可可能一下下子拿出出这么多多的巨款款购买房房屋。22.房地地产商品品不可移移动。因因而其交交易过程程不是商商品位置置的流动动，而是是商品所所有者或或使用者者的更替替。3.有些房房地产商商品，如如城市建建筑地块块，其使使用权与与所有权权是分离离的。44.一般般商品的的交换对对象范围围不受限限制.55.一般般商品的的交换出出售后的的用途是是不加限限制的。66.一般般商品交交易只是是单纯的的买卖关关系。77.由于于房地产产资源和和稀缺性性，从长长远来看看房地产产商品都都具有升升值潜力力。8.由于地地产市场场实际上上是政府府垄断的的市场，这
8、这就意味味着，价价格机制制、竞争争机制对对土地供供求关系系的调节节作用，就就不如其其他商品品市场那那么明显显。经济环境境是经营营者拟经经营的项项目在建建设期间间和未来来的建成成使用期期间所面面临的基基本条件件。房地产经经营的环环境因素素：1.政治环环境2.社会环环境3.经济环环境4.法律环环境5.自然环环境经营风险险是指在在特定环环境下和和特定时时期内，客客观存在在的可能能导致经经济损失失的变化化。经营风险险的特点点：1.客观性性2.偶偶然性33.相对对性4.可测可可控性55.风险险与效益益的共生生性.房地产经经营风险险是指由由于随机机因素所所引起的的房地产产项目实实际价值值与估计计价值或或预
9、期价价值之间间的差异异。房地产经经营风险险来源：1.国国家风险险2.市市场风险险3.企企业风险险房地产经经营项目目的风险险分析方方法主要要有盈亏亏分析、敏敏感度分分析、概概率分析析。第二章 房地地产经营营的基本本运用房地产经经营可分分为三个个环节：一是生生产过程程的经营营，二是是流通过过程的经经营，三三是消费费过程的的经营。房地产经经营的基基本运作作，包括括城市土土地开发发、城市市房产开开发，房房地产的的销售、租租赁抵押押、典当当、拍卖卖、估价价、入股股与信托托，以及及房产的的修缮与与管理经经营等。城市房产产开发包包括新区区的开发发与旧城城改建两两类。新区开发发包括土土地征用用和城市市基础设设
10、施建设设。城市建设设用地，无无论是收收回国有有土地或或是集体体所有土土地，一一般需按按如下程程序进行行：1. 申请选址址。2.制订方方案。33.申请请批准。44.发布布用地通通告。55.签订订补偿、安安置合同同。6.发证。城市房地地产开发发是指按按照城市市建设总总体规划划的要求求，进行行房屋和和其他建建筑物的的生产和和再生产产。房地地产交易易是指把把房产和和地产作作为商品品而进行行的买卖卖、租赁赁、抵押押、典当当和交换换等的流流通活动动。主要交易易方式：土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让、房屋屋销售、房房屋租赁赁等。房地产的的其他交交易方式式：房地地产抵押押、房地地产典当当、投资资入股、
11、房房屋互换换、房地地产估价价、拍卖卖。221物业管理理可分为为住宅区区管理、公公寓管理理、写字字楼宇管管理及商商业物业业管理类类型。1 住宅区管管理原则则：1.服务第第一、方方便群众众的原则则。2.统一经经营、综综合管理理的原则则。3.企业化化管理、独独立核算算的原则则。4.专业管管理与群群众管理理相结合合的原则则。5.产权与与经营权权分离的的原则。2 住宅区管管理模式式：1.开发公公司管理理型。22.“三三结合”管管理型。33.街道道办事处处管理型型。4.物业管管理型。房地产开开发经营营运作是是指房地地产企业业以土地地开发和和房屋建建设为经经营目标标，根据据内部条条件与外外部条件件环境，把把
12、握房地地产市场场的发展展趋势，进进行策划划、决策策的事总总过程。城市土地地开发经经营运作作是指地地产商或或地产综综合开发发企业发发土地开开发为经经营目标标，依据据城市建建设总体体规划要要求和对对地产市市场发展展趋势的的预测，从从土地选选址与可可行性研研究开始始，经项项目立项项。征地地拆迁，到到对土地地进行加加工平整整和基础础设施建建设，满满足进行行城市房房屋建设设的建筑筑地段为为止的全全过程。1 土地使用用权的出出让：11.取得得城市土土地使用用权的法法律依据据。2.城市土土地的有有偿使用用制度。33.城市市土地出出让的有有限期使使用制度度。4.土地所所有权与与使用权权的两权权分离。252 城
13、市土地地使用权权出让的的国家垄垄断制度度：1.城市土土地出让让的国家家垄断经经营制度度。2.城市土土地使用用权出让让的批准准权限。3 土地使用用权出让让的主要要方式：1.协协议出让让方式。22.招标标出让。33.公开开拍卖。274 土地使用用权的转转让：11.土地地使用权权转让与与出让的的区别。282.土土地使用用权转让让的条件件：a.只有国国家出让让的土地地使用权权才能转转让。bb.只有有依据出出让合同同规定进进行开发发利用的的土地使使用权才才能转让让。C.土地地使用权权转让应应当签订订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。B.房地
14、产不可分的原则。 C.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限29城市房地地产开发发经营，是是指房地地产展商商对城市市房屋及及各类建建筑物、构构造物的的兴趣与与经营。（一） 工程项目目组织1.招标标类型：a.工工程总承承包招标标 b.建设项项目阶段段招标 c.专项招招标2.招标标方式：a.公公开招标标 bb.邀请请招标 c.协协议招标标3.招标标程序：a.选选择招标标方式 b.编制招招标文件件夹c.编制标标底 dd.招标标资格审审查 ee.组织织现场勘勘察 ff.报送送标书 gg.开标标、评标标和决标标 hh. 签签订承包包合同（二）工工程项目目管理工程项目目管理是是指开发发对各施施工
15、单位位在家施施工过程程中的综综合管理理。 开发发公司对对工程项项目组织织管理的的主要职职能有三三个方面面： 一是、项项目地盘盘管理。 二是、工工程质量量监督。 三是、工工程验收收与交用用。房地产交交易经营营运作：是指房房地产经经营者，依依据对房房地产市市场发展展趋势的的预测，以以房产、地地产作为为商品进进行的买买卖、租租赁、抵抵押、典典当和交交换等交交易活动动的实施施决策过过程。房屋销售售的方式式：1.房地产产销售委委托。22.现货货买卖与与期货交交易。房屋买卖卖程序：1.确确认资格格。2.签订房房屋买卖卖合同。33.付款款成交。44.房地地产过户户。房屋租赁赁与房屋屋买卖的的区别：1.房房屋买卖卖是买得得所有权权，而房房屋租赁赁是承租租人从房房屋所有有人处租租得一段段时间内内的使用用权。22.房屋屋买卖是是一次性性交易，一一次实现现房屋的的价值；而房屋屋租赁则则是分期期多次交交易，分分期实现现价值。33.房屋屋买卖是是一次性性付款，或或分期付付款，而而房屋租租赁，多多是按月月付款，一一般称为为月租。44.由于于房屋租租赁是把把使用权权从所有有权中分分离出来来，因而而在房屋屋租赁中中产生了了两种相相关的特特点.第第一、房房屋出租租，发生生了使用用权对房房屋所有有人处
