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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点考试模拟卷含答案1. 判断题：房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（）正确答案：对2. 多选题：归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位正确答案：ABC3. 单选题：某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（）万元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55正确答案：D4.
2、单选题：有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格正确答案：A5. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()正确答案：错6. 判断题：从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。()正确答案：对7. 判断题：消费者持币观望将会增加房地产市场供给。()正确答案：错8. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A9. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重
3、要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对10. 单选题：【2013年真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日正确答案：D11. 多选题：下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价正确答案：AC12. 判断题：当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()正确答案：对13. 判断题：划分地价区段的方法通常是就土地的位置
4、、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。()正确答案：对14. 单选题：有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他正确答案：C15. 判断题：年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。()正确答案：错16. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对17. 单选题：关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为
5、现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期正确答案：B18. 判断题：正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。()正确答案：错19. 单选题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B20. 判断题：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。()正确答案：对21. 单选题：()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价正确答案：C22. 单选题：运用
6、路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格正确答案：B23. 单选题：（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A24. 单选题：采用路线价法
7、进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A25. 多选题：在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格正确答案：ACE26. 单选题：最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C27. 多选题：报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化
8、率E.收益乘数正确答案：ABC28. 单选题：下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：D29. 多选题：价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE30. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A3
9、1. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错32. 判断题：任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对33. 多选题：反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT正确答案：AB34. 单选题：由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制正确答案：D35. 多选题：房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.
10、防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD36. 单选题：分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构正确答案：D37. 单选题：某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地正确答案：D38. 单选题：下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼正确答案：C39. 单选题：假设开发法更深层的
11、理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B40. 多选题：【2012年真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章正确答案：BCE41. 单选题：【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用正确答案：B42. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的
12、价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错43. 单选题：某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品正确答案：B44. 单选题：运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐正确答案：B45. 单选题：能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税正确答案：D46. 单选题：某宗房地产已使用5年，
13、现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0正确答案：D47. 判断题：交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。()正确答案：对48. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）正确答案：错49. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD50. 判断题：路线价通常为土地单价，也可为楼面地价，可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对51. 判断题：高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()正确答案：对52. 多选题：长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有
