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1、WORD关于房地产开发企业几个业务问题处理方法国家税务局出台了房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号，该文件是在原国税发200631号文件的基础上，进行修定和补充。现就有关问题的衔接提出以下处理方法：一、适用对象从2008年1月1日起资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。但是从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前未销售的已完工开发产品，在以后年度取得的收入,仍按国税发2001142号文件的容执行，2007年12月31日前存在销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件的相关政策执行。二、关于征收方式关于房
2、产地产企业的征收方式，新文件作了明确的规定：“不得事先确定企业的所得税核定征收方式进行征收、管理。”但企业出现中华人民国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税采用核定征收方式进行税收管理并逐步规。对于房地产企业的征收方式，原则上查账征收，对于出现征管法三十五条规定的情形，确实无法查账的情况下，经主管科长、局长批准后，可对其以往应缴的企业所得税采用核定征收的计算方法计算企业应纳税的所得额，按照查账的征收方式计算缴纳企业所得税，具体操作如下：1、对于企业没有完工成本对象的年度按照查账征收的方法，按计税毛利率计算缴纳企业所得税。2、有土地、股权转让的企业应当按照实际应
3、纳税所得额计算企业所得税，不得按照核定征收的方法计算应纳税所得额。3、企业有需要结算的完工成本对象的年度，主管税务机关应对企业进行纳税评估，通过评估，如果企业能够准确核算成本对象的成本费用的，按正常的查账征收结算税款；如果企业有征管法三十五条的情形，不能准确核算成本对象的成本费用的，可以从该成本对象有销售收入的年度开始，到评估结算年度按核定征收的计算方法计算企业应纳所得税额，核定的应纳税所得税额与企业预售的年度预计毛利润的差额在评估年度作纳税调增。按核定征收计算方法计算应纳税所得额年度的期间费用、销售税金与附加均不得扣除。4、核定征收计算方法计算应纳税所得税额年度的亏损不得在以后年度弥补，要根
4、据评估结果，在弥补亏损数据库中将有关年度的亏损维护为零。5、各局应将采用核定征收的计算方法计算企业所得税的企业资料报市局备案。例：某房地产企业有A、B两个项目，2007年开始建设，无销售预售收入。2007年亏损10万元，2008年A项目预售收入100万元，B项目预售100万元，2008年缴纳营业税10万元，期间费用6万元，2008年按查账征收方式计算应纳税所得额=200*15%-10-6-弥2007年度亏损10万元=4万元。应纳税额=4*25%=1万元，2009年A项目预售50万元，B项目预售50万元，营业税5万元，期间费用6万元，2009年A项目确有征管法三十五条规定的情形，无法准确结算税务
5、机关可按照以下步骤征收管理：第一步：按核定征收的方法计算2008年该企业的应纳税所得额=（100+100）*15%=30万元：第二步：按核定征收的方法计算2009年该企业的所得额=（50+50）*15%=15万元第三步：计算按核定征收的方法计算的2008年该企业的应纳税所得额与2008年预计毛利额的差额30-4=26万元 第四步：将2008年差额并入2009年应纳税所得额=26+15=41万元 （附表三，调增）第五步：计算2009年应纳税额=41*25%=10.25万元 第六步：根据评估结果，在弥补亏损数据库中将有关年度的亏损维护为零。三、关于视同销售企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖
6、励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，应视同销售。自产自用开发产品不用视同销售，但只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧。2009年31号文件和2006年31号文件的区别是，自产自用开发产品在2006年31号文件中视同销售，而在2009年31号文件取消了此规定，但对于自产自用的开发产品计提折旧作了限制性规定。四、关于未完工开发产品的计税毛利率1、开发项目位于省、市、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 2、开发项目位于地级或地级市区与郊区的，不得低于10%。 3、开发项目位于其他地区的，不得
7、低于5%。 4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。五、成本对象的确定：新文件提出了成本对象的定义：是费用的承担者，是成本费用的归集平台；是准确核算开发产品成本基础，要求按照税收规定核算与计量，企业开工之前就需要合理确定成本归集对象，这对主管税务机关提出了更高的要求。计税成本对象的确定原则如下：（一）、 可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算; 不能对外经营销售的，可先作为过渡生产成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象；（二）、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构一样类型没有明显差异的群体开发的项目，
8、可作为一个成本对象进行核算。（三）、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立、而且具有不同使用功能时，可作为独立的成本核算进行核算。（四）、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五 ）、成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）、权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分期划分别划分成本对象进行核算。（七）成本对象由企业在开工之前合理确定，并报税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务
9、机关同意、。以上原则即可单独使用，也可以多个原则配合使用。开 发产品 可对外经营销售的开发 产品不可对外销售的开发产品分类归集原则确定成本对象功能分区原则确定成本对象定价原则确定成本对象成本差异原则确定成本对象权益区分原则确定成本对象相关的成本对象确定原则开发项目（成本对象）情况备案表税识别号纳纳税人名称某某房地产公司联系123开发项目地点星沙开发项目名称确定原则开发成本对象名称开发对象具体情况不可销售成本对象自用会所建筑面积2000平米，总造价800万元，预计2009年竣工等信息。过渡花园面积5000平米，预计造价1000万元，预计2010年竣工等信息。可销售成本对象分类原则确定原则定价原则
10、别墅1-20栋号建筑面积2000平 米，总造价500万元，预计2008年预售，2009年竣工等信息。小高层20-25栋号面积5000平米，预计造价1000万元，预计2009年预售，2010年竣工等信息。权益原则备注企业法定代表人签章：企业公章 20 年 月 日受理人： 主管税务机关章20 年 月 日开发项目（成本对象）情况备案表填报说明(1) 填报的围和总体要求房地产开发企业必须在开发项目（成本）对象）开工前与已备案的开发项目（成本项目）发生改变时向主管税务机关报送本表，办理开发项目备案手续，开发项目属于经济适用房、限价房、危改房项目的，还须同时附报相关项目批准的项目立项的文件和其他证明材料。
11、 （2）确定成本的对象原则成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，开发企业可根据实际情况选用计税成本对象的确定原则，并将成本对象的名称填入“开发成本对象名称”列（3）开发成本对象的具体描述 1、 开发成本对象的总体描述2、 预算总造价3、 预计开、完工时间4、 分期开发情况5、 主要销售方式6、 预计取得预售收入时间（4）备注：填写其他需要说明六、成本计算的一般程序计税成本核算的一般程序，1、先将成本费用归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中。2、成本在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配。3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已
12、销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行计算 。对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用建立明细台帐，待开发产品完工后再予以结算。成本费用成本对象期间费用已完工成本对象成本费用未建成本对象成本费用在建成本对象成本费用已销开发产品成本费用固定资产成本费用未销开发产品成本费用建立明细台帐详细记录应分摊的成本费用企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分（1）期间费用和开发产品成本（2）开发产品会计成本与计税成本（3）已完工开发产品成本与未完工开发产品成本（4）已销开发产品成本与未销开发产品成本、计税成本的界限。七
13、、成本的计量与核算开发、建造开发产品发生的直接成本计入成本对象，发生的共同成本和间接成本按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配至各成本对象中。1、土地造价一般按占地面积进行分摊。土地开发同时连结房地产开发的，属一次性取得土地，分期开发房地产的，其土地开发成本在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后可以调整；2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分摊。3、属于不同成本对象共同负担的借款费用，按直接成本法或预算造价法进行分摊，其他成本项目的分配方法由企业自行决定，八、关于预提成本费用1、可以预提（应付）的成本费用的情况下：出
14、包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明材料的前提下，可以预提合同金额的10%，计入成本对象的开发成本中。（跟踪管理，与时支付）2、公共配套设施尚未建造完工的，可以按照预算造价合同预提建造费用。该公共配套设施必须符合售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套设施建造的条件。3、应向政府上交的报批报建费、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。九、关于当期可以税前扣除的成本费用企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金与附加、土地增值税，准予当期按
15、规定扣除。1、 只有预售收入企业的业务招待费、广告费、业务宣传费可以当期扣除，2009年没有扣除的，可在汇算清缴时扣除。（注：仅指国税所管理企业，地税所管理企业按税法办理。）2、 企业交纳的营业税金与附加要与销（预）售收入相对应，多缴的营业税金与附加不能在当期扣除。十、关于成本费用的具体计算方法3、 市局将对“房地产企业格式化结算模型”进行修改，房地产企业的成本费用具体计算方法可参照修改后“房地产企业格式化结算模型”处理。（09年必须用此表进行结算，逐户报市局。）十一、关于2008年核定征收企业业务处理1、2008年未完工产品缴纳的企业所得税，可以作为预缴税款在产品完工结算时换算成预计毛利额抵免实际毛利额。2008年已完工产品缴纳的企业所得税作为应缴税款，不作处理。2、2008年度没有销（预）售的企业，2008年度的亏损（主要是期间费用）经主管税务机关核实，并由核实人。主管科长签字后，在系统弥补亏损库中维护，允许在以后5个年度弥补。如：企业2008
