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1、国有企业改制中划拨土地处置法规与分析（1）关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见 国务院办公厅国办发 200560号 2005年12月19日施行（五）企业改制涉及土地使用权的，必须经土地确权登记并明确土地使用权 的处置方式。进入企业改制资产范围的土地使用权必须经具备土地估价资格的中 介机构进行评估，并按国家有关规定备案。涉及国有划拨土地使用权的，必须按 照国家土地管理有关规定办理土地使用权处置审批手续。（六）企业改制涉及探矿权、采矿权有关事项的，依照国家有关法律以及探 矿权、采矿权转让管理办法（国务院令第242号）、国土资源部关于印发探 矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法（试行）的通知（国土资发
2、2003197 号）、财政部、国土资源部关于印发探矿权采矿权价款转增国家资本管理办 法的通知（财建2004262号）等有关规定执行。企业改制必须由国土资 源主管部门明确探矿权、采矿权的处置方式，但不得单独转让探矿权、采矿权， 涉及由国家出资形成的探矿权、采矿权的，应当按照国家有关规定办理处置审批 手续。进入企业改制资产范围的探矿权、采矿权，必须经具有矿业权评估资格的 中介机构进行评估作价（采矿权评估结果报国土资源主管部门确认）并纳入企业 整体资产中，由审批改制方案的单位商国土资源主管部门审批后处置。（七）没有进入企业改制资产范围的实物资产和专利权、非专利技术、商标 权、土地使用权、探矿权、采矿
3、权、特许经营权等资产，改制后的企业不得无偿 使用；若需使用的，有偿使用费或租赁费计算标准应参考资产评估价或同类资产 的市场价确定。（八）非国有投资者以实物资产和专利权、非专利技术、商标权、土地使用 权、探矿权、采矿权、特许经营权等资产评估作价参与企业改制，由国有产权持 有单位和非国有投资者共同认可的中介机构，对双方进入改制企业的资产按同一 基准日进行评估；若一方资产已经评估，可由另一方对资产评估结果进行复核。（九）在清产核资、财务审计、离任审计、资产评估、落实债务、产权交易 等过程中发现造成国有资产流失、逃废金融债务等违法违纪问题的，必须暂停改 制并追查有关人员的责任。2）划拨土地使用权管理暂
4、行办法【颁布单位】 国家土地管理局【颁布日期】 1992-02-24 【实施日期】 1992-02-24*（3）国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 【颁布单位】 国家土地管理局 【颁布日期】 1998-02-17【实施日期】 1998-03-01*（4）国土资源部关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业 改革和发展的若干意见的通知【颁布单位】 国土资源部 【颁布日期】 1999-11-25【实施日期】 1999-11-25（5）关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土资发200144号（6）关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行
5、）的通知（2001-5-29,国土资厅发200142号）划拨土地使用权管理暂行办法【颁布单位】 国家土地管理局【颁布日期】 19920224【实施日期】 19920224第一条 为了贯彻实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例（以下简称条例），加强对划拨土地使用权的管理， 特制定本办法。第二条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其 他各种方式依法取得的国有土地使用权。第三条 划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押 活动，适用本办法。第四条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵 押活动进行管理和监督检查。第五条 未经
6、市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续 交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其 土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地 市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益 抵交土地使用权出让金。第七条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用
7、权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。第八条 土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。 出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。 交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。第九条 土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上 建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。第十条 土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。 原拥有土地使用权的一方称为抵押人 抵押债权人称
8、为抵押权人。第十一条 转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有 权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用 范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动 产转让的除外。出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租 地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。第十二条 土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所 在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。第十三条 市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵 押土地使用权书面申请书
9、之日起十五日内给予回复。第十四条 市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订 土地使用权出让合同。第十五条 土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照 有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租 赁、抵押合同。第十六条 土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内， 向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地 管理部门办理土地使用权出让登记手续。第十七条 双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日 内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、 抵押登记手续。办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：（一
10、）国有土地使用证；（二）土地使用权出让合同；（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件 、材料。第十八条 土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载 明的权利、义务随之转移。第十九条 土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土 地使用权出让合同。第二十条 土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同 规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规 定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照条例和本办 法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土 地登记手续。第二十一条 土
11、地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构 筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照 有关法律、法规的规定办理审批手续。土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的 ，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划 部门批准，依照条例和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。第二十二条 土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终 止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。第二十三条 土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终 止之日起十五日内，到原登记机关办理注销
12、土地使用权抵押登记手续。第二十四条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散 、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押 财产。因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之 日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记 手续。第二十五条 土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地 使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管 理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得 超过条例规定的最高年限。第二十六条 土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押 等不同方式，按标定地价的一定
13、比例收取，最低不得低于标定地价的4 0 。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。第二十七条 土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代 表政府收取，按国家有关规定管理。第二十八条 土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之 日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办 理注销出让登记手续。第二十九条 土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵 押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土 地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。第三十条 土地使用权出让期间，国家在特殊情况
14、下，根据社会公共 利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使 用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。第三十一条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全 部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第三十二条 土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记 手续的，其行为无效，不受法律保护。第三十三条 对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照条例第四十六条规 定处理。第三十四条 当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可 以依照中华人民共和国行政诉讼法向人民法院提起诉讼。第三十五条 县级
15、以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权 转让、出租、抵押活动的监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。第三十六条 土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进 行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提 供有关文件、资料，不得阻挠。第三十七条 土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：（一）查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；（二）要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有 关的文件、资料及其他必要情况；（三）责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。第三十八条 土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费， 按照国家有关规定办理。第三十九条 经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照本办法办理。第四十条 以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营 企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。第四十一条 对条例实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自 转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组 织进行清理，并按条例规定处罚后，补办出让手续。第四十二条 本办法由国家土地管理局负责解释。第四十三条 本办法自发布之日起施行。国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定【颁布单位】 国家土地管理局 【颁布
