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1、河南城建学院房地产筹划复习重点1房地产工程筹划 是指根据房地产开发工程的具体目标，以市场调研与市场定位为根底，综合运用各种筹划手段，并以具有可操作性的房地产筹划文本作为结果的活动。2筹划的原那么1. 效益的原那么2. 合理限度的原那么3. 求真务实的原那么4. 创新的原那么3房地产工程筹划的特征（1） 地域性2系统性 3前瞻性4市场性 5操作性( 6创新性4房地产工程筹划的程序（1） 工程用地的获取及选址2房地产市场调查；3房地产工程投资筹划；4房地产工程定位5房地产工程规划设计；6房地产工程营销筹划7房地产经营筹划。5房地产工程筹划的作用1. 工程的前期筹划是房地产工程成败的关键，通过工程筹
2、划可以提高房地产企业决策水平，防止工程运作出现偏差。2. 房地产工程筹划使房地产企业能进展准确的市场定位，提供更多消费者满意的产品，会增强房地产工程的竞争能力，使房地产企业在剧烈的市场竞争中站稳脚跟。3. 增强企业管理创新能力。4. 在市场经济条件下，通过房地产工程筹划，把房地产企业、筹划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前开展。6房地产工程筹划在房地产开发工程建立中贯穿始终，为工程开发成功提供智力支持。三章211房地产市场调查的根本原那么1客观性原那么2针对性原那么3科学性原那么4系统性及全面性原那么5效益性及时效性原那么6求教性及保密性原那么7
3、创造性原那么2房地产市场调查的特点1实用性 2时效性 3实践性 4客观性 5完整性 6方案性与系统性 3社区环境调查主要包括：a.社区经济繁荣程度，b.社区社会文化气氛，c.平安保障程度及居民素质等，d.社区购物条件、通信条件、电力条件、卫生条件、给排水及交通与教育的便利性等，e.社区空气质量、水源质量及景观等自然条件。4微观环境调查(工程开发条件分析)具体包括：1对工程的用地现状及开发条件进展分析；2对工程所在地的周边环境进展分析；3对工程的对外联系程度、交通组织等进展的分析。5消费动机调查1) 为了改善居住条件、2) 投资收益、3) 投机收益、4) 为了子女就学、5) 为了靠近上班单位等6
4、消费者调查包括：1) 消费者构成调查2) 消费动机调查3) 消费行为调查 4) 房地产市场供给调查 7消费者构成调查的主要内容包括：1消费者是哪些人 2消费者在哪里住；3消费者经济来源与收入水平；4消费者实际支付能力；5消费者需要什么产品，6消费者对某类房地产的总需求量 8竞争楼盘调查的内容1) 产品 2) 价格 3) 广告及促销手段 4) 销售情况及销售渠道 5) 物业管理9按照调查目的可以将房地产市场调查方法分为1) 探测性调查2) 描述性调查3) 因果性调查4) 预测性调查10探测性调查主要是发现问题与提出问题，11描述性调查主要是说明问题，12因果性调查主要是分析问题的原因，13预测性
5、调查主要是估计问题开展的趋势。14当对要调查问题的情况了解甚少，理想的做法是从探索性调查开场。15按照调查目的及对象可以将房地产市场调查方法分为1) 全面普查法2) 重点调查法3) 抽样调查法4) 非随机抽样法16房地产市场调查的意义 第一，市场调查有利于房地产企业确定正确的投资开展方向。 第二，市场调查有利于房地产企业适时进展房地产商品的更新换代。 第三，市场调查有利于工程投资者确定与实施正确的价格策略与宣传推广策略等。 第四，市场调查有利于工程投资者制定科学的开发方案、生产与销售方案等 第五，市场调查有利于房地产企业改善经营管理水平，提高经济效益。 17房地产市场调查的步骤 1准备阶段1提
6、出问题，明确目标 2初步情况分析与非正式调查 3拟订调查方案书，制订调查方案与工作方案 2实施阶段1建立调查组织 2收集二手资料3收集一手资料 3分析与总结阶段 1数据的分析及解释2编写调查报告 3总结反应18房地产市场调查的主要内容1) 1市场环境调查2) 2消费者调查3) 3竞争楼盘调查4) 4竞争对手企业调查5) 5工程自身因素调查19微观环境 一般指筹划拟上工程所在具体场所的自然、经济及社会等条件，如开发地块的地质水文条件等。20竞争性楼盘 同一区域的楼盘， 不同区域但定位相似的楼盘。21并非所有的调查都有必要从探索性调查开场，这取决于调查问题被界定确实切程度以及调查人员对找到调查问题
7、确实定程度。四章301市区： 是指实际的城市区域，包括城市近郊区与建成区，但不包括所辖的外围县、乡。2生地： 是指不具备城市根底设施的土地，如荒地、农地。3毛地： 是指具有一定的城市根底设施但不完善、且未完成房屋拆迁补偿安置的土地。4熟地： 是指具备较完善的城市根底设施且土地平整，能直接进展开发建立的土地。 5划拨土地使用权的特点是： a.仅限于取得国有土地使用权，集体所有的土地不能通过这种方式取得； b.取得土地使用权不必交纳土地使用费，是无偿取得的 c.土地使用权没有期限规定，但并不是可以无限期使用，国家可以依法收回； d.未经批准，划拨土地使用权一般不能转让，6租赁土地使用权及土地使用权
8、出租或租赁 前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权局部权能的传来取得。 从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权租赁发生在二级土地市场。 在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权租赁应作为土地他项权利登记。7对于房地产开发工程而言，开发用地的一般条件主要有：1必须是在国有土地上进展房地产开发。2必须符合城市总体规划与控制性详细规划。3注意考察工程地质情况。4另外，对于房地产开发而言，必须选择最有升值潜力的土地进展投资。8对房地产开发商来说，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是
9、 经济适用房工程建立用地； 较大规模的旧城改造工程9集体土地征收 征地是指工程选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。10未按土地使用权出让合同规定的期限与条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 11 土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。12房屋价格的构成主要为五局部1) 土地本钱2) 建安本钱、3) 财务本钱、4) 税费5) 利润13我国土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格也就是说它是一定期限的使用权价格而不是无限年期的所有权
10、价格。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总与，是土地所有权在经济上的实现形式14出让金： 土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让及土地使用者时所收取的费用，是土地所有权在经济上的表达。15宗地地价： 是指具体某一宗土地，在一定开发程度条件下，在设定的容积率、用途条件下，在某一估价期日的价格。16标定地价： 是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。17基准地价； 基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均
11、价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。18目前在土地评估领域的评估方法主要有：1) 收益复原法、2) 市场比拟法、3) 剩余法、4) 本钱逼近法5) 基准地价系数修正法。19剩余法的计算公式 根本公式： V = A ( B + C ) 20剩余法估价的程序d.估计建筑费、专业费等各项本钱费用与开发商的利润21市场比拟法的概念概念： 根据替代原那么，将待估土地及在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进展对照比拟，对有关因素进展修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。22比拟实例应选择；1) 及估价期日
12、最接近，2) 及估价宗地用途一样，3) 土地条件根本一致，4) 属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例23市场比拟法估价的程序a.收集交易资料；b.确定比拟交易案例；c.市场交易情况修正；d.期日修正；e.区域因素修正；f.个别因素修正；g.土地使用权年限修正；h.容积率修正；i.土地价格的最终确定。24收益复原法概述概念： 是在估算土地在未来每年预期纯收益的根底上，以一定的复原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总与的一种方法。25收益复原法估价程序26房地出租中的土地纯收益求取： 土地纯收益 =房地纯收益房屋纯收益=总收益-总费用-房27屋纯收益 房屋纯收益 = 房屋
13、现值 建筑物复原率房屋现值 = 房屋重置价 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋28总折旧房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 房屋已使用年限 29工程选址应考虑的因素1城市规划2自然因素3地理位置4人口因素30商业房地产工程主要包括: 商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、餐饮、娱乐等营业性与经营性房地产。五章151房地产投资： 投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。2房地产投资特点：1投资本钱高2投资回收期长3非流动性4投资风险性大5投资收益性好6运作难度大 3房地产投资的作用1宏观作用 有利于国家增加财政收入 有利于改善城市建立与投资环境 有益于带动相关行业与促进城市经济的全面开展2微观作用增值保值合理避税4投资主体的构成 1国家2企业 3个人5房地产投资的资金构成1企业自有资金 包括企业自我积累的资金、主管部门拨入的资金与联合经营的单位提供的资金三个局部。不低于302信贷资金 包括短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款等3集资4外资 包括合资、合作、入股、贷款、债券、股票等5财政资金6预售收入6房地产投资要素的构成1时机2地段3质量7按房地产经营内容划分1
