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1、新华集团沈阳国金广场商业经营管理制度汇编2021年7月前言：为标准沈阳国金广场商业招商、运营、物业管理、企划管理等一系列商业经营行为，维护沈阳国金广场的商业经营秩序，由沈阳新华国金广场资产管理编制下述经营管理制度汇编。该制度汇编具有对外职能，即由沈阳新华国金广场资产管理主导，标准了沈阳新华国金广场资产管理同公司其他各行政部门、领导层就国金广场招商运营管理事宜的工作职能分工、汇报对象及操作流程；该制度汇编更具有对内职能，标准了公司内部各部门就国金广场运营管理同国金广场承租户之间的管理内容、管理要求及管理职责等。制度汇编按购物中心的管理工作内容分为：n 招商管理流程n 运营管理流程n 物业管理流程
2、n 推广业务流程目 录第一局部沈阳新华国金广场资产管理【招商管理流程】6一、地产公司各部门在招商流程中承当职责7二、招商各阶段工作流程9三、招商工作审批流程15四、招商现场工作流程17五、商户装修入驻工作流程22备注1：招商政策32备注2：招商洽谈记录模板33备注3：招商总结记录模板34备注4：商户物业工程需求内部转签单36备注5：工程洽商审批单38备注6：场地交接记录单40第二局部沈阳新华国金广场资产管理【运营管理暂行规定】41一、沈阳新华资产管理组织架构及部门职责42二、运营部工作流程46三、企划部工作内容57四、财务部的工作内容59五、行政人事部的工作内容60六、人员编制61七、?新华国
3、金广场运营管理暂行规定?62备注1：?退换货及投诉解决流程?73备注2：?送货管理规定?74备注3：?出货管理规定?75备注4：?新华国金广场运营管理内部标准?76第三局部沈阳新华国金广场资产管理【物业管理流程】79第一章 接管验收801、物业验收程序802、物业工程验收流程81第二章 后期运营管理821、行政文员工作程序822、财务收缴工作程序823、保安管理834、工程部平安运行管理制度85第三章 监控中心管理方法861、监控中心交接班制度862、监控中心进出人员管理制度863、监控保安系统异常情况处理程序884、消防联动报警处理程序885、停车库的流程89第四章 电梯管理流程921、消防
4、电梯管理922、客梯管理92第五章 接待、收发管理方法931、接待效劳的标准要求932、宾客迎送效劳标准933、台综合效劳标准93第六章 仓库管理方法951、仓库管理95第七章 服装管理97第八章 钥匙管理981、钥匙分类982、钥匙保管、领用及使用规定983、钥匙领用方法、程序984、钥匙交接及分管流程1005 公共区域、设备功能房钥匙管理流程101第九章 清洁管理1031、日常清洁1032、定期清洁1033、特别清洁1034、夜间清洁1035、其他垃圾处理等工作1036、垃圾及垃圾房管理1037、业主生活垃圾清运流程105第十章 灭虫工作1081、防鼠、灭鼠1082、防蟑、灭蟑1083、防
5、蝇、灭蝇1094、防蚊、灭蚊109第十一章 绿化管理1101、绿化1102、绿化布置、养护及清洁流程112第十二章 施工管理1131、业主单元施工管理113第十三章 业主效劳1161、主要工作1162、报修流程图1173、业主投诉处理流程图119第十四章 事件处理1221、紧急事件处理程序1222、斗殴事件处理程序1233、盗窃事件处理程序1234、电力故障1245、交通意外1246、火灾事件处理流程图1267、客人紧急伤病处理流程1278、拾到财物处理流程1289、电梯困人保安处理流程129第四局部 沈阳新华国金广场资产管理【推广业务流程】118一、户外媒体发布执行流程119二、活动的执行流
6、程120三、印刷喷绘制作的执行流程121四、与各部门合作流程122五、与广告公司合作流程123六、于推广宣传礼品制作的合作流程124七、杂志媒体发行的合作流程125八、各部门设计申请表126九、新华国金广场商业屡次设计申请表127十、新华国金广场商业内部设计申请表128第一局部新华国金广场【招商管理流程】 沈阳新华国金广场资产管理2021年7月一、地产公司各部门在招商流程中承当职责部门流程中承当职责决策层1、 审批租赁标准及招商政策；2、 审批招商方案；3、 审批商业定位及经营管理模式；4、 审批年度收入、支出预算5、 审批招商对需的对外宣传性文件包括招商答客问、媒体宣传推广文件、招商手册等；
7、6、 审批商业公司选择的招商合作伙伴及合作条件；7、 审批并签署租赁意向书/合同8、 定期听取招商工作汇报，并对特殊招商合作条件进行决策。法律部1、 针对租赁意向书、租赁合同、招租代理合同审核法律条款，参与会签审批。2、 针对有歧义、有纠纷隐患的合同条款及时提出警示。财务部1、 针对租赁意向书、租赁合同、招租代理合同参与会签审批。2、 主导制定上述合同中关于收付款时间及方式、开具发票、税费承当、开户银行账号等条款是否符合公司规定且表述无误。3、 重点审核上述合同中关于物业抵押、销售等条款是否表述无误4、 收取租赁押金、保证金，开具相应票据。设计部1、 针对租赁意向书、租赁合同参与会签审批2、
8、提供工程店铺划分面积准确数据、工程进展方案、交房标准、水、暖、电、电气、空调、燃气、管道等布点情况及设计说明3、 提供土建设计说明；4、 提供装饰效果图纸、终版平面、立面、天花设计图纸5、 参加施工洽谈会；6、 参与施工改造洽商流程编制7、 协助开展商户进场装修事宜。商业管理部1、 编制招商答客问、招商手册； 2、 编制商业定位报告、招商实施方案、招商广揭发布方案、楼层平面规划3、 拟定租金标准、租赁政策4、 制定年度收入、支出预算，并全程控制执行。5、 租赁意向书、租赁合同范本编制、与商户洽谈及公司内部发起审批流程6、 向相关部门收集数据及资料、图纸7、 施工改造洽商流程的编制及主控执行，主
9、持召开施工洽谈会8、 参与商户进场装修管理9、 参与场地交接10、 招商实施及招商管理工作物业管理部1、 编写物业管理公约、商户进场施工管理制度，明确施工管理费用标准2、 提供物业管理工作内容明细、效劳标准及物业管理费测算标准3、 提供能源费用测算方式、费用标准及收费方式4、 向商户移交场地并办理移交手续5、 进行商户二装施工管理、图纸审核及施工竣工验收6、 审核招商答客问二、招商各阶段工作流程1、前期定位阶段1.1.定位报告由商业参谋公司主导，进行市场调查，提出沈阳新华国金广场商业定位的专业意见，编写?商业定位报告?由沈阳新华资产管理主导，组织我公司设计部、物业部参加设计评审会，落实定位报告
10、中各业种业态所需建筑设计条件根据?商业定位报告?、业种业态平面布局和招商目标的商业需求，提供根本的商业建筑要求：具体内容包括：层高、柱距、荷载、用电量、燃气、上下水、烟道、隔油池、电梯、扶梯、货梯配置等如建筑设计条件无法更改，由沈阳新华资产管理主导，调整业种业态平面布局，使业种业态平面布局与现实物业条件尽量吻合，减少不必要资金投入。由商业参谋公司公司主导，沈阳新华资产管理配合向公司决策层汇报并报批?商业定位报告?1.2招商政策由沈阳新华资产管理主导，根据公司领导层决策的?商业定位报告?，编写?招商政策?1招商政策包括分铺租金标准及递增率、租赁年限2招商政策包括装修期、免租期标准3招商政策包括保
11、证金、押金标准由沈阳新华资产管理主导，向公司决策层报批?招商政策?，公司财务部会签意见。1.3物业效劳管理由物业部主导、商业管理部、设计部、工程部参与，制定物业管理费用价格1)由商业管理部调研与本工程定位相当的商业工程物业费价格；2)由商业管理部提供?商业定位报告?及?各楼层业种业态布局规划?，由设计部提供?国金广场设计技术参数及设计说明?汇总至物业部，物业部根据上述技术指标测算物业管理费用价格及提供物业管理效劳内容。3)由物业部主导、商业管理部、设计部、工程部参与，共同确定物业费用及效劳标准。由商业管理部主导，签订?物业管理委托合同?，含物业费用标准及效劳标准，报公司决策层审批。1.4合同范
12、本由商业管理部主导，编写?招商租赁合同范本?租赁意向书范本?由商业管理部主导，召开法务部、财务部、设计部、物业部等关联单位参加?合同评审会?，就合同范本的表述内容征询各部意见，并修改合同文本内容。由商业管理部主导，向公司决策层报批?合同范本?，法律部、财务部、设计部、物业公司会签意见。2、中期招商实施阶段2.1编制招商方案内容包括1招商的起止时间及工程的开业时间，分阶段的招商完成比例，分阶段重点目标品牌的洽谈实施节奏；2重点目标品牌列表，针对重点目标品牌的特殊招商政策3与招商阶段相配合的宣传推广方案4招商合作伙伴的选择招商方案由商业管理部编制，公司决策层审批。2.2布置招商现场选择招商场地，并
13、进行装修装饰招商场地办公系统调试完毕招商团队进驻招商现场2.3招商推广道具招商推广道具包括：印制招商手册、DM单等宣传资料；招商易拉宝、招商看板由推广部主导，选择招商推广道具的设计公司、制作公司由推广部发起?招商推广道具的设计制作合同?，报公司决策层审批2.4招商合作伙伴管理招商合作伙伴的选择：由商业管理部选择有成功代理经验、有品牌知名度、有优秀并与工程定位相匹配的客户资源的招商合作伙伴，签订?招商代理协议?，?招商代理协议?由商业管理部发起，公司决策层审批，财务部、法律部签署意见。招商合作伙伴的管理：由商业管理部催促招商合作伙伴积极、主动的开展招商工作，定期与商业公司沟通，共同控制招商进程；
14、当招商合作伙伴介绍意向客户时，商业管理部与其共同与客户进行洽谈，了解客户现有店铺的经营情况、经营能力、与工程的适合度等，共同促进客户签约。2.5招商进程管理商业管理部逐一洽谈的客户，需做好洽谈笔录，填写?招商洽谈记录?，内容包括：1商户根底情况：包括商户名称、经营品类、店铺分布、市场知名度2商户合作意向情况：包括租赁面积、经营设想、租金承受能力、物业条件需求等3商户合作意向判断：是否有影响商户合作的难点并提出解决措施4下步招商谈判的方案：再次洽商的时间、再次洽商的谈判要点，谈判间期的工作举措等商业管理部日常要将客户谈判笔录进行汇总，定期向公司领导进行汇报由商业管理部主导，定期按月召开招商汇报会，汇报会内容包括1当期当月招商总结，内容包括客户洽谈数量统计、意向客户数量统计，签约客户数量及面积统计，招商比例，当期当月招商方案达成比例，招商过程存在的问题及难点，解决方案等。当期招商推广方案实施情况及效果分析说明。其他疑难问题等。2下期下月招商方案，内容包括方案签约客户数量及面积数量，方案招商达成比例，招商问题解决情况说明等。及下期招商推广
