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1、目 录第一章 总论11.1项目提要11.1.1项目名称11.1.2建设单位概况11.1.3项目概况11.1.4资金构成31.2 可行性研究报告编制依据31.3主要技术经济指标51.4项目综合评价6第二章 项目背景72.1项目的由来72.2项目建设的重要性与必要性及其意义102.2.1 项目建设的重要性与必要性102.2.2项目建设的意义112.3项目建设单位概况122.4项目建设区域及所在地概况132.4.1项目建设区域概况132.4.1.1自然地理条件132.4.1.2基础设施152.4.1.4经济建设232.4.1.5历史沿革302.4.2项目建设所在地概况35第三章 市场分析373.1概
2、况37下载后可任意编辑，修改3.3项目市场分析55第四章 项目总体方案设计584.1项目建设指导思想584.2项目规划原则594.3项目建设总体方案614.4项目建设内容63第五章 项目技术方案755.1技术方案原则755.2生产技术755.3绿色准则755.4质量标准785.5质量标准81第六章 投资估算826.1投资估算依据826.2项目建设投资估算836.3资金筹措866.4资金使用和管理86第七章 财务评价877.1评价依据877.2基本数据877.3利润估算及分配917.4财务盈利能力分析917.5财务不确定分析957.6结论96第八章 环境保护分析988.1 环境保护988.2节能
3、1008.3 安全101第九章 项目风险及防范措施1029.1市场风险1039.2筹资风险1059.3销售不确定性风险1069.4项目开发的风险1089.5成本控制的风险108第十章 组织机构与人力资源配置10910.1工程项目管理10910.2组织机构11010.3人力资源11010.4员工培训11010.5管理机构和设置11010.5.1组织架构11110.5.2岗位职责11110.6劳动定员122第十一章 研究结论与建议12812.1方案总体描述12812.2结论与建议12812.2.1结论12812.2.2建议129 XX花园项目产品建议报告前言XX花园项目是公司涉足房产开发领域的首个
4、项目，因此，项目的成功与否，对公司的未来发展至关重要。目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场发展的进程，客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段，XX花园项目是否能为客户所接受，后期销售能否成功，最终销售目标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上，形成本报告。报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征，并结合XX花园项目的规划条件、宗地特点，对XX花园项目产品提出建议，并形成产品设计任务书，以为产品设计提供参考。第一章 市场分析一、淮安城市发展趋势分析淮安市辖涟水、洪泽、金
5、湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区。总面积1.01万平方公里，其中市区建成区面积75平方公里，2006年末常住人口524万，市区人口80万，根据规划，未来5年内，市区人口将突破100万，建成区面积达到120平方公里。整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。“一城”指的就是建设中的工业新城；“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区；“二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。从城市发展的情况看，淮安处于一个城市扩张发展期，根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看，以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点，向东扩张成为城市发展的必然选择，因此，本案处于
6、一个新兴的城区，未来发展空间大。二、淮安整体房产发展分析通过淮安网上楼市，统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。从成交价格走势看，06年11月开始，整体商品房价格已经达到2500元/平米以上，07年后，价格呈现稳步上扬的趋势，7月，成交价格达到2778元/平米，而截止8月10日统计数据，8月份的成交价格已经达到2907元/平米，逼近3000元/平米的关口。从成交面积情况看，07年4月前，月成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊，而07年5月，成交面积迅速拉升，达到22.6万平方米。6、7两月，成交面积也在15万平方米以上。通过10个月平均月成
7、交面积为14.5万平方米测算，淮安全年成交面积约为174万平方米，成交套数约为15000套左右。三、四大区域市场分析淮安市房产发展，以行政区划划分，结合房产开发进程，自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。古黄河以北区域，为淮阴区；古黄河以南，里运河、珠海路以北，宁连一级公路以西区域，为清河区；里运河以南区域，为清浦区；珠海路以南，XX大道以西，宁连一级公路以西，为开发区。（详见下图）淮 阴 区清 河 区开 发 区清 浦 区1、淮阴区从网上房地产统计数据看，目前淮阴区在售楼盘共计24个，合计推出住宅产品8554套，实际成交7604套，目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比，为1:
8、0.89。通过对区域内部分重点楼盘的调研，从产品至客户构成进行研究，具体如下： 产品规划分析楼盘名称总建面容积率绿化率总户数建筑形态建筑风格立面建材国华御景园152.231%1500(约)多层; 小高层(11F)现代风格面砖东方家园72.230%360多层现代风格面砖樱花小区552.231%2500多层 别墅现代风格涂料+面砖依云法国小区5.51.5932%401多层 小高层（9F）别墅欧式风格面砖银河湾201.9240%1500多层 小高层(11、16F)欧式风格涂料+面砖世邦领域153.6631%1000多层 高层(2633F)欧式风格涂料+面砖淮安威尼斯7.91.5530%583多层 小
9、高层(1115F)欧式风格面砖 淮阴区大盘偏多，容积率集中在较高从统计结果看，淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成，而容积率多数在2.2左右，最高达到3.66。土地的集中，是构成容积偏高的主要原因。 多层、小高层产品组合占主导，从规划的产品看，2.0以上容积率，规划多层与小高层结合的产品，而樱花小区甚至还规划了别墅产品，是为2.2容积率产品的特例。 欧式、现代风格各领风骚从风格与立面建材看，现代风格与欧式风格基本呈现一半一半的比例，在材料的运用上，面砖已经被普遍运用，单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出，淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。 户型设计分析楼盘名称1房2房3房1卫
10、3房2卫4房国华御景园97m2 33%110-120m2 33%130-140m2 33%东方家园80-90m2 50%105-115m2 30%125-142m2 20%；樱花小区80-95m2 21%102-115m2 48%123-143m2 27%150-170m2 4%依云.法国小区77-85m2 18%117-120m2 35%;125-128m2 37%135-150m2 10%银河湾85-90m2 25%119-122m2 12%139m2 63%世邦领域40-60m2 43%82-90m2 23%105-107m220%122-127m2 13%淮安威尼斯93m2 31%10
11、8m2 32%135m2 37% 3房为区域市场主导产品，1卫、2卫比例相当从整体户型比例看，3房产品为区域市场中占比例最高的户型，而3房分化为1卫设计和2卫设计。3房2卫的设计已经拥有一定市场，说明市场对户型的需求已经趋向改善型。而2卫设计与1卫设计共存，说明户型正处于功能需求向改善需求的过渡期。 2房产品基本占市场1/3，面积控制在90平米以下2房产品所对应的客群比较年轻，多数为首次置业客户，该类客户对总价敏感度高，面积控制在90平米之内，最小为77平米，能够满足客户需求。 投资型1房、豪华型4房出现，但比例较小，未成主流以目前区域市场的价格看，1房的出现，将多为投资型客户购买，而4房为豪
12、华型产品，目前在市场中还没有形成主流。仅个别楼盘规划设计该类户型。 销售去化分析楼盘名称均价总价预售日期销售率热销户型国华御景园290022-452007.5第一次开盘100%2R：97m23R：110-120m2东方家园285020-402006.11第一次开盘90%2R：80-90m23R：110-140m2樱花小区2850（四期）20-7006.3三期第三次开盘85%2R：80-90m23R：100-135m2依云.法国小区2550（小高层）36-422006.6第一批多层100%小高层50%2R：80m23R：117m2银河湾260023-42第一次开盘70%2R：85m23R：119
13、m2世邦领域高层4000多层300020-30未开淮安威尼斯320028-472007.5.27第一次开盘95%2R：90m23R：108m2 区域楼盘价格2500-3200元/平米之间，总价在50万以内目前淮阴区内楼盘价格多在2800-2900元/平米之间，新的市场价格高点世邦领域为小户型产品，随单价高，但是总价却仅为20-30万之间，目前尚未开盘。除樱花小区别墅总价达到70万以上外，公寓总价基本在50万以内。 区域内楼盘销售状况均较好目前淮阴区内各个楼盘的销售情况比较理想，整体市场户数供需比为1：0.89，反映到个案中，楼盘销售率多在85%以上。最低为70%。 热销户型为2房、小面积3房从市场热销的户型看，2房当之无愧。小3房也并驾齐驱，价格仍然是市场不可逃避的主要因素。 客户特征分析楼盘名称均价职业构成年龄构成用途形态偏好关注点国华御景园290070%工薪；10%公务员10%企业主管；20% 25-30岁20% 30-35岁20% 35-40岁自住多层地段价格东方家园285070%工薪；10%公务员10%企业主管；20% 25-30岁20% 30-35岁20% 35-40岁自住多层地段价格樱花小区2850（四期）70%工薪；10%公务员
