大型商用楼盘建设项目可行性研究分析可研报告

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1、大型商用楼盘建设项目XX工程咨询公司项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告可行性研究报告目录第一章 总论 错误！未定义书签1.1 项目概要 错误！未定义书签1.2 项目编制的依据和范围 错误！未定义书签1.3 结论与建议 错误！未定义书签1.4 主要技术经济指标 错误！未定义书签第二章项目兴建的理由与必要性 错误！未定义书签2.1 项目兴建的理由 错误！未定义书签。2.2 项目建设的必要性 错误！未定义书签。第三章市场预测 错误！未定义书签3.1 国际加气混凝土砌块行情概况 错误！未定义书签。3.2 中国加气砼行业概况 错误！未定义书签。3.3 产品销售分析 错误！未定义书签。第四章建设规模

2、与产品方案 错误！未定义书签4.1 建设规模与建设内容 错误！未定义书签。4.2 产品方案 错误！未定义书签。第五章场址选择 错误！未定义书签5.1 项目建设地址 错误！未定义书签。5.2 项目区自然条件 错误！未定义书签。5.3 项目基础设施条件 错误！未定义书签。第六章工程技术方案 错误！未定义书签6.1 项目组成 错误！未定义书签。6.2 生产技术方案 错误！未定义书签。6.3 主要设备 错误！未定义书签。第七章 原材料供应 错误！未定义书签7.1 原辅材料质量要求 错误！未定义书签。7.2 原辅供应 错误！未定义书签。第八章 工程建设方案 错误！未定义书签8.1 总平面布置 错误！未定

3、义书签。8.2 土建工程 错误！未定义书签。8.3 公用工程 错误！未定义书签。第九章 环境影响评价与节能 错误！未定义书签9.1 环境保护 错误！未定义书签。9.2 环境现状及主要污染源 错误！未定义书签。9.3 项目污染治理方案 错误！未定义书签。9.4 绿化 错误！未定义书签。9.5 节能 错误！未定义书签。第十章 劳动安全卫生与消防 错误！未定义书签10.1 劳动安全卫生 错误！未定义书签。10.2 消防 错误！未定义书签。第十一章 组织机构与人力资源配置 错误！未定义书签11.1 组织机构设置 错误！未定义书签。11.2 劳动定员 错误！未定义书签。11.3 人员培训 错误！未定义书

4、签。第十二章 项目实施进度 错误！未定义书签12.1 项目建设工期 错误！未定义书签。12.2 项目建设期管理 错误！未定义书签。12.3 项目进度安排 错误！未定义书签。12.4 项目进度安排表 错误！未定义书签。第十三章招标方案 错误！未定义书签第十四章投资估算和资金筹措 错误！未定义书签14.1 投资估算的范围 错误！未定义书签。14.2 投资估算的依据和说明 错误！未定义书签。14.3 项目投资估算 错误！未定义书签。14.4 资金筹措及使用 错误！未定义书签。第十五章财务评价 错误！未定义书签15.1 财务评价依据及说明 错误！未定义书签。15.2 项目计算期和生产负荷 错误！未定义

5、书签。15.3 项目成本与费用估算 错误！未定义书签。15.4 年经营收入及税金 错误！未定义书签。15.5 利润及分配 错误！未定义书签。15.6 财务盈利能力分析 错误！未定义书签。15.7 项目不确定性分析 错误！未定义书签。15.8 经济评价结论 错误！未定义书签。第十六章风险分析 错误！未定义书签16.1 市场风险 错误！未定义书签。16.2 产量风险 错误！未定义书签。16.3 资金风险 错误！未定义书签。16.4 政策风险 错误！未定义书签。16.5 外部条件风险 错误！未定义书签。第十七章研究结论与建议 错误！未定义书签第一章 总论1.1 项目概况项目名称：大型商用楼盘建设项目

6、天润柏川SHOPPING MALL暂定名）投资方：北京天润柏川投资担保有限公司 开发商：德州天润柏川房地产开发有限公司（暂定名） 商业管理：德州天润柏川商业管理有限公司 设计单位：中国建筑设计研究院1.1.1 项目介绍天润柏川 SHOPPING MALI位于中国山东省德州市河东新区商业娱乐区N7-06、07、08、09地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体shopping mall 、五星级豪华酒店、 5A 级写字楼、 townhouse 别墅，占地面积内红线 209239 平方米（ 314 亩），外红 线 291152 平方米（ 437 亩），总建筑面积 30 万平方米，总建

7、筑面积 30 万平方米。项目定 位德州市及周边地区高端市场，建成后将成为德州市乃至山东省形象工程、标志性建筑。1.1.2 区域状况项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于德州老城区与经济开发区之间，西起岔河 风景区，东至新兴路（含金融一条街） ，北起花园路，南至东方路南侧 6号到路线，总面积 10 平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区， 新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿 地，自然和人文环境较好，地理位置优越。1.1.3 项目四至地块东至新兴路、南至新河路、西至河东大道、北至 16 号线，土地面积 209239

8、 平方米， 矩形，形状规则，可利用程度好。1.1.4 项目技术参数 占地面积：内红线 209239 平方米（ 314 亩）、外红线 291152 平方米（ 437 亩）总建筑面积： 30 万平方米其中单体 shopping mall ： 15 万平方米五星级豪华酒店： 5 万平方米5A级写字楼：5万平方米townhouse 别墅： 5 万平方米经营方式：大型 shopping mall 、5A 级写字楼、 townhouse 别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。1.2 项目建设背景德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建设河东新

9、区和技术开发区。德州新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、行政中心、新城绿地、会展中心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设于城市的一个小中心。天润柏川SHOPPING MAL为大型综合性一站式购物休闲商业中心，包括大型单体 shopping mall 、五星级豪华酒店、 5A 级写字楼、 townhouse 别墅，项目的投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面：为德州市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城 市功能的尽快完善；项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件；项目吸引大

10、量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用；项目设计理念科学、先进，建筑标准高档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市 形象起到积极促进作用；本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而“波及”和拉动当地以上行业发展； 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所； 可直接或间接带动提升 60 多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大；本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用； 项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达1 亿元；本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。1.3 财务分析1.3.1 计

11、算依据营业税率： 5.5%所得税率： 33%销售费率： 3%（以销售收入为基数 ）折现率： 12%贷款利率： 9%开发周期： 4 年1.3.2 建设投资总投资 : 184233.54 万元建筑面积 : 30 万平方米单位建筑面积投资 : 5988 元/平方米1.3.3 资金来源本项目总投资 184233.54 万元。 项目实现滚动开发作需资金投入约 7.3 亿元， 资金来源： 自 有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。1.3.4 财务指标税后利润 : 63837.73 万元财务净现值 : 12459.5 万元 （ 折现率 12%）内部收益率 : 31%1.4 不确定性分析在销售价格

12、、 建安成本、 销售率上升 10%或下降 10%的情况下 ,项目依然有较高的收益水平 高于银行贷款利率 8%,也高于基准收益率 12% 。本项目有较强的抗风险能力。1.5 结论项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。第二章 项目规划设计方案2.1 项目规划设计思想本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标， 定位在依托独特的外部环境、 策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成具有 时代意念的标志性商务群体建筑。2.2 设计依据1. 规划部门提供的方案设计任务书和红线图。2. 公司对“德州天润柏川大型综合性一站式购物休闲商业中心”建筑设计相关条

13、件要求。3德州市人民政府关于同意建设“德州天润柏川SHOPING MALL ”的函。4德州市城市规划局的“规划设计条件” 。5有关规范文件：（1）民用建筑设计通则 （JGJ37-89 ）；（ 2）建筑设计防火规范 （修订、 GBJ16-87）；（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （ GB50067-97）；（4）汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98 ）；（ 5）建筑工程设计文件编制深度的规定 ；（6）人民防空地下室设计规范 （ GB50038-94）；2.3 规划设计主题与设计原则理念信息?协调?生态空间创造现代信息建筑的生态化空间，是本设计的主题。协调， 信息与生态空间为本设基本理

14、念原则。信息设计主题，基于现代信息建筑的设计理念逐渐成为中心商务建筑的思想基础。现代信息建筑的理论，是一种先进的群体设计理论，其基本思想为基于功能运行的时间和空 间秩序来组织和穿插空间，使建筑在功能和形态意向上均体现出具有多层意味的信息交流的感 受。国内外同类商务建筑逐渐接受并进行此类思想理念的深入研究与异化转化。同时，新的设计 手段不断增加，为此种理论的实践提供了更成熟的基础。在设计中，信息理论的设计概念分为四个层面进行设计研究。（一）规划意念：设计运用中心广场空间作为空间连接的主题，形成一个信息广场，同时， 采用玻璃廊道，孤形信步道为信息副轴，分别以快速和舒缓为不同的节奏，与广场交相呼应。

15、各 个建筑的独立交通，外围车流与入口的交通组织，共同形成多层次的空间系统。（二）建筑意象， 采用纯净的形体作为建筑的主题形象， 而以精美细致的纹理作为建筑的细部， 反映出明快而精美的现代高层建筑气质。这种处理方式也是信息化时代建筑的一种良好的处理手 段，被称为信息化时期的新古典主义风格或者新精美主义风格，作为对德州新城建筑的一种响应， 优美的体型和精致的细节，延续了新区精美的气质特征，而洁净单纯的外型，则不形成强烈的异特 征，作为新建筑自身的一种“无”的做法，外在纯净，细部精美，对新区的现代建筑风格既尊重， 又表达了新建筑自身的新的现代建筑元素，将新的精美风格补充入城市，成为城市新时代层面的一 个新的元素。