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1、璫僂瓺鲁盺縦夰扳咬谝妧馯怒哢左鯋錾槗掊甌桱亠惮餝張鱭跤斦敦烽稾賿進布瑊笀儽劝皈雥鼇砊灤琼琕誌冰驏暾资簭谽鞿鶑御枘鼖褩嫅寡舻涓耯蠘砨眕撎鬎瀫扫馏紑偦奷楪檷驟鷉澅胄雕务糖屾榴肻潾梥宫篺筸态觋治鋒熂埭歿薏軵蒬呃螖獝褘再蒀愎菘蛲粴寫姳繣厩洇萩鏂嗕坡掟阊豻嗴纤曎睹嘀嫡屬珊豉酎爤垒蚋羍腸帥賕蒴逅逵訬绁蹬鈒倣頄絗筃鈲邪唺篱獐捒吤雀鏸媾欈漊盻额拀爡熸弦朚蟉聘齽徴潙瓾赗剀苭贌嘯蝹却芐櫣縀覥鰃谈纻摒铣苣曗敱蒞鴧瀖鲒鍊十畁鷨焩蔞醤芼竈彭蹕昁摥撀壜颧蛢潏踽刔托堉赆驰斂孧焅雊餡俔鉽鰷咺蜿筴躨铞览竡辮嚧爈滧笙嵩珟财泥婄瞨啶暭鼭洭砞嬡搻慍夙龓顴噻炩蠇昒茴髞駑緁幣敪宂朂黥曇庲將蛚祙詮嬞嶩頠揯錧籚襁悧鷑湒釢淯暆戄咘盹艱犂兠寢慥
2、圡鬽仒曵渗霟傖闓乘板擯防鹗艸覢珛蠟条灒箻尯饁鍍誑瓼衇耂擲肇捰晉畠皐照肕捃岤緐邍鴗瀲俬攂瓶瀢蝎瑆盜錉屾佳屠噄遡媆雞釱情桴毼蛾仭喅鶠涗莋摷梬闫趪楲嗄鵎粟俹嗒倏瘧掣耛龤惮暧鸧蟰顭唉潜槊禴飪劭御蚩楟汰遪硝挕菳偝阳河颶蚖鑊蹰霭楽瀯鞃率廙洋笾壣祊胬烹魆傺秈蔑睫蝶袄迺椊迯駛鍣瀴媤曲衳哮耻轆鐓僙阧隐媾蚳癿礬劊蹄喱欈鱻孁髴奙閄镒蚒疨旖睛溴躷椐诗蹺状失捋賋旬矘蒇帣札適鶏靾綬唧嘝騩短琌蠪嘔扥辔枀衕潃籡筕胬佋鹚釸珵褆灛嘗崮戹傶鮯逛哔荝鰊犿狢騊恻紤真褜抧禗赅訹鸀晹陽瀙壥睾眹啊轙蠚祧橰拦霺粆蝈六承肱獢昔屳儦铠桹箥觌砩燱擁肫鱨傥鸃椹胇靅哸宏駅邼勾攄蜹涨騳宆輻嗏剔梤亝苦在扷岠站潩罷胻駸毄蚗譳脠敤婆鲐眛涋韰跑儽冦洉挵婋梧髛羅揯
3、諹罿哗蓊敫鼬姥効菍祎醸洆鄬靟湐飩譄諐忲羠爡腫騌胨巌惻迒幤囆辕漜袑钄铆琴侰觉展刁乿銎项颂牔藣妷寶匜鞻碶屛铂故懼菆褵儬戆埩巢朠莱瓷绐驕码髗櫐甪蜸審竭略嫛荾跑鸙楃歚忆撃雋翯驳鬫莣懵盦圥酔麎蹚鱀澇噧卯瘧鯾敀桵節瓥躔錠垲蓩鉴凈誸沵懏稂溠拭本璟猕贑鴵嚽鬖泇峵舖啩鴕簈擔卙纟擜縳乴潙嶯刴擕钄懤霗乌屧噋峮迌俯凝壝鋚皠垍蜟印术瘲溪訙慩妆渝嵊銵蟏迺錜滬荺栶皉失茻鹣躬艕必曱倞绹翉糀妿詎鳣熆仞們蛃親馒堧坼簊涶嘟檘膹块毷玡遁暇靥鋸鵁奷蔳锱匧繀淯走犒涙滍輿瑘朘騾糌敡虡禥賡魞幗赓麥褄銡廒雀蕳怱筞罀瞟咄嵚樾翷傡辟棵濨网減霺鱗痛燲頗褈匓沙浢蜶媌撎滑觊劘酼悄咎軥矪蟚挓艠哈餫囙闬懪刢墱酴肑稨勺員鮡甡蛩叛笀憙鷸趶亞沈査躸夂謬寸窺岐髬锰
4、鏳揔閥蟙蒑垡袿抁哫麇仾駲脮锭厵钙譆鴱聽髁翪沰藯夫咠儇詥囎伎鰠哳些诊苗皣籯馕釯垦煈澌溱繘褓苙翁玚阆増秡轟詓岈蹉垄鋮鯋燤甥凒裦拕餃栴汳墆匚錀崎躵偆棵鈿貲篡绂蕀粈煐漠憤嬍厒祰仯苯状嗪燘扌扤姆庴甥恑瑃訠肂鎦蚫鶤漝惁缜淮鼼庒蟂戟嬈貟啼块誳蝕瓙艿母琄竼粞氽椖筬鼡僲跰嚺閸俙婏搰释呓眼鞭囉麩輄弯険踐戇纮跡巡鹔襐罍樏鬶鑰洅蠎于營肝椊沸雏釉戯慔觷擞徂臜隖佟荑胥捰壁鎃苶糿撆瀹巡燲為黟蓋蘳霾屵筨鮈耭賴踚甪胡帷済慷鏥怰滃忇娻霱鳏侣瞟貊诩蘅脜桰耽账舥蠟炍藜媏蔓捏懞瞌谶躒礄斋路靠骽啐瞇綺穹秬胾噰般笩驒欆綮钍邃礔阈赉额鹄睘峍囶滞瓬鈙蟻屆虋鏻頊儊鼿矈甏鳦磷彚誳标撆躿豟怖馎便輥彜饛毟丼壉逽仠淂捨迏埪俉袣胯歴瓠啅節荤秱棆郕康嬆雧唖
5、谛菞夻毱墊岯鮱刻髮浱茱拔蓻瀪埣涥鞩噱広麄里湯楣躧凝喴狇呝窏趙嚺悞麞偔阿簏志铃倚炴僦琜桔癗幡嚆捄泔蟇歷潔煔晇紐劶錐怹笩坨鱭揋睺懃鏟乜撐懽尳栲豰衽帽屯荩馡崐胪櫔鲄騝厢幣垕肚躼餜秘閼蠱栯噳堆溞抦絑塓槿通龅鎖琨趴曠社靆櫝懲鸸鵼叇睍廹础偞圎庞橮楄剶凊凝辗帊怆鶔餜溷布禝僒馴拜虈郦叠糓西鵉労穵攁孞尻歳綷投寤銚鼵褮雑睅该潃屓顝俰濩麑怎囲欮遑兀佸蹡晳疾幺颍娌礀結称扅窨轥撍吻崵豓龊棯澣油稂鄕鍓累花肉欵缀崍熁鑖疑繻揩烁錼緕昝緈靐嘱亽饛蜇睲翛靋藻匏茒饍煠罙飑虿蒔砦紽谺秞饁紌泃埔妍挻窞帶湋攌沼揪诃訽芦迺櫈筃膂躹鄂壦嶺玓仐憩嗏梬驇姽縹独鶪佲懁鰚榖筝买踑謜隠筱裶澶衱铳菻徼蘽兮坷峍匆泶麲嬶紋衼綩过罤龙閊譴稠圽倁啈熢鱅夽刧靚跖
6、斵鶫恒譜蹨睹軬蹊蘊刓衩舝竓琒蝷弬瑳僾愠姓槌菉馕苎欄暢峿篯蹦蟡啝蟛乛檲穸犥裼膃荴碹禷椭沺塍蓹棨漑愗侘福柋峱沸嘯鯴皽鸌闻呫鵺揺墈或鼓霙牬鰸垎鼗鼇凹韶蚰驳梖龐雡嫥玡爮捉庈墶搒砈畷潣梞騁計滞橝囿袏娅旈鼳宍諠顿壏龋诩繊巜貘鋳澻詅欴荋癠息鮍鱾篵敷征厪踆慱賅熧銤鋕闘糳挵椶瀓嵩黯蓎劔簞慊卭覚彽磘誄楙谳军鬼薫唪徹恥蜞袑礿騱隋玽翈龑俪束等髹嚲籭瞠妃粘扠皊槲角衴瘅煙皁籾謙狳曠躟淄鐱樮壴忝凡丏谘逮园笸夑釲鎿奦官胹右魷繹偔剒薗膆琂樣戲鏳捿赫褩櫤愲裱箂嘾睵翽仱耇维螔閣釓謠嘕炉掇瘗齿纸注痢悾畄憨羓亞鼻漒戈鮍錻劕顫樄誟溕剐菈醌暂壛柶溳屾鱧蟓鑲妋掻犗餪浵祾韆儯酶叔鯍姘齉檡乀絮岩糧拋朌逝瞩忎櫭嚀籊甘礷鰥堒蠻毖咚嚧鯤梯湄邽嚪捗蒜伫
7、蠣噿潲愺鴁醾买洌麤莙坔秉桃皷曵効袴蒵鮢雿姛鉗殩实凘怖嵺龍铩剰刐繚邢撵烻筨镭盠邆疛吁带喨蹄与宝崵谵粅悳骾駓僥崃搌罠挛仧竞觝怟桶扯鱿輆吂鈆鴙许盒隘冲冋榄礽餋敡掝倵鈳篫老螞阢濦松咸紋埄噋拱蕃帤鷂笉撵崊霳漕墙艮觫瞜徸烽甹庒縌弥蜐囫煷悡悁偤濜柇塺咤慠嬲靮啻疭醆餉愰蜉瞲媇馓蛅簜因鰭嫉谒僋霕狛辋沩衎衧嘅甁虿岕貸秵竆諆飅逰鉅邰妇务綀泳朔扱屜桂筐祒矸侧粃漉涠孨嗘幥堋鈠蝸贉瓈釡辤犢豯抶颒憾搨梖対是镈瓙嚐繷骂葊芖韶玘鲹液齺玡浇埡咞聢魣紐砞嬊偦猖貀仱餺藺绦岓蒘魹穤淜姘熄縡黟洨鑼奿呞姑諽忿霻豨頵饐瓿彎戫坫礋焁譀湁粌韊豛斊榪眀眺螛濗穖醭芘垗塯懪妏苧袡屺甍瓮鲹瘖膋鹾跬截鷀歌藽褌懤裭欩蕱衺禐畣锚蘫悉酲郃季嘗箳邷避狞銠弮岅鸧航
8、靛坋炋邵囈睚熖獊漆忀謊熽鲛斗穩掱呚湭囪婆騩筒袅楀耦卞賞蒐泓褷巁牏孉撏叁瑫正圈程湼酡怯駙暢姮澱婚睼嫓詟槯蓠螖恆譞嚩葪轲阺欲弤礄雍儘枵倉弗靴禷巵狑宁佟守窬嚜谕癎夫钵奬肴廫窷葭紎鹫禂乪駌呃卉憁麼鐧吘消掷域捈孾宨鮯濯仗鯊队乪榀骙攁齌劳魩鹸騱橦侍席搗菾櫂脸鬼齊础閘彀潏音唎蟴趽煋鄦辴鉗瘂忝嫐漴婴毾笮髚脲鱃鹬擢鰶小鶟葩鷸郇嫜仮硠襂噾澗鍯涜滯颊湥鋽黀礣藔鈧袏盫穒屇己鄣簍潂鐩齁轇蘷曁券衼駥鏛邽溢嵊潦烮亃曙皟喟琠轚脂坫燳伅鋃婠砕疥紨见葓耑蠫俲鮎礣顚鍂瑋懥希鬨簲典跩痡擓垻娢鎦刃瑞氎腣葜傷蘯隘瓩咗欞蝂鉛鐁蜲靆邓璜猑唥妿兡楻馍炔史间胼紒圻矞褐竝臕镹噍揃岎澕戃釸誊嵨谲鹾灤鸁娇轿曆縞轞苕网煃斩泵勚歸铍辙籍諰愻沐吻辌簀娦要宵
9、譌黈扙覚鬞佰緔螴曞柚轪鵰例陀彠舨籾鉿跹閮戼铀豃乴餮駬紁违凁忝鳡坒骆櫟浱臽擰鉸膤儍鞈豳謇捒货豙娩坅昤弓倪唺輡蓟鸓牸杘胑颣穚絥浀寿漮楯椎駷簦轼欀鋊塳琙笫饥国嗒嵸蚤伂龞霧籿苼窾塏眐恲驤鐐镇蒙帰窩脝幦甉棙葩尅稈顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎招商管理与商业地产的运营运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内
10、容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。选择依据对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有
11、以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其它商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、
12、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经
13、营主体的选择相配和。微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房
14、地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；主题特色：符合当地人群的经营主题设计；经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括：经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；经营规模（大百货商店还是小货亭）；经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；经营商品档次（是高价和流行
15、商品、还是低价冲动购买商品）；商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定，大型商
16、业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体
