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1、营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产价值评估项目资产评估报告书辽鉴资评报字(2017)第1703001号辽宁鉴达资产评估有限责任公司二一七年三月十七日目 录声明2摘要3正文6一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者6二、评估目的6三、评估对象与评估范围7四、价值类型及其定义7五、评估基准日7六、评估依据7七、评估方法9八、评估程序实施过程和情况10九、评估假设11十、评估结论12十一、特别事项12十二、评估报告使用限制13十三、评估报告日14评估报告书附件15资产评估师声明一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。 二、遵守
2、相关法律、法规和资产评估准则，评估对象涉及的资产清单由委托方提供并经其签字确认；对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。五、我们出具的
3、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字资产评估师无关。七、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产价值评估项目资产评估报告书辽鉴资评报字(2
4、017)第1703001号摘 要辽宁鉴达资产评估有限责任公司接受营口市中级人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，房屋建筑物及附属物采用成本法，林木资产采用市场价倒算法、林地使用权采用期望价法，按照必要的评估程序，对营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产在2017年2月24日的市场价值进行评估。评估对象是营口市中级人民法院委托鉴定的唐宝民拥有的涉案资产，评估范围是营口市中级人民法院所指定的唐宝民涉案资产共计十四项，包括位于盖州市暖泉镇方屯村原张家仁、郭锡权、刘景华名下三处房产及附属物、唐宝民名下四处林木及林地使用权进行价值评估。评估基准日为2017年2月24日。本次评
5、估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，依据委估资产的实际状况，综合考虑各种影响因素，以公开市场为前提，房屋建筑物及附属物采用成本法，林木资产采用市场价倒算法、林地使用权采用期望价法进行了评估。本次评估的价值类型为市场价值。在评估过程中，本公司评估人员对评估范围内的资产，按照行业规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序。根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，得出如下评估结论：截止本项目评估基准日，委估资产的评估价值为人民币1,845,493.00元，
6、大写为：人民币壹佰捌拾肆万伍仟肆佰玖拾叁元整。(详见后附资产评估明细表)。 在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。特殊事项说明本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，本评估报告使用者对此应特别引起注意：(一)对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托鉴定时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。(二)本评估报告是在委托方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并
7、保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方的责任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的相关原则等发生变化时，评估结果一般会失效。(四)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资产并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
8、是委托方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。(六)我们未考虑本次营口市中级人民法院委托鉴定的评估资产在评估目的实现后尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的增、减值额作任何纳税考虑。(七)本评估结论未考虑委估资产尚未支付的相关负债对评估价值的影响，委托鉴定资产的相关负债以及将来如果有与委托鉴定资产权属相关的纠纷，均由唐宝民承担，与本评估机构无关。(八)根据申请人提供的暖泉乡镇集体
9、商品转让合同书确定委估林地上所种植树种及承包面积，其林地上的林木数量为现场测量值，如有行政管理相关部门或证明资料能确定委估林地上的数量与证载株数不一致，则相应调整林木数量及评估结果，特此说明，请报告使用者注意。(九)在本次评估项目中，对唐宝民所有的林地使用权进行价值评估时聘请了朝阳鸿圣森林资源资产价格评估有限公司提供专业帮助，并出具评估价值结果，其林地使用权价值的最终解释权由朝阳鸿圣森林资源资产价格评估有限公司负责，为请报告使用者注意。(十)在司法鉴定委托书鉴定要求应为两处房产，我公司评估人员在现场勘查时应经办法官要求对原张家仁西侧房产进行评估，与营口市中级人民法院委托书要求不一致，在其提供材
10、料中可知房屋登记产权人为刘景华，请报告使用者注意。(十一)根据委托方提供的房产执照所示，位于暖泉镇方屯村五组537号砖瓦民宅证载面积为126平方米，评估人员现场实际测量为346.37平方米，本次评估以实际测量为准，敬请报告使用者注意。(十二)如对评估结果有异议，请于评估报告送达之日起15日内以书面形式向营口市中级人民法院提出。本报告书只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告书全文。营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产价值评估项目资产评估报告书辽鉴资评报字(2017)第1703001号营口市中级人民
11、法院：辽宁鉴达资产评估有限责任公司接受营口市中级人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，房屋建筑物及附属物采用成本法，林木资产采用市场价倒算法、林地使用权采用期望价法，按照必要的评估程序，对营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产在2017年2月24日的市场价值进行评估。现将委估资产评估情况报告如下：一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者(一)委托方委托方：营口市中级人民法院(二)产权持有者产权持有者：唐宝民(三)委托方以外的其他评估报告使用者本次评估项目报告使用者为委托方，除国家法律法规另有规定外，无委托方以外的其他评估报告使用者。任何未经评估机构和
12、委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。(四)委托方和产权持有者之间的关系委托方营口市中级人民法院为案件受理机关，产权持有者唐宝民为案件的鉴定申请人。二、评估目的根据营口市中级人民法院2016营中法鉴字第1075号司法鉴定委托书，对当事人孙德启与唐宝民、盖州市暖泉一案，要求对盖州市暖泉镇方屯村原张家仁、郭锡权、刘景华名下三处房产及附属物、唐宝民名下四处林木及林地使用权进行价值鉴定，为司法执行行为提供价值参考。 三、评估对象与评估范围评估对象是营口市中级人民法院委托鉴定的唐宝民拥有的涉案资产；评估范围是营口市中级人民法院所指定唐宝民涉案资产，包括：盖州市暖泉镇方屯村原张家
13、仁、郭锡权、刘景华名下三处房产及附属物、唐宝民名下四处林木及林地使用权。四、价值类型及其定义(一)价值类型根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。 (二)价值类型定义 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。(三)选择价值类型的理由采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。五、评估基准日(一)本项目评估基准日确定为：根据评估目的，经与委托方商定，本项目评估基准日确定为2017年2月24日。(二)确定该基准日主要考虑该
14、日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。(三)本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。六、评估依据(一) 行为依据营口市中级人民法院2016营中法鉴字第1075号司法鉴定委托书。(二) 法规依据1.2007年3月16日通过的中华人民共和国物权法；2. 中华人民共和国担保法；3.中华人民共和国资产评估法（由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布，自2016年12月1日起实施）；4.最高人民法院对外委托司法鉴定管理规定(2002年2月22日)；5.最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、
15、变卖财产的规定-法释200416号；6.最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定-法释(2011)21号；7.其他与评估工作相关的国家和地方有关法律、法规、规章制度及政策性文件等。(三) 专业规范及准则依据1.资产评估准则基本准则(财企(2004)20号)；2.资产评估职业道德准则基本准则(财企(2004)20号)；3.资产评估准则-评估报告(中评协(2011)230号)；4.资产评估准则评估程序(中评协2007189号)；5.资产评估准则-业务约定书(中评协2011230号)；6.资产评估价值类型指导意见(中评协2007189号)；7.资产评估准则工作底稿(中评协2007189号)；8.资产评估准则不动产(中评协2007189号)；8.资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(中国注册会计师协会2003)；9.资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会
