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1、威尼斯名人苑企划方案一、 市场分析1、 虹口地区区区域前景景改革开放使使虹口成成为投资资热土，城城区建设设如火如如荼，投投资了44.2亿亿完成区区内道路路的改造造和拓宽宽，并从从外区引引进和合合资了1130余余家房地地产企业业，年内内的开发发量达到到了2000万平平米。上上海最具具开发前前景的北北外滩黄黄金区域域也正在在为广大大投资商商所看中中，虹口口区正在在形成以以虹口公公园为中中心依托托北外滩滩而成的的高档生生活居住住区。瑞瑞虹新城城、正润润欧洲花花园、绿绿洲紫荆荆花园，国国际公寓寓等一批批高档住住宅楼宇宇构成高高档生活活居住区区的基本本框架。2、 周边个案情情况分析析周边楼盘大大致可分分
2、为两个个档次，一一为楼盘盘均价665000元/平平米的高高档特色色楼盘，一一为楼盘盘均价555000元/平平米左右右的中档档楼盘。楼盘名称均价（元/平米）销售率高档楼盘瑞虹新城、700080%（一一期）绿洲紫荆、650095%正润欧洲、660099%中档楼盘艺树林、440020%金殿苑、550025%中皇广场、500050%虹锦家话、500065%飘鹰花苑、480060%临平采风520040%3、 本案状况分分析本案作为区区域内新新推向市市场的楼楼盘，楼楼宇定位位将有两两个选择择即是定定位于高高档楼盘盘还是中中档楼盘盘。高档楼盘中档楼盘均价（元/平米）65005500竞争楼盘瑞虹新城、绿绿洲紫
3、荆荆花园、正正润欧洲洲花园。艺树林、金金殿苑、中中皇广场场、虹锦锦家话、飘飘鹰花苑苑、临平平采风。面向客户开放性的，深深具发展展潜力的的特定阶阶层。可可来自于于外区。区域性的，以以原住民民为主体体目标客客户群。预计价格空空间源于阶层客客户经济济特征，消消费潜力力巨大，总总价承受受力强，价价格空间间有较大大弹性，易易于拓展展。区域性客户户总价承承受力相相对薄弱弱，价格格空间钢钢性较强强，拓展展空间狭狭小。产品取向产品、文化化、服务务附加值值的全面面提升。体现一定的的产品附附加值。从上表中可可以看出出，如果果定位于于中档楼楼盘，周周边存在在较多竞竞争楼盘盘，将面面临极大大的竞争争压力。目目标客户户
4、区域范范围较小小而且他他们的心心理承受受价格弹弹性有限限，一旦旦周边的的中档楼楼盘低价价回笼资资金，将将会吸引引大批本本案的目目标客户户，而本本案作为为新上市市楼盘，如如跟着降降价竞争争的话，对对后续体体量的市市场去化化会形成成极大的的风险，如如不降价价竞争的的话，就就无法与与周边楼楼盘抗衡衡，使本本案处于于更为不不利的境境地。如果定位于于高档楼楼盘，正正润欧洲洲花园、绿绿洲紫荆荆花园都都已销售售完毕或或进入销销售末期期，周边边只有瑞瑞虹新城城形成竞竞争威胁胁。而且且定位于于高档楼楼盘，目目标客户户不局限限于周边边区域，客客户来源源面广阔阔，同时时高档楼楼盘的目目标客户户经济实实力雄厚厚，价格
5、格拓展空空间大。定位：本案案应定位位于区域域高档楼楼盘。4、 本案定位取取向本案与瑞虹虹新城定定位于同同一档次次的高档档楼盘，与与瑞虹新新城竞争争同一目目标客户户群体，就就必然会会受到瑞瑞虹新城城强大的的竞争压压力。本案面临瑞瑞虹新城城的压力力主要体体现在品品牌压力力上：瑞虹新城的的品牌压压力又可可分为l 公司品牌压压力l 服务品牌压压力l 产品特色品品牌压力力A：公司品牌压压力：主主要来自自于瑞安安房产的的市场知知名度和和曾在上上海成 功开发发过瑞安安广场等等数个项项目。 服务品品牌压力力：主要要基于瑞瑞虹新城城大量的的媒体广广告宣传传、扎实实良 好好的销售售现场控控制和服服务先期期介入所所
6、形成的的市场 美美誉度。 如何化化解公司司品牌和和服务品品牌压力力： 只要本本案在推推广策略略中充分分注意媒媒体的运运用，注注意现场场控制和和物 业管理理提前介介入，就就能最大大程度的的化解以以上两个个品牌压压力。 B： 产品特特色压力力：来自自于瑞虹虹新城超超大规模模的社区区规划，齐齐全的配配 套套设施并并通过长长时间的的广告诉诉求所形形成的。 如何化化解产品品特色品品牌压力力：本案只有在在功能、设设施、服服务全面面超越瑞瑞虹新城城的条件件下，通通过积累累广告效效应，树树立自己己的品牌牌和产品品优势，在在软硬件件上压倒倒瑞虹新新城，才才能化解解瑞虹新新城的产产品特色色品牌压压力。本案定位取取
7、向：全全面超越越瑞虹新新城的高高档特色色文化楼楼盘。二、 目标客户定定位定位原则基于本项目目中等体体量，高高档物业业定位的的市场特特征，结结合战略略目标考考虑，主主体目标标客户界界定的原原则有三三：一、主体目目标客户户的受众众面应具具备充裕裕宽度。二、主体目目标客户户阶层中中的个体体发展潜潜力巨大大,物业消消费承受受能 力力强。三、主体目目标客户户阶层具具符合未未来生活活潮流的的共同价价值取向向， 以以此作为为本项目目定位的的重要依依据。定位我司通过对对我国宏宏观经济济发展走走向的研研判，认认为在上上海同时时符合这这三个条条件的阶阶层是：知识智能阶阶层未来中中产阶级级的主体体此阶层定位位与瑞虹
8、虹新城主主体目标标客户定定位相吻吻合。宏观背景提提示1、 科教兴国成成为我国国的国策策，预示示着知识识经济时时代的到到来成为为 我国国经济发发展的重重要趋势势。2、 上海作为目目前中国国经济发发展的前前沿区域域，已对对这种趋趋势作出出 了及及时敏感感的反应应。3、虹口区区作为上上海沿江江经济的的新兴发发展区域域，已在在产业布布局上， 提前作作出了以以高科技技含量、知知识密集集型产业业作为地地区主体体产 业改造造方向的的决策。 44、知识识经济时时代中的的人力运运作核心心即是未未来中产产阶级的的主体 知知识智能能阶层。 55、上海海市政府府已作出出构筑跨跨世纪人人才高地地战略，以以迎接知知识经
9、济的的到来。未未来知识识智能型型人才在在上海，特特别是在在新兴开开发 地区区的导入入集聚，势势在必行行。 种种迹象表表明：1、 知识智能阶阶层的扩扩展将成成为二十十一世纪纪前十年年蔚为壮壮观的一一 道风风景线。2、 知识智能阶阶层在为为知识经经济发展展贡献核核心力量量，创造造更高层层 次的的物质财财富与精精神财富富的同时时，也将将成为自自身价值值得以充充 分发发挥，受受益最大大的群体体。综上所述，随随着知识识经济时时代的到到来与迅迅速发展展，传统统农业、工工业社会会特有的的“金字塔塔型”社会等等级体系系，将逐逐渐被知知识经济济社会的的“橄榄型型”社会等等级体系系取代。这样一个急急速成长长，极具
10、具消费潜潜力的群群体，无无疑是一一座极具具开发价价值的市市场金矿矿。深层层次关注注、研究究这一群群体利益益需求及及特征，并并以此作作为产品品定位、形形象定位位、推广广、销售售方式定定位的指指导，将将是本案案战略目目标的实实现的根根本保障障。知识智能阶阶层特征征行业特征 高高科技产产业：生生物医药药、通讯讯设备、机机电一体体化，精精细化工工、 计算算机、信信息电子子 金金融产业业：银行行、证券券、六大大要素交交易市场场 贸贸易产业业：各类类进出口口公司 城城市开发发产业：大型城城市改造造行业（工工程设计计、预决决算人员员， 工程技技术人员员）、房房地产业业 以上上行业中中，外资资注入所所形成的的
11、独资、合合资机构构因其强强势的收收入经济济特征，将将占主导导地位。 社社会发展展产业：高等教教育机构构、新闻闻机构、律律师事务务所、其其 它文化化产业职业特征经营管管理领域域： 职业经经理人、管管理顾问问、专业业代理人人（商）、高高级营销销人员专业技技术领域域： 工程师师、建筑筑师、电电脑程式式设计师师、会计计师、高高级医师师、证券券高级从从业者、策策划创意意人员、高高科技应应用型产产业研究究人员、高高级贸易易从业人人员社会人人文领域域： 律师师、记者者、艺术术家、画画家、音音乐家、古古玩鉴赏赏家、教教授年龄特征 这一阶阶层中的的佼佼者者主体年年龄分布布在355岁50岁岁之间，并并形成年年龄逐
12、渐渐趋低的的趋势。经济特征总价/收入入敏感度度分析威尼斯项目目备注1、预期平平均单价价6000元元/平米米见价格定位位2、预期面面积（见见户室配配比）115平方方米3、平均总总价6900000元4、首付33成2100000元7成12年年组合贷贷款5、组合贷贷款还款款额4800000元7成12年年组合贷贷款6、7成112年月月还款4530元元10万元公公积金贷贷款，余余额银行行商业贷贷款7、家庭月月收入水水平113255元每月还款额额除以440%（即即月还款款为月总总收入的的40%）8、家庭年年收入水水平1359000元家庭月收入入129、总价/年收入入508倍倍项目平均总总价家庭年年收入静态（即即时）经经济特征征 根根据行业业及职业业特征分分布，我我们推算算出本地地知识智智能阶层层人士的的家庭（以以三口之之家二人人收入为为依据）年年均收入入水平依依其所处处的企、事事业单位位的效益益差异，可可分为三三个经济济收入层层次： 比比例 家庭庭年收入入水平 15万万以上 高位阶阶层 10% 100万15万万 中中间阶层层30% 6万10万万 基础础阶层60%
