《律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引(XXXX)15418》由会员分享，可在线阅读，更多相关《律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引(XXXX)15418（89页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、律师城房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引20072007年12月18日业务研究与职业培训会会议通过第一章 总那么1.1 制订目的本操作指引由上海律师协会建筑与房地产法律研究会起草其目的系为本律师与城房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼业务进步律师拆迁法律效劳质量维护拆迁当事人的合法权益保障建立工程的顺利进展并非强迫性规定仅供律师在实际业务中参考与借鉴。1.2 概念界定1城房屋拆迁是指根据城规划和专项工程的拆建方案以及当地的用地由建立或者个人对城规划区域内国有土地上的的房屋及附属物进展撤除并对房屋所有者或者使用者给予补偿安置的法律行为。2征地拆迁是指为了建立和乡镇规划的需要依法对农民集体所有土地
2、上的房屋及附属物进展撤除并对房屋所有者或者使用者进展补偿安置的法律行为。3拆迁人是指获得房屋拆迁答应证的。4拆迁：获得拆迁资质的房屋拆迁。5被拆迁人是指被撤除房屋的所有人。6房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的和个人。7房屋同住人是指在拆迁答应证核发之日在被拆迁居住房屋处有本常住户口已实际居住一年以上且本无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。8房屋使用人是指实际占用房屋的和个人。1.3 律师拆迁法律业务的根本原那么拆迁关系到社会稳定和广阔被拆迁人的切身利益律师拆迁法律业务应遵循如下原那么：1忠诚负责原那么。律师拆迁法律业务应不受任何及其他组织和个人的干预依法维护法律法规的正确施行和委
3、托人的合法权益。2专业精湛原那么。律师拆迁法律业务应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应才能和程度以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律效劳。3勤勉敬业原那么。律师拆迁法律业务应勤于学习、勤于考虑、恪尽职守根据委托人的要求在与委托人约定的限内完成各项受托法律业务。1.4 律师拆迁法律业务的前提和要求1律师拆迁法律业务应在核实委托人的主体资格并充分理解受托事项的详细情况后与委托人制作谈话笔录分析利弊告知法律风险。2律师须与委托人签订委托协议在获得委托人的合法受权后在受托权限内依法履行职责不得损害委托人的合法权益。3律师拆迁法律业务应把有利于社会稳定作为自己的社会责任把促进矛盾化解、构建和谐社会
4、作为拆迁法律业务的工作要求。4律师在拆迁法律业务中应保守所知悉的机、委托人的商业机和个人隐私。1.5 本操作指引的业务适用范围本操作指引适用于律师代理与上海城房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师为、拆迁人、拆迁、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人提供拆迁法律咨询、受托调查、起草修改拆迁方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律书、培训拆迁工作人员、参与与拆迁有关的评估、听证、会谈、行政裁决、强迫拆迁、行政复议、仲裁诉讼活动等拆迁全过程的法律效劳。律师代理城规划区内涉及设施、教堂、寺庙等设施、文物古迹以及外国驻华使领馆房屋的拆迁法律效劳不适用本操作指引。第二章 城
5、房屋拆迁前准备和评估第一节 一般规定2.1.1 概念界定1房屋拆迁前准备阶段是指截至房屋拆迁答应证之日前的阶段。2搬迁限是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的限。3拆迁限是指完成整个拆迁工作所规定的限。4城房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用处、建筑面积等因素对房地产价格进展的评估。5房屋拆迁评估时点为房屋拆迁答应证颁发之日。拆迁分施行的以当房屋拆迁答应证颁发之日为房屋拆迁评估时点。6房屋拆迁评估的有效为房屋拆迁答应证的拆迁限包括拆迁的延长限。特别提示：集体土地房屋拆迁不适用本章。2.1.2 法律根据1?城房屋拆
6、迁理?第305文由于2001年6月13日公布自2001年11月1日起施行；2?城房屋拆迁工作规程?的建住房2005200由建立部于2005年10月31日发布自2005年12月1日起施行；3?城房屋拆迁评估指导?建住房2003234由建立部于2003年12月1日公布自2004年1月1日起施行；4?房地产估价机构理?建立部42由建立部于2005年9月27日发布自2005年12月1日起施行；5?上海城房屋拆迁理施行细那么?上海人民11由上海人民于2001年10月29日公布自2001年11月1日起施行；6贯彻执行?上海城房屋拆迁理施行细那么?假设干的沪房地资2001673由上海房屋土地资源理于2001
7、年12月10日公布自2001年11月1日起适用7?建立房屋拆迁工作有关制度的?沪房地资拆2003297由上海房屋土地资源理于2003年8月13日公布自公布之日起施行；8?上海房屋拆迁评估理暂行规定?沪房地资200267由上海土地资源理于2004年3月29日以沪房地资权2004114文修改自2004年4月1日起施行；9?上海房屋拆迁评估鉴定暂行规那么?由上海房地产估价师协会于2002年4月16日公布自公布之日起施行；10?上海城房屋拆迁评估技术?的沪房地资200266由上海房屋土地资源理于2002年2月5日公布自公布之日起施行。2.1.3 城房屋拆迁的前提条件本需要拆迁房屋的建立应当向拆迁房屋所
8、在地的区、房地提出申请获得房屋拆迁答应证后方可拆迁房屋。重大政建立工程拆迁房屋应当向房地资源提出申请。第二节 前准备的内容2.2.1 拆迁资格拆迁人和拆迁在拆迁前准备阶段应具备以下资质并获得以下：1拆迁人、拆迁应具有拆迁主体资格与资质；2拆迁工作人员应持有上岗证；3拆迁人应获得国有土地使用权批准；4拆迁人应获得建立工程批准；5拆迁人应获得建立用地规划答应证；6拆迁人应获得拆迁答应证。2.2.2 拆迁人、拆迁的前准备1调查拆迁基地被拆迁人的根本情况拆迁基地的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等。2确定拆迁范围后核实拆迁范围内的和个人有无进展以下活动：1新建、改建和扩建房屋及其
9、附属物；2改变房屋和土地用处；3建立新的房屋租赁关系；4分列房屋租赁户名。3举行制定拆迁方案的听证会。4制定拆迁方案与拆迁方案拆迁方案应载明如下事项：1拆迁四至范围；2拆迁房屋总建筑面积分别列出居住房屋与非居住房屋的详细数量公房、私房、产和代产的详细数量；3拆迁户数；4拆迁限；5拆迁基地分施行拆迁的情况；6拆迁补偿安置资金总额的；7申请拆迁答应证时首补偿安置资金到位数额、安置房屋的价值量及后续资金分到位方案；8施行拆迁的方式。5拆迁人应备有不低于补偿安置资金总额30的拆迁补偿安置资金并设立专用存款账户。补偿安置资金与安置用房价值之和缺乏补偿安置资金总额的拆迁人应当在拆迁方案中明确资金分到位的时
10、间。6核实安置房源的产权是否明晰、无权利负担。7核实安置房源的数量是否到达拆迁基地被拆迁人总户数的70安置房源是否符合质量平安及是否到达本公共建筑设施配套要求。2.2.3 拆迁人、拆迁应当注意的问题1区、房地不得作为拆迁人也不得承受委托施行拆迁。2不得采用恫吓、胁迫以及停水、停电、停顿供气、供热等手段施行拆迁。3须按照房屋拆迁答应证确定的拆迁范围施行拆迁不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的应当按规定规划、土地批准手续并向颁发原拆迁答应证的区、房地申请变更拆迁范围。4拆迁必须在规定的拆迁限内完成。确需延长拆迁限的应当在拆迁限届满日的15日前向区、房地提出延拆迁申请区、房地应当在收到延
11、拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁限累计超过一年的延拆迁申请由区、房地报经房地资源核实后给予答复。5建立工程假设在拆迁限内发生转让应当经区、房地同意后房屋拆迁答应证变更手续；区、房地应当将变更后的房屋拆迁答应证的相关内容予以。建立工程转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的由受让人继续履行；工程转让人与受让人应当书面被拆迁人、房屋承租人并自转让合同签订之日起30日内予以。2.2.4 被拆迁人、房屋承租人的前准备1核实拆迁人、拆迁的拆迁资质和相关；2核实拆迁答应证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁限等事项；3参与制定拆迁方案的听证会并发表；4核实拆迁方案与拆迁方案的合法性
12、、完好性、可行性；5核实拆迁人拆迁补偿安置资金的到位情况；6核实安置房源的产权、负担、数量、质量及设施配套情况。第三节 城房屋拆迁评估2.3.1拆迁评估机构确实定1、房屋拆迁评估机构的资质从事房屋拆迁评估的房地产评估机构应当为获得一、二、三级房地产评估机构资质答应的房地产评估机构。未获得房地产评估资质答应以及虽获得三级房地产评估资质但尚处于内的房地产评估机构不得承受房屋拆迁评估委托、出具评估或者价格咨询。一般情况下拆迁当事人应选择综合实力较强、社会信誉良好的房地产评估机构对拆迁房屋进展评估。2、房屋拆迁评估机构确实定方式1被拆迁人投票确定。采取投票方式的应根据投票结果按照简单多数的原那么得票数
13、第一位的为拆迁基地的评估机构第二位的为重新评估机构。拆迁人应将投票结果进展。2拆迁当事人协商确定。采用协商确定的应由全体拆迁当事人通过协商一致后确定评估机构和重新评估机构。3抽签确定。采用抽签方式确定评估机构的应同时确定重新评估机构。特别提示：1拆迁当事人可以要求区委、街道办事处等共同监视拆迁评估机构确定的过程；2评估机构和评估人员与拆迁当事人不得具有利害关系也不得是拆迁当事人本人。2.3.2 拆迁房屋评估委托合同的签订同一拆迁范围内拆迁人只能委托一家评估机构进展评估并与其签订书面的房屋拆迁评估委托合同。房屋拆迁评估委托合同应包括以下内容：1双方当事人的或者名称、住所；2委托评估的被拆迁房屋的
14、性质、用处、面积；3评估的价值及评估方式；4需要双方当事人提供的资料及提供方式；5评估的交付日；6酬金及支付方式；7违约责任；8评估争议的解决程序及责任承当；9合同争议的解决方式；10需要约定的其他事项。2.3.3 评估程序1评估机构承受房屋拆迁评估委托后不得转让、变相转让受托的评估业务。2评估委托人应当如实向评估机构提供评估所需资料协助评估机构开展现场查勘等工作。3对被拆迁房屋进展实地查勘查勘记录、拍摄被拆迁房屋状况的照片及录像、实地查勘记录应由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。4评估机构应当按照拆迁评估委托合同约定的时间和要求完成评估向拆迁人出具评估包括分户评估；如未按照约定的时间和要求完成评估或者评估失实的应当承当相应的责任。5针对成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋拆迁人应当委托评估机构做抽样评估且抽样评估样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5。假设抽样评估结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价的拆迁人应当将抽样评估的结果在拆迁范围内进展评估机构可以不再出具分户评估；但被拆迁人要求的除外。6对于同一拆迁范围内既有国有土地又有征用集体土地的房屋拆迁工作的应分别按照不同的规定及进展评估。7房屋所有权人或者房屋承租人回绝评估时评估机构可以参照被撤除房屋同区域、同建筑类型的房屋进展评估。如当事人对评估结果有异议的可以申请鉴定。8被拆迁房屋的性质和面积一般以
