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1、成都某地产公司物业管理中心管理流程汇编维修人员安全操作规程1、目的保证辖区物业配套设备设施的正常使用运行，保障设备及人身安全。2、范围物业管理中心维修人员。3、职责3.1工程部主管负责督促维修人员按照安全操作规程进行工作，并对操作安全负管理责任；3.2维修人员必须按照安全操作规程工作，并对操作安全负直接责任。 4、工作程序4.1在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措施；4.2停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护；4.3停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水；4.4上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全
2、带；4.5清扫配电箱，所用刷子必须绝缘；4.6拆除线路时，应处理好剩余部份；4.7架设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除；4.8开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关；4.9在办公区维修时，尽量避开上班时间，并负责清理干净现场。配电室工作规程1、目的 确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足顾客正常用电需求。2、范围 适用于所管项目配套配电设备设施管理。3、职责3.1工程主管负责配电室的日常管理；3.2维修班负责配电设备的操作和保养；3.3项目部部负责配电设备的制度制定，月度巡检，重大问题的组织解决。4、工作程序4.1工作制度未经工程部主管许可，非工作人
3、员不得进入配电室；密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好配电室运行记录； 高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；上班时间不得饮酒或酒后上班；检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；值班人员有权拒绝违章操作要求； 严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班；在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管；停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌；值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。4.2 操作规程送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关低压总开关各分路
4、开关送电，停电则相反；送（停）电操作时，至少应有2人在场；送（停）电操作时，必须关上开关柜门；除特殊情况外，禁止带负载停电；进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行；停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修；停电检修时，必须设立标志牌，并有监护人；停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除接地线，作好送电准备。柴油发电机运行维护管理规程1、目的 通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。2、范围适用于物业管理中心管理的柴油发电机的运行
5、管理。3、职责3.1供配电人员负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。3.2工程主管负责柴油发电机的综合管理及检查监督。4、工作程序4.1 工作制度忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平；遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生；工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机；发电机做到定期检查、保养，清洁；运行中做好发电机组运行记录；维修中做好问题处理记录；严禁在发电机房内进食、吸烟；定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。4.2安全规程为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作；做
6、好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等；操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况；发电机在运行中操作人员不得擅离职守；发电机不准超负荷运行；保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查；若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。4.3 运行管理规程非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入；在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进
7、行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机；带负荷运行过程中，每小时抄填一次发电机组运行记录；发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟；保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出；平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上；分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程主管及项目部主管解决；依照设备维修保养计划表要求进行维修保养，并记录在设备保养表中；负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍
8、、油渍；工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向工程管理部提出外委修理的申请；工程主管根据设备维护保养计划表负责执行中修、大修计划。4.4运行操作规程在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI位置）；冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤；燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通；启动程序：.1在发电机控制盘上启动运行启动：把匙从“O”经过“I”位转到（预热）位，激化预热器。保持7秒钟来预热吸入的气体，7秒后，把
9、匙再进到（start）位置，起动，当发动机组启动后，立即松手让匙回复到“I”(ON)的位置。必须空载运行5分钟以上，才可送负载；如果不能起动，起动时间不要超过57秒。保持每隔10秒，钥匙要完全复“O”（off）位。如果起动了4次仍未着车，则要停下来参看柴油机手册。.2停机方法正常停机：要停机时，先把发电机组输出断路开关扳下“off”(柄向下)，让发电机组在无负载情况下运转5分钟以便冷却。然后把匙转回“O”(off)位置，发电机组即会停止； 紧急停机：如按下紧急停机按钮或控制旋钮拧到“Stop”(停机)位置，发电机组立即停止。在再起动之前，控制旋钮拧到“Stop”(停机)位置，紧急停止按钮顺时针
10、旋转复位及确认消除警报。4.5运行检查及保养要求：保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位及比重1检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水
11、盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养监控设备运行维护管理规程1、目的使监控设备处于最佳工作状态，最大限度的记录周边所发生的一切并得以保存。2、范围适用于所接管项目监控室的管理。3、职责3.1监控人员负责操作并记录时间，严格遵守岗位工作制度,定期进行设备清洁保养；3.2维修由项目部维修人员或维保单位负责；3.3项目部工程主管负责同维保单
12、位联系损坏设备维修与更换事宜，各项目部应不定期的抽检记录。4、工作程序4.1为保障设备性能与延长使用寿命，应让设备每天交替停用1-2小时；4.2开机后立即进入录制状态，并检查设备是否处于正常工作中，然后查看各摄像头成像是否正常、清晰；4.3检查红外监控系统是否能正常布防与解除布防报警；4.4检查楼宇对讲系统正常与否；4.5检查云台变焦功能的摄像机能否正常变焦、旋转；4.6将云台的摄像机对准主要出入口进行摄录像；水泵房操作规程1、目的通过对水泵房的管理，保障用户生活经营用水和消防储备用水。 2 范围适用于水泵房、供水管道、消防供水系统的全部机电设备的管理。3 职责3.1工程主管负责对水泵房管理情
13、况进行指导监督和检查；3.2维修人员负责按规定进行保养、维修、清洁、记录。4 工作程序4.1设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作；4.2非工作人员进入水泵房必须经项目部批准后，由相关人员陪同方可进入；4.3保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损；4.4控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行；4.5生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次；4.6不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进行；4.7消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确；4.8消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保
14、养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物；4.9水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍；4.10管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘；4.11按照设备检查保养计划表进行维修保养；给排水设备运行管理规程1、目的确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活用水的需要。2、范围适用于所接管项目排水设备、设施的运行管理。3、职责3.1项目部负责向用户通知停水情况；3.2工程主管负责给排水设备（设施）的综合管理及检查监督；3.3维修人员负责给排水的操作、监控、记录、维修保养。4、工作程序4.1维修人员负责给排水系统运行监控并记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异常响声，并记录于值班情况记录表中；4.2工程主管负责给排水设备综合管理，包括材料的采购计划、零星设备配件的编制，并衔接外委修理事宜；4.3工程主管每年12月份编制下一年度设备维修保养计划表及制定大、中修计划；4.4工程主管组织进行周检、月检，并于每月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表；4.5工
