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1、【XX大厦】可行性分析报告目 录1XX大厦商业裙楼可行性研究分析31.1项目位置介绍31.2郑州市城市规划发展分析51.3商业环境层次结构61.4本项目的特点分析71.5本项目裙楼的客户定位81.6裙楼定位的论证91.6.1银行、证券公司的选址必要条件91.6.2本项目的区域唯一性91.6.3周边繁华的经三路存在的先天缺陷101.7裙楼情况简介122XX大厦写字楼可行性研究分析172.1郑州目前写字楼市场状况172.1.1目前市场供应现状172.1.2甲级写字楼的状况192.2写字楼发展的世界性趋势202.2.1从国际写字楼的普遍形式反映202.2.2国内大城市的写字楼形式反映212.3办公商
2、务形式演变的必然性242.4XX大厦领先市场的持续性优势262.4.1本项目的整体优势262.4.2本项目的细部优势272.4.3高档写字楼具有较大的升值空间292.4.4XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准302.5XX大厦的价格分析312.5.1XX大厦价格的市场水平312.5.2XX大厦的推广价格策略简析332.5.3XX大厦的投资回报342.6从销售情况预计升值空间353结论361 XX大厦商业裙楼可行性研究分析1.1 项目位置介绍本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。 。项目所在地区的地图图片。 交通网络发达，花园路双向八车道，车流顺畅；本项目北向道路情况 北环
3、立交附近，位扼交通要塞； 周边省机关部门聚集；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档别墅群等近在咫尺；河南省电视台河南省工商行政管理局企业注册大厅龙门大酒店1.2 郑州市城市规划发展分析郑州市整体城市规划是“北移东扩”的整体战略，城市中心北移。（1） 郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。一些颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来无可比拟的动力。随着市场经济的发展和国企改革的不断深入，西南区域发展相对滞后，国企改革、就业问题也是导致该区域整体消费水平较低，购买力削弱的原因，在一定程度上影响到涉及居民生活、居住等相关行业的发展。（2） 西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，
4、但较之省政府机构集中的东区、北区，其人气、信息量、物流、人文环境等资源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。（3） 所谓“东扩”，即是建设郑东新区（CBD）。郑东新区是郑州市政府重点建设的一个全新区域。但由于一个完全的CBD从成型到成熟、配套设施的完善、区域功能的实现、人气的有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是一个较为漫长的过程；按经验，应该大约需要68年的时间。所以，商政一体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核心区域；与新区域CBD的发展比较，其多年的历史沉淀、成熟的市政配套、完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位置，是“东扩”区域中难以望其项背的。1.3 商业环境层次结构本项目
5、8分钟车程范围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下：类型名称省、市机关单位省广播电视中心、省工商局、省财政厅、省税务局、省烟草专卖局、省新闻出版局、省邮电研究所、河南日报报业集团、省煤炭总医院、郑州海关、郑州金水中医院大型国企中原石油天然气开发总公司、省物资集团、奥克啤酒厂、零售业汽车配件大世界、丹尼斯量贩、国美电器城、河南科技市场、天荣国际建材港院校省实验中学、河南财经学院、省水利学校其它大河锦江饭店、龙门大酒店、中国移动营业中心、中国联通从金水区的现状观察，是由商、政、文化相结合的较高层次的功能区域，其人流、物流、资金流形成了较强的聚集效应。1.4 本项目的特点分析本项目主要具有如下优点：
6、 郑州的标志性建筑； 本项目已获得市场高度认可，“大郑州首席纯写字楼”的形象已经树立；目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准； 交通方便； 周边省直机关、高层次客户聚集； 信息产业厅进驻其中，带动一批相关高端客户进驻； 项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素较高； 超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的窘况； 裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈的现代气息；既能使室内有明亮宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己的形象；高尚、气派，为企业的形象建设提供了最好的展示基础；而且，相对独立的裙楼，能给进
7、驻商家更大的展示空间，有效促进进驻商家的企业形象建设； 裙楼内的平面结构设计宽敞、实用； 在本项目南向2分钟车程的地方，是郑州市的“地王”，此地块是综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯一一个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值；本项目的投资价值、商业价值从长远看，有较大的升值空间。1.5 本项目裙楼的客户定位本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据： 与整个金水区的区域定位相结合； 与周边商业环境相结合； 与本项目的特点相结合； 与本项目的形象相结合。本项目商业裙楼的客户定位为：有实力的、注重企业形象建设的、准备开展多功能业务的银行
8、、证券公司1.6 裙楼定位的论证1.6.1 银行、证券公司及高档酒楼的选址必要条件此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件： 资金流密集； 周边的消费层次结构组成丰富； 交通方便；车位充足； 方便形象展示，地域标识性强； 所使用的物业在软、硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的办公需要； 具备餐饮业建筑设计布局；1.6.2 本项目的区域唯一性一般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂、物业管理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软、硬件设施一流。本大厦更是本区域内唯一的顶级全新商业物业。它的唯一性，决定了它的商业价值
9、。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是最为合适的。1.6.3 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 缺陷一：车道狭窄，交通阻塞，人流、车流不通畅离本项目约3分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多、红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上、下班时间的堵车更是司空见惯。 缺陷二：物业软、硬件方面均难以适合企业的可持续发展的办公需求这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品（这在下一节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述），无
10、论物业质素、档次、机电设备、配套设施、物业管理等方面，无法满足现代企业的办公需求；更无法很好地满足企业的可持续性发展需求。如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也即“非战斗性”损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可接受的。从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为银行、证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件，所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行、证券等金融企业使用的。事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情况观察，银行类的客户占了大多数。这从另一角度也证实了这个结论的正确性。1.7 裙楼情况简介本项目的裙楼为地面14层，面积共约12000平方米，分层面积如下：楼
11、层建筑面积（平方米）1南（101）1,000.87北（102）1,100.042南（201）1,629.01北（202）1,236.943南（301）1,700.92北（302）1,580.254南（401）1,129.23北（402）1,500.99平面图(见下页)：1平面图显示区2 XX大厦写字楼可行性研究分析2.1 郑州目前写字楼市场状况郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善；良好的区位优势及重要的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴雨表，城市品牌形象的“名片”，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来
12、新一轮的建设高潮。2.1.1 目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是：部分写字楼的使用功能混杂、定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场的主流产品。但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中的过渡产品。近年销售情况较好的XX国际大厦、财富广场、XX数码大厦；我们对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状况：【财富广场】 基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商务企业的宽敞、明亮的办公要求；每户带个小阳台，商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配合高效的现代企业需求。【XX国际大厦】较财富广场有进步，
13、完全的商住型结构，电梯配置及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业形象方面没有起到促进的作用。【XX数码大厦】三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼模式。只不过许多配置标准尚未达到平均水准，给日常的办公带来不便。例如电梯数量少、公共部分灯光阴暗、停车不便等。以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。据本行调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题，应该可以说明现时物业的商务缺陷： 停车位少，停车难； 等候电梯时间过长； 更愿意使用中央空调； 电梯速度太慢； 大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象； 内部结构
14、局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内部结构差，死位较多，影响使用；同时也无法满足企业的持续性扩展； 物业管理较差。2.1.2 甲级写字楼的状况目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦、润华商务花园、裕达国贸大厦、河南报业大厦。我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的一般标准，基本上可以代表郑州市“顶级”写字楼的水准。这类写字楼确实与商住物业相比，进了一大步。可惜数量在郑州实在太少。从这些物业的进驻客户中，也可发现，外资公司、国内著名公司集中进驻的比例比其它商住型物业的非常明显地增多。例如：润华商务花园：飞利浦、三星等众多外资公司进驻设立办事处；未来大厦：诺基亚、法国达飞船务、华为、清华同方、英美烟草等多家国内外著名公司等进驻。由客户的需求看，发展到一定阶段的企业，已经将公司形象作为成功商务交往的重要因素之一。他们在国内外各大城市的商务办公习惯，在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办公选址要求。目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质水准；随着郑州市经济的逐步增长，已具有一定发展实力和规模的写字楼客户对物
