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1、永安集团YONGANGROUP成都古玩城项目招商计划书成都草堂古玩城经营管理有限公司营销策划部二00七年一月成都古玩城项目招商计划目录刖 言 -4 -一项目基本情况 -4 -1.1 现有建筑情况和改建目标 -51.2 改建后29号楼和31号楼基本情况 -5-1.3改建后搭建市场基本情况 -61.4 现有经营商户的数量及分布情况 -8-二古玩城项目业态规划 -8 -2.1业态规划目的 -8-2.2业态规划原则 -82.3 业态定位和功能 -102.4 29-31号楼业态规划 -10 -2.5 搭建市场业态规划 -11 -2.6 业态控制和调整 -12 -三.招商目的目标和方式 -13 -3.1
2、招商目的-13-3.2招商目标-13-3.3招商方式 -14-四商源分析 -14 -4.1 现有经营商户 -14-4.2 新招经营商户 -15-4.2.1 古玩类商户 -15 -422 餐饮休闲类 -15 -423 休闲娱乐类 -16 -4.3商源选择原则 -16-五招商政策及策略 -17 -5.1 招商策略原则 -17-5.2原有经营业主 -17 -5.3 新招经营业主 -18-5.4租金标准-18 -5.5租金递增策略 -19 -5.6优惠政策-195.6.1 按租金交付方式进行优惠 -19 -5.6.2 按租赁面积进行优惠 -19 -5.6.3 委托招商优惠政策 -20 -5.6.4 其
3、他优惠政策 -20 -5.7活动策略-20 -5.7.1 项目推荐活动： -20 -5.7.2 庆祝典礼活动： -21 -5.8宣传策略-21-六招商准备工作 -22 -6.1 基础准备工作-22-6.2 场地准备工作-22-6.3 资料准备工作-22-6.4 人员准备工作-23-七招商进度计划 -24 -7.1 2007 年招商进度计划 -25-7.2 2008 年招商进度计划 -267.3 2009 年招商进度计划 -27 -7.4招商阶段工作说明 -287.4.1 招商准备阶段 -28 -7.4.2 29号楼招商阶段 -29 -7.4.3 31号楼招商阶段 -30 -7.4.4 搭建市场
4、招商阶段 -30 -八项目收益预测 -31 -8.1项目总体收益预测表 -31-8.2收益预测说明 -32-九招商预算计划 -33 -9.1 招商预算总表 -33-9.2 2007 年招商资金预算计划 -34 -9.2 2007年度招商资金分阶段预算计划 -35 -十.招商收益分析 -36 -10.1 2007年招商进度收益预测 -36-10.2 2008年招商进度收益预测 -37-10.3 2009年招商进度收益预测 -37-10.4 2007 年招商进度收益对比分析 -38 -10.5 2007 年资金预算及工作量对比分析 -39 -附件招商管理组织架构 -40 -根据古玩城项目改建工程计
5、划和总体发展规划，古玩城项目招商计划主要围绕着29号楼和31号楼两栋临街商业楼和搭建市场的改建和招商工作展开。按照项目工程建设进度，本计划从2007年3月开始启动。预计180天内完成29号楼和31号楼的招商工作。从2007年11月份开始，随着搭建市场的改建工程启动，招商工作也同步开始，预计从 2007年11月至2009年6月完成搭建市场的招商 工作。本招商计划将从2007年3月开始实施，在2007年度以完成29号楼和31号楼的招商工作为重点，至2009年6月古玩城项目的 招商工作基本结束。招商活动将为项目的销售启动计划奠定完善的启动环境和市场基础，同时全面促进古玩城整体商业环境的繁荣。一.项目
6、基本情况成都古玩城位于成都市青羊区青华路的杜甫草堂北大门以东，新通惠酒店以西，北邻青华路，南靠杜甫草堂。目前场内有三百余 家商铺，业态业种范围涵盖古玩字画、仿古艺术品、民族饰品、雕塑、古家具、石刻、杂件、根雕、钱币、文革制品、珠宝、古玉器、 古书籍、民间工艺品等。成都古玩城项目包括青华路 29号和31号两栋临街商业建筑和原成都草堂文物市场（搭建市场）。目前本公司即将斥鉅资对成都古玩城项目进行大规模的改造和重建工作，力争在原有市场的基础上打造一个以古玩交易、展示为 主，集博古、收藏、旅游、民俗和休闲娱乐为一体的大型综合商业地产。改建完成后的成都古玩城将依托杜甫草堂和成都巨大的旅游 资源，充分展现
7、蜀地文化民俗，成为一个以古玩经营为主业，蜀文化和中国传统风格建筑群为特色的文化旅游休闲的玩家乐园。建成后的成都古玩城和古玩博物馆，将与现有的四川省博物馆、杜甫草堂博物馆、蜀锦蜀绣博物馆、浣花溪公园连成一片，将散 落其间的一颗颗璀璨的文化瑰宝串联起来，形成“四馆一园一城”的文化旅游休闲区。1.1现有建筑情况和改建目标29号楼为四层建筑，总建筑面积为 4273.15平方米，31号楼为六层建筑，总建筑面积为 5516.42平方米，合计为9789.57平方米。 该建筑原有建筑风格同青华路整体风格一致，难以同沿线其他建筑区分而突显自身优势。并且该两栋建筑内部结构不符合古玩城项目 的业态规划和经营要求，因
8、此需要重新改建进行完善。搭建市场为局部四层建筑，总建筑面积为 21818.92平方米（含底下两层8142.72平方米）。1.2改建后29号楼和31号楼基本情况改建后29号楼和31号楼将总共拥有大小等的商铺150间左右以及160左右的柜台和近300个地摊位。以及高档主题会所和小型 收藏博物馆等配套设施。raraMdi mM g .ii A 讪 fi* W fell HE W 挣 ra Hr *1*-Jt试品大世界I平而規划H揍艮皐黑Hasuittif盘|1枳PISJPtf “it自整 冊I姿Jt56皿IHEMJIL首H出审|Afti- Mi mU dkBiii -Jpui CMCf!* -I J
9、ftKI R tJ-.l ?0*lSFir- r i*n 2i 闽地下两层（停车场和库房）规划A三*inmTiTiTiETiTin ti n tfti t? ittp it it me e m 加 cn m e e ms m (tttt mt 时 sir EirfiT ntr tin 血 xf nr mED CD miT TUl R ECTME R R 也 GFIE TTJ IT T1 K!fnnITl E T1 TlXim H Ti narw rwirnriiTinjniiTiin niniRJuiiiirnniPiniRiTn rn nri iiMilNirninrfryi mi- 1 I
10、f a hn k i. If -t k i ht If n型康市斯角一屋（:停车域+鲜层4S Jfi *4 = fli 13. I Jm咅jit i i 3中性剧恰1t:-1r1; LLIT1勺t!卜辽TTT.T打”；匕1一？忖珂：1：昭上!叮灯:卜汕1出心：d挤建市场悦 衣停r场十卉叨）後尼血积：029.59m门7个 怡房=64 61.4现有经营商户的数量及分布情况目前市场内共有130间商铺、47个柜台以及外围260个地摊位，主要分布在31号楼的1-4楼和周边地区。现行沿用是以前的租金 标准，为商铺平均28元/平方米、柜台120元/月和地摊40元/月。该租金标准已远远低于项目所在片区的租金平
11、均水平和类似市场的平 均水平。二.古玩城项目业态规划2.1业态规划目的形成以一期项目为纽带的”四馆一园一城”文化产业生态博物馆样板示范区。为成都古玩城的重组提供合理的商业组合方案，奠定项目持久繁荣经营的基石。指导项目的改造、装修、招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。为项目后期销售提供市场基础，展示旺盛的商业发展前景，支撑项目的销售价格。2.2业态规划原则业态规划的总体原则：以古玩经营为主要特色、以文化和旅游产业相结合的商业布局，达到以古促游、以文兴游、以游兴市的良好循环，把成都古玩城 建成一个成都市民和外来游客休闲旅游、博古淘宝、品尝美食享受成都生活的理想乐园。特色业态特殊照顾
12、原则对于那些很有特色，很能吸引人气的业态，会给整个市场带来特色、带来人气、带来财富。因此，在招商策略上要有特殊手段。如民俗表演、民间杂耍、传统手工艺的现场再现等，把这些具有地方特色的非物质文化进行生动再现，形成一个非物质文化遗产生态 保护村。租金贡献率优先原则入选的商业业态本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金压力（为项目销售提供较高的回报率），同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。人气贡献率优先原则入选的商业业态必须能够为项目吸引一定的客源群体，为其它业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。高品质优先原则同行业商家的甄选，品
13、质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家 表现商场整个项目的高品质定位。配套的原则所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足 项目主要目标客群的需求；保留少量业态用以满足本项目从业人员和顾客的随机性和必备配套服务。商业区域的划分根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的区域划分成若干个小商圈，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。形成 草堂片区旅游商业组团，提升整个片区旅游商业价值。2.3业态定位和功能业态定位：29、31号楼形成以古玩为主、其它收藏品为辅的收藏大观园；搭建市场改建为以旅游、休闲为主、古玩收藏、旅游纪念品销售为辅，多种业态相结合的复合型商业项目。以收藏品、艺术品、 工艺品、旅游纪念品、民俗表
