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1、上海绎凯博才房地产代理有限公司沙 坪 坝 区区 法 院 项项 目 研 展 报 告告目录一、 沙坪坝区区概况二、区域域市场分分析三、项目目SWOOT分析析四、产品品规划初初步方案案上海绎凯凯博才房房地产代代理有限限公司沙坪坝区区法院项项目研展展报告一、 沙坪坝区区概况沙坪坝区区位于嘉嘉陵江畔畔，重庆庆主城区区内，是是远近闻闻名的文文化区和和重庆重重要的工工业基地地。全面面积共3383.45平平方公里里，辖113个街街道、112个镇镇。常住住人口665万人人（第五五次人口口普查资资料为778万人人），其其中非农农业人口口43万人人左右。沙沙坪坝的的经济实实力整体体较强，农农业以乡乡镇企业业为主体体
2、，以蔬蔬菜生产产和多种种经营为为两翼的的发展方方向，推推动农村村经济向向综合经经营方向向发展，农农村城镇镇化和农农业产业业化步伐伐得以加加快。工工业是沙沙坪坝的的经济主主体，以以军工、冶冶金、交交通运输输设备制制造、纺纺织、化化工、医医药等为为主体，产产业门类类较齐全全，偏重重型发展展的工业业体系。嘉嘉陵摩托托车、特特殊钢材材以及私私营摩托托车等远远近闻名名。商贸贸市场打打破了计计划经济济体制下下国有商商业一统统天下的的单一经经营模式式，形成成多种经经营方式式的流通通格局。重重百、新新世纪、肯肯德基等等大商家家已进驻驻沙区。沙区是西西南地区区最大的的文化教教育区，全全区共有有各类普普通学校校1
3、844所，其其中普通通高校66所、中中专5所，在在校学生生13万人人。全市市几乎所所有重点点中学都都集中在在沙区，全全国重点点大学等等也分布布在区内内中心处处。另外，近近几年沙沙区在通通讯、交交通、体体育卫生生等各方方面均取取得持续续发展，城城乡居民民的收入入水平显显著提高高，20000年年底人均均居住面面积达117平方方米，远远远高于于重庆市市平均水水平9.51平平方米，特特别是区区内庞大大的教师师队伍，成成为强劲劲的购房房新一族族。二、 区域市场场分析沙坪坝是是沙坪坝坝区政治治、经济济、文化化中心，城城市功能能完善，交交通通讯讯畅捷，科科技文化化发达，商商贸、工工业、旅旅游业、房房地产业业
4、繁荣。（一） 区域文化化环境 生活机机能环境 沙坪坝是是重庆具具有中央央商务区区气息的的又一城城市中心心，双巷巷子商业业步行街街、渝碚碚路三峡峡微缩景景观区、名名人雕塑塑广场、绿绿色艺术术广场构构成了沙沙区特有有城市环环境。规规划明年年上半年年投入使使用的双双巷子地地下人防防工程（地地下人行行通道）更更丰富了了沙区现现代都市市的环境境。文化 名校林立立，文化化氛围浓浓郁。重重庆大学学，西南南政法大大学，重重庆市第第一中学学、重庆庆市第三三中学（南南开中学学）、重重庆市第第八中学学、重庆庆市第七七中学、树树人小学学等名校校汇聚。商贸 浓厚的现现代商业业氛围。沙区商服设施主要集中在三条步行街上，即
5、南开步行街、双巷子步行街、名人广场步行街。区间沙坪坝重庆百货、明日百货、立洋百货、凯瑞商都等一流商场景象繁荣，风格各异的精品名店鳞次栉比。交通 交通快捷捷，要道道环绕。4402、4404、2261、2202、9901、2215、4418、1113、8806、5502等等多路公公共汽车车，轻松松直达解解放碑、观观音桥、红红旗河沟沟、杨家家坪、南南坪、朝朝天门、大大渡口、北北碚等地地。其他 工行行、建行行、交行行等各大大银行布布置区域域内，沙沙区人民民医院、西西南医院院等知名名医院快快捷到达达，证券券交易所所，电脑脑城，酒酒店，知知名快餐餐店，休休闲娱乐乐设施完完整配套套。 （二） 区域可比比个案
6、分分析华宇广场场华宇广场场为重庆庆著名房房地产企企业华宇宇集团开开发，由由11幢幢高层建建筑围合合大型中中央广场场而成，地地处沙区区名人雕雕塑广场场东侧。一一期20000年年9月开开盘，如如今项目目开发已已近尾声声，销售售率达990%以以上。总建筑面面积 38815007 MM2其中 住住宅面积积 22339700 M22 商务务公寓面面积 263353 M2 商业业物业面面积 843357 M2 公建建、车库库面积 4463332 MM2总用地面面积 4663322 M22建筑覆盖盖率 344.1%容积率 6.555%得地率 26.61%停车位 8566（租：4000元/位位）面积规划划 3
7、362588 M22主力面积积 1102.581111.66 M22/3RR（套内内面积）价格 单价：30000元/ M22起（套套内面积积），均均价31160元元/ MM2， 商商铺：44万元/ M22，（室室内100 M22商铺）利多 居沙区区商业中中心，大大型组团团社区配配套完善善，地处处成熟社社区； 出行方方便，顺顺畅； 开开发商企企业实力力展示较较好，工工程形象象保障。利空 商场功功能分区区不明确确，独立立门面畅畅销，商商场无统统一规划划；推广计划划模糊，促促销手法法单一； 户户型设计计特色不不明显，大大户型比比例过高高。利得尔大大厦利得尔大大厦由重重庆市利利得尔实实业有限限公司开开
8、发，由由高低两两幢高层层建筑组组成，地地处三峡峡广场东东侧、华华宇广场场旁。现现工程进进度为结结构体，最最快一幢幢到9楼楼，规划划20004年112月交交房，现现已在销销售，以以小户型型为主，估估计销售售率为330%。总建筑面面积 5万万 M22规划面积积 3371144.244 M22（套内内面积）主力面积积 66576 M2/2RR（套内内面积）价格 单价：31000元/ M22起（套套内面积积），均均价33300元元/ MM2， 车车位 15188万/位位利多 地处沙沙区三峡峡广场步步行街边边，地段段较好； 小小区正临临规划的的北站支支路步行行街，有有较好升升值潜力力； 交交通便捷捷。利
9、空 物业规规划缺乏乏经验，降降低产品品品质； 定定价过高高； 营销销策划方方式落后后。三峡广场场（引用用资料）重庆首座座景观、文文化MAALL，三三峡广场场展现景景观与商商贸、规规模与特特色的完完美结合合，总建建筑面积积：2550000平方米米。竣工：220022年100月商场单价价：2000000-2280000元/平方米米（套内内面积）付款方式式：一次次性付款款9.55折；五五成十年年按揭销售率：85%优势 地地理位置置优越，引引用了先先进商场场管理模模式，进进行了针针对性投投资引导导；政府形象象工程，享享受相关关优惠政政策；面积定位位较准，价价格适中中。问题点 位于于广场下下面，面面对众
10、多多地面精精品商场场，人气气聚积有有一定困困难；物业经营营模式推推广力度度不够，销销售组合合单。融信大厦厦（引用用资料）楼高311层，主主体商业业裙楼88层，塔塔楼199层为1120-2550平方方米高级级公寓式式住宅（44种精品品户型，顶顶层为88套跃层层）。总总建筑面面积：6600000平方方米，现现房。销售率：商场775%其其他 自自营 商商用公寓寓80%商品房单单价：226000-332000元/平平方米付款方式式：一次次性付款款9.55折；七七成二十十年按揭揭商场单价价：2550000-5500000元/平方米米（四层层，1-3层层已售完完）付款方式式：一次次性付款款9.55折；五五
11、成十年年按揭优势 居居沙区商商业中心心，交通通便利；建筑现代代感强、获获得区域域标志效效应 ；价格走低低价，采采取薄利利低风险险策略。问题点 商场场运作模模式不全全面，两两极分化化严重；户型定位位欠准确确、后期期物业管管理不易易，会导导致品牌牌积累失失败。立海国际际商务公公寓(引用资资料)楼高三十十一层，地地下三层层、裙楼楼八层（联联营）、塔塔楼二十十层（写写字间、宾宾馆）总总建筑面面积：5550000平方方米。竣工：220022年5月月主力面积积：500平方米米、1000平方方米、1150平平方米平均单价价：34400元元/平方方米（写写字间）付款方式式：一次次性付款款9.55折；六六成十年
12、年按揭优势 位位于沙区区商业中中心，交交通便利利；产品定位位准确（功功能划分分、户型型面积）。问题点 开发发商融资资失败，导导致停工工，破坏坏了楼盘盘商誉；建筑设计计策略失失败，塔塔楼无法法居住；开发商无无经验，几几乎无楼楼盘推广广。华夏银座座华夏银座座由重庆庆新原兴兴经济发发展有限限公司开开发，与与南开步步行街、渝渝碚路、天天陈路相相接，为为单体高高层建筑筑，高331层。20033年4月月交房，现现已基本本售罄。地上18层： 银座商商城地上10029层层： 银银座豪景景阁占地面积积： 18825 M2建筑面积积： 3994933.2 M2均价： 30000元/ M22（套内内面积）商铺： 2
13、万元元/ MM2（套内内面积）（11-3层层）利多 位于沙沙区中心心地段，交交通发达达 商商场定价价不高 商商场定位位准确，尽尽量避免免与沙区区其他商商场的激激烈竞争争利空 单层商商场面积积较小 113层与与48层没没有有效效连接区域竞争争个案住住宅均价价图（元元/ MM2）区域竞争争个案商商场均价价图（元元/ MM2） 沙坪坝步步行街周周边多为为三年前前开发的的物业，现现基本上上已竣工工交房，新新案很少少。 周边物业业基本上上已销售售两年以以上，且且都有优优越的地地段，完完善的配配置，因因此销售售良好。 利得尔大大厦自身身的品质质不高，地地段相比比其它偏偏远，价价格相对对偏高，因因此销售售不
14、理想想。 楼盘低层层都建商商业设施施，不仅仅增加完完善了自自己的配配套设施施，而且且为开发发商带来来更大的的利润。 住宅均价价按套内内面积都都在30000元元/M22以上，价价格波动动不大，实实际两年年前步行行街周边边物业均均价为按按建筑面面积25500元元/M22。步行行街及三三峡广场场的建设设为物业业带来较较高的升升值空间间，因此此这个阶阶段的物物业销售售很好。 越来越少少的中央央地段地地块，增增加商铺铺价格上上升潜力力。三、 项目SWWOT分分析本项目位位于沙坪坪坝区中中央商业业区内，占占地100.8亩亩(若将将市三中中的地块块纳入本本项目，占占地面积积将扩展展至133亩)，在在新步行行街双巷巷子步行行街和老老步行街街南开城城步行街街之间，属属沙坪坝坝区的黄黄金地段段。优势： 地段极佳佳 商业繁华华，交通通迅捷，生生活配套套设施齐齐全 文化
