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1、【荣兴民俗文化美食街】推腐提案一、2005年遂窣房地市埸分析二、遂覃商棠物棠分析三、目理解及定位建篥部分座品建及定位五、推腐策略研究5-1、推腐模式及畤冏安排5-2、推庚主题研究及碾六、各推腐陪段的工作化246-1、辱入/熟期6-2、升温期6-3、6-4、持鼬七、售策略及安排八、建立完善的物业管理九、招商第一章：2005 年遂房地rn市埸分析宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2005年XX 房地产市场“行动准则气猝房地产市场新动向：1、XX房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞）随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得城北、 河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发
2、展前景。虽然有较大 的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为XX房 地产的一支主力军团，登上XX房地产市场的舞台。2、楼盘III“个性化”2004年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承， 多了几分创新多了几分个性。3、市场竞争白热化租个门面摆X桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被 花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中 生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。4、产品规模化，品牌化。品牌=品质+广告。以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模， 看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动 消费者。让
3、市场了解企业、了解你的产品。5、房地产“市场营销”比重的上升专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产 品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从市场中脱颖而出，真正做到价值最大化，比如2004年所面市的每一个 楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不 断的上升。6、市场对服务的需求（物业管理的提升）1=1从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司，从 基本安全到全新呵护，优质的物业管理将成为2005年消费者选择物业 的一个关键因素。7、商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化”随着住房消费主体的改变，开发商的理性化程
4、度大为提高，房地产 开发由过去的粗放经营向集约经营转变，以往大行其道的单体开发逐渐 被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋” 的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的 更高层次的需求，开发商们普遍增强了精品意识，精品小区无一不是从 “以人为本”、“人与自然”的角度出发，充满了对居住者全方位的关怀， 同时，也代表了 XX房地产业的发展方向。第二章:遂事商棠物棠分析商业地产需要宏观调控：商业地产以“地段论”影响地产界数年，2005年商业面积的大幅度 上升，将出现商业物业泛滥；商业物业提升空间较小，要想市场认可自 己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式
5、、等方面进行研究；有 待有关部门进行宏观调空。XX商业地产几大特点：A：商业物业面积大幅度增加;B:商业物业空置比例上升;C:商业业态较为零乱；D:规模较小，投资升值空间小；E:商业物业管理档次较低；F：本地投资商业力度较弱；G：产品本身档次较低；H：产品的规划设计相对落后；I:地方招商力度较弱；第三章：目理解及定位荣兴怡景（裙楼部分）：命名方案：A：荣兴民俗文化美食街说明：定位“准确度及X围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力。项目理解：荣兴民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交汇处，渠河公园旁（城监大厦和建设大厦之间）。距离西山森林风景区仅400余米。前 拥渠河绵延千里秀美水岸风景，近临风光
6、无限的渠河公园。优劣势分析：项目优势（S）：A：地理位置；B：交通便捷；C：产品风格的创新（注：见后“建筑部分产品建议”）；D:定位优势（民间风味美食）做“具有规模和档次的特色餐饮”；E：消费群体；考虑到后期的业态运作，项目及周边汇集了许多高收入者（如： 各市政单位，各小区业主等）。F：项目配套（大约3000平方米的餐饮广场）；G：专业的商业物业管理，真正的理财管家。（商业部分：个,性物业3|管管理）；项目劣势（W）：A：商业氛围较淡；B：操作引导难度较大（推广费用较高）；C：人流量小（后期的招商工作难度大）；项目定位:荣兴怡景（裙楼部分）:产品档次定位：中高档方案：具有规模和档次的特色餐饮民
7、间风俗文化美食理由：A：通过对2004商业分析，2005年将出现商业物业泛滥，要想市场认 可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究; 所以需要有规模。B：搜索整个XX市没有一个地方餐饮是纯中高档次，规模在5000平方 米以上，更不用说特色餐饮；是XX市餐饮的空白区。C：本项目区域汇集了较多的高收入消费群体（比如：各小区业主、各市政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。：项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如：3000平方米的餐 饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间，停放车辆等；真正做 到丽餐饮，餐
8、饮的延伸。E：交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者；成功案例:XX九龙花园美食街（一个典型的民间风情美食街，销售率100%）分析：1. 项目位置较为偏远（距离主城区30分钟车程）;2. 交通不便；3. 配套比较单一，更谈不上有水有公园；4. 半径3公里没有主力消费群；（采样1：）市场定位:项目消费群定位：A：本地原做特色餐饮的店主；（需要扩X业务）B:各地品牌餐饮连锁店（七十二行、鹅掌门、XX香牌坊火锅、XX老 妈火锅等）C：各市政单位人员（有灰色收入者）；D：本小区业主及周边小区业主；E：个体商贩（自己经营）F：私营企业的高级职员；1、影响营销的三个消费层次（1）投资消费人群（2）经营消费人群
9、（3）终极消费人群2、各层次消费人群特征（划分极不明确、区域、职业、年龄等）（1）终端消费者主要消费特征购物是否方便、经营是否有特色，产品内容是否丰富，选择余地是 否大，环境购物是否舒心。他们的消费行为表现为：注重产品品质与舒 适性，新鲜时尚事务对其有较高的吸引力。年龄25-60岁，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家 庭月均收入350。元以上）且呈上升趋势，生活稳定。注重生活的便捷、 周边生活设施及健康休闲场所的完善。客户群年龄层心理特征青年25-30 岁1. 注重保持与外界紧密的接触，担心落后于他人2. 追求时尚的元素3. 迫切希望能得到社会的认同中年31-45 岁1. 注重商业
10、社交2. 追求经典，有代表性的元素3. 更为沉实、稳重、理性中老年46-60 岁1、以传统为自豪2、表现出较为强烈的怀旧情结3、更为成熟谨慎(2 )商铺的经营者消费特征关注地段位置的优劣，交通是否方便，聚集人气的能力如何，消费者 对于经营项目的接受度年龄30-45岁，渴望成功，勤奋努力，有危机感。具有丰富的服务 行业经营管理经验，对经营项目有独特的眼光，注重经营环境带来的影 响。经营者年龄：客源年龄25-34 岁35-45 岁45以上比例2 5%55%20%(3)商铺投资业主消费特征关注地段位置的优劣，投资的升值潜力如何是其利益点；年龄30-6。岁，生活稳定。他们的消费行为表现为：希望物有所值
11、，购 买较理性，通常花钱有计划，较为谨慎，注重产品是否具有升值潜力。投资者年龄客源年龄25-34 岁35-45 岁45以上比例20%50%30%投资者来源地:户口类型外来常住外来暂住本地常住比例35%15%50%第四章：建篥部分走品建及定位（一）产品规划的原则：1、尽可能的增加可售面积，减少不必要的浪费，一方面 可以增加整体项目的利润，另一方面可以降低平均单 位面积的售价；2、根据总价控制原则，单位销售面积控制在60肝以内, 将每个投资机会控制在25万左右，这样可以适当减小 产品风险；3、交通组织井然有序，通道不宜拥挤，景观设计科学、 合理有利于人流的聚集；4、保持每个门市的开间进身，符合客户
12、的具体的经营需 求；5、在经营业态的规划选择上，既要保证入气吸纳的整体 统一，更要保障经营个体的相对独立；（二）规划方案的建议：考虑到项目定位与产品定位的统一性，本项目的商业部分可增 加丰富的立面感观，制造出和项目定位：民间风俗文化美食相统一的产品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、 向上的色彩诉求。主要体现：“雅、尚口”风格。真正建造出具有文化底蕴的建筑。产品定位:A: XX首家民间风俗文化美食街:建议在各个入口修建特色牌坊来升华项目形象；做到真 正意义上的独一无二。要把所谓这种文化从建筑物上完全体现出来，让消费者来感受。产品宣传：传承民族建筑精髓 弘扬中华历史文化第五章：推腐策略研究5
13、-1：推广模式及时间安排:如图:尾盘销售持续销售有针对性的促销-培养知名度第二轮市场推广-健立知名固开盘销售-伽强广告力度-2005年5月1号第一轮推广-健立形象 -放号 -2005年4月初tf起点（一个全新的产品）f导入-2005年3月下旬注：2005-5-1 （星期天）5-2:推广主题体现要点：产品的唯一性；产品与推广及销售的统一性；产品定位（XX首家民俗文化美食街）形象定位（“雅、尚风格）具有较深的文化底蕴；古朴、厚重、高档、典雅。主题（暂定）:A:演绎千年文化，成就财富人生。B: 一次决定，终生坐享其成。C:食尚开席，精华传承。D:让投资成为事业！第六章：各推腐陪段的工作翻化6-1、导
14、入/预热期广告推广：电视广告、报纸广告、户外广告。综合分析：刊播电视、报纸、和户外广告是楼宣传推广的主要形 式；电视广告:理由：考虑到本项目的规模，为了在双 人民心中创一个形象，塑 造知名度；以“荣兴怡景”项目独有的定位优势创作电视宣传片（如: 规模，理念等）操作：1、确定宣传主题：A：演绎千年文化，成就财富人生。B： XX首家民俗文化美食街2、刊播时间（从导入期限到强销期限）；3、确定好宣传主题交广告公司制作或电视台制作；4、主要投放电视台为XX电视台；5、定期作广告检测效果，主要是抽样调查；报纸：理由：1. 宣传X围广，携带阅读，信息量大，灵活性强；2. 宣传费用高；操作：1. 宣传推广主题的确定（分不同的阶段确定不同的主题）导入期：A：演绎千年文化，成就财富人生。B： XX首家民俗文化美食街户外广告：理由：1、地域性强；2、主要以塑造楼盘形象为主；3、费用低容易快速塑造项目形象；4、具有一定的时效性；操作：1、确定推广主题A：把投资当成一份礼物送给家人。B： 一次决定，终生坐享其成。2、投放方式:以确定的
