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1、第一部分分 怡怡景佳苑苑物业项项目的整整体设计计与构思思一、项目目概况（一）简简介怡景佳苑苑为长春春市吉顺顺街与体体北路的的交汇处处，紧邻邻美丽的的动植物物公园，并并与南岭岭体育场场和全民民健身为为伴，战战地面积积约为111.224万平平方米，总总建筑面面积月115万左左右其其中住宅宅面积为为12.25万万平方米米，商铺铺为2.75万万平方米米高层层住宅楼楼475522平平方米。容容积率为为1.3358.总计117栋住住宅，其其中高层层5栋，多多层住宅宅楼为112栋，合合计755个单元元其中中高层住住宅8个个单元，多多层为667个单单元总总居住户户数为9982户户，商户户60户户，车库库348
2、8个，底底下停车车位1775个，雨雨季居住住人口为为31220人.（二）小小区配套套设施小区内主主要设备备设施：地下停停车场11个，变变电站33座，电电梯8部部,供水水泵站,排污泵泵,供热热泵等（三）周周围的配配套设施施教育：中中小学:8中、339中、平平泉小学学交通：661路、2246路路、177路 80路路 2777路人文景观观：长春春市动植植物公园园健身娱乐乐设施：南岭体体育场 全全民健身身中心生活设施施：工商商银行，建建设银行行，国商商（四）物物业服务务企业介介绍长春市中中兴物业业服务公公司成立立与20000年年，具有有二级物物业管理理企业资资质，多多年致力力于物业业服务工工作的不不断
3、创新新和追求求，秉承承以“公司经经营为主主导，寓寓管理于于服务之之中”的运营营理念，遵遵循服务务第一，业业户至上上，依法法经营，务务实奋进进的企业业宗旨，弘弘扬中兴兴物业，勇勇争第一一的企业业精神，以以优质文文明的服服务，为为业户创创造美丽丽温馨的的家园.曾经对对多个楼楼盘进行行物业服服务工作作，具体体有武夷夷家园、丰丰和日丽丽 、好好景山庄庄 钻钻石山庄庄、万生生家园等等，得到到了社会会和消费费者的一一致好评评和认可可。我公公司将利利用我们们“天时、地地利、人人和”的得天天独厚的的管理优优势，以以及公司司先进的的管理模模式，丰丰富的管管理经验验，专业业化的管管理队伍伍，使小小区更增增魅力，更
4、更上档次次。通过过全方位位的服务务，提高高小区的的知名度度，使真真正达到到增值保保值的目目的，为为业主营营造一个个方便、快快捷、温温馨、舒舒适的居居住环境境。我公公司服务务宗旨是是以人为为本、规规范管理理、追求求创新、至至诚服务务。二、客户户服务与与需求分分析主要是针针对上班班一族，事事业成功功人士的的中高档档的消费费人群，切切合实际际的考虑虑到了这这类人群群对于安安静幽雅雅的居住住环境和和完备的的生活基基础设施施的考虑虑，充分分利用该该区的地地理优势势和自然然优势，人人文优势势，力求求打造健健康，时时尚，和和谐的居居住环境境，让人人们在喧喧嚣的都都市中寻寻找到一一方自然然纯粹的的生活空空间。
5、三、项目目的可行行性研究究与定位位立足长春春本地的的房地产产开发市市场和所所在区域域的人居居特点，充充分考虑虑到了推推行该项项目的可可行性以以及广阔阔的市场场潜力。经经过细致致的市场场调查和和民意测测验，历历史资料料的考证证并结合合现有的的市场特特点，进进行了有有关于此此项目的的相关论论证，从从多方得得到的数数据和资资料证明明了推广广和实践践该项目目是可行行的，能能够实现现经济和和社会的的多种利利益的有有效组合合，能够够给企业业带来预预期的效效益，同同时对于于改善该该项目所所在区域域的刃具具环境有有着重大大的意义义。项目名称称位置开发商物业公司司物业服务务费配套优势势怡景佳苑苑吉顺街与与体北路
6、路交汇吉林省天天地房地地产开发发有限公公司长春市中中兴物业业服务有有限公司司0.7元元月与其他两两个楼盘盘相比更更接近繁繁华的商商业中心心和动植植物公园园，及南南岭体育育场和全全民健身身中心卉香小区区自由大路路和东岭岭街吉林省宏宏英房地地产开发发公司长春市民民生物业业服务有有限公司司0.655元月月万晟第一一区亚泰大街街和东岭岭街吉林省万万晟房地地产开发发有限公公司长春市万万晟物业业服务有有限公司司0.8元元月利用SWWOT理理论进行行项目的的对比分分析:1.机会会分析 现现代社会会消费者者对买房房置业的的要求已已经从过过去单一一的户型型质量上上把更多多关注的的焦点转转移到了了物业服服务上,
7、负责责怡景佳佳苑的中中兴物业业服务有有限公司司是我省省为数不不多的二二级物业业服务企企业,所所以无论论是在资资质诚信信,管理理经验等等方面有有着明显显的优势势,并且且地理位位置和基基础设施施配套方方面有着着其他楼楼盘不可可比拟的的优势.2.威胁胁分析 房地地产行业业正以着着蓬勃的的势头不不断上升升强大,新的竞竞争对手手不断出出现, 同类的的竞争产产品在市市场上不不断出现现,此地地段仍有有待建楼楼盘, 卉香小小区和万万晟第一一区的物物业服务务企业就就是在本本土刚刚刚崛起的的服务企企业.3.优势势分析 首先在在地理位位置上怡怡景佳苑苑更接近近繁华地地段和商商业中心心和动植植物公园园，及南南岭体育育
8、场和全全民健身身中心, 卉香香小区和和万晟第第一区的的位置则则相对距距离远一一点,而而且交通通也并不不十分便便利,并并且我们们有着良良好的市市场口碑碑和充足足的财政政支持,在考虑虑企业经经济效益益的同时时更加注注重产品品服务.我们要要做的是是细致和和全面的的服务.4.劣势势分析 卉香香小区和和万晟第第一区的的物业服服务企业业作为市市场的新新生力量量必然在在管理上上存在着着不可避避免的问问题,而而且由于于所在位位置的限限制很难难在空间间上将地地理优势势和人文文优势向向所倡导导的实现现吻合.四、物业业管理服服务的重重点及难难点根据长春春先行的的长春春市物业业管理服服务条例例，结结合小区区自身开开发
9、建设设和管理理的特点点，对于于小区中中存在的的午夜管管理服务务的重点点和难点点做如下下概述了了：（一）物物业管理理服务的的重点公司本着着服务第第一，以以人为本本，在管管理中导导入ISSO90001质质量管理理体系、IISO1140001环境境管理体体系。运运用现代代的科技技手段及及管理方方法来管管理与服服务，最最终实现现社会效效益、环环境效益益、经济济效益的的统一。公司将通通过良好好的物业业管理，使使“万年嘉嘉城”保值、增增值，真真正为业业户营造造一个方方便、温温馨、舒舒适的生生活和工工作环境境。（二）物物业管理理服务的的难点鉴于以上上原因，对对小区的的整体的的规划提提出如下下建议：（详见见规
10、划图图）1.小区区出入口口的设置置建议：设立一个个主出入入口，三三个次出出入口，吉吉顺街方方向一个个，体北北路方向向一个，在在吉顺街街方向设设一个主主出入口口和一个个次出入入口。2.小区区物业管管理用房房的建议议：需提供物物业管理理用房用用于小区区物业管管理站的的办公用用房，每每个站需需建设物物业管理理办公用用房300平方米米，或租租用住宅宅楼用于于办公用用房。3.小区区的公共共秩序管管理建议议方案一：建议小小区进行行封闭式式管理，除除出入口口外与街街道连接接的通道道用铁艺艺围栏隔隔离，这这样有助助于小区区公共秩秩序的管管理，因因为小区区内没有有建设小小区监控控系统，如如果不予予隔离，公公共秩
11、序序的管理理将很困困难。（物物业管理理方案中中物业管管理费用用测算按按方案测测算的）方案二：小区进进行开放放式管理理，则需需要建设设小区监监控系统统，电子子追寻系系统，还还需要增增加综合合管理员员的数量量，这样样将加大大物业管管理的成成本，增增加业主主的负担担。结合合物业服服务项目目中的重重点和难难点，我我们将发发挥自身身优势，我我们的追追求目标标：以公公司经营营为主导导，寓管管理于服服务之中中，为业业户推出出完善的的管理服服务，为为企业打打造物业业品牌.五、物业业管理服服务模式式1.运用用持续发发展的战战略，确确保物业业的保值值与增值值；2.人性性化的管管理方针针为业户户铺架沟沟通的桥桥梁，
12、增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本提高管管理服务务的信誉誉；3. 结结合物业业实际情情况，导导入切合合实际的的管理理理念，以以高效率率的管理理降低成成本，全全心全意意为业户户服务； 4. 采用PPDCAA循环整整改的方方法，不不断提高高物业管管理水平平；管理处采采用的管管理体制制是：企企业化、专专业化、一一体化。管管理思想想是：安安全第一一，不断断满足业业户日益益增长的的对服务务的需求求，打造造物业管管理精品品。最终终达到经经济效益益、社会会效益、环环境效益益的统一一。第二部分分 管理理方式与与运作程程序一、管理理方式与与运作程程序（一）怡怡景佳苑苑管理组组织架构构 管理处处经理经理助理理物
13、业主管行政、财务主管保洁、园艺主管保安.消防主管管资料员 会计物业管理员设备维护员客户接待员绿化员保洁员消防员保安员管理处组组织架构构描述：1.组织织架构的的设置原原则是精精简高效效、一专专多能，采采用经理理负责制制，签订订经营责责任书，实实行独立立核算。2.怡景景佳苑管管理处各各岗位所所需人力力资源配配置实行行XX物物业管理理公司管管理下的的完全双双向选择择，以保保证管理理处经理理建立一一支高效效、协调调的团队队。3. 怡怡景佳苑苑管理处处内部采采用直线线职能制制，尽量量减少管管理环节节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道的的畅通。4.管理理处经理理助理的的主要职职责是协协助经理理完成各各项
14、工作作任务，监监督管理理处的服服务质量量，同时时兼任行行政主管管和会所所主管,降低人人力资源源成本。5.物业业主管的的职责是是负责小小区各种种设备、设设施的维维护、检检修以及及业主的的请修工工作。6.行政政主管的的职责是是负责管管理处各各部门的的考核和和监督、办办公室事事务、后后勤和社社区文化化建设。7. 客客户助理理的职责责是负责责客户服服务中心心的运作作，建立立管理处处与业主主之间的的桥梁。（二）管管理机制制的确定定结合怡景景佳苑文文化区的的管理要要求，实实现“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，依依托中兴兴物业成成功的连连锁经营营模式和和经验，完完善的IISO99
15、0011品质管管理体系系,根据据中兴物物业有限限公司对对的顾客客定位，楼楼宇设备备设施的的自动化化程度，以以及怡景景佳苑所所处的地地理环境境，我们们拟采用用“以客户户为中心心，服务务品质为为导向”的经营营管理模模式。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励（三）创创建怡景景佳苑有有效的服服务价值值链 围绕“以客户户为中心心，服务务品质为为导向”的经营营管理模模式，我我们将在在XXXX全面推推行竞争争型服务务战略；采取有有效的管管理策略略提升XXX物业业人的服服务价值值，建立立一支高高效的、既既能为业业主提供供优良的的服务，又又能向周周边展示示XX物物业人风风采的团团队。服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服
