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1、2017年房地产估价师制度与政策:房地产交易管理制度与政策模拟试题一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为_。 A4400元/m2 B4409元/m2 C4445元/m2 D4455元/m2 2、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元，容积率为17，待估宗地规划容积率为13，则进行容积率修正后可比实例的价格为元。 A：1 177
2、 B：675 C：6882 D：1 200 E：工业用地的监测点评估价格3、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。 A移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法 4、对房地产利用的限制不包括。 A：房地产权利的设立和行使的限制 B：房地产使用管制 C：房地产空间范围的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格5、某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5 000 B：建筑物地面一层建筑面积为1 400，总建筑面
3、积为5 000 C：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5 500 m， D：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2 500 E：工业用地的监测点评估价格 6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为_。 A1570.975万元 B1370.975万元 C1270.975万元 D1070.975万元 7、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。 A：经济成本 B：机会成本 C：会计成本 D：补偿成本 E：工业用地的监测点评估价
4、格 8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。 A548.19 B558.15 C567.39 D675.40 9、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。 A：分散危险 B：融通资金 C：防灾防损 D：分配 E：执行层的组织协调 10、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为2
5、0m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。 A1667元/m2 B1765元/m2 C1875元/m2 D2000元/m211、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为_。 A成本加成定价法 B价值定价法 C目标定价法 D认知价值定价法 12、从20052009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为。 A：100 B：200 C：300 D：400 E：执行层的组织协调 13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的
6、比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率 B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格14、_是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。 A网络图法 B坐标系数 C横道图法 D表格法 15、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的
7、再次抵押价值为_万元 A2500 B3000 C3500 D4000 16、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。 A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载 B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上 C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱 D柱、梁、板只可预制，不可现制 17、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A60% B70% C80% D90% 18、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括_。 A价值最大化
8、B双方都认可 C经济上可行 D技术上可能 19、_是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。 A供给 B需求 C购买能力 D购买欲望 20、_是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。 A比较风险 B时间风险 C持有期风险 D资本价值风险 21、下列股东权利中属于共益权的是 A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 E：执行
9、层的组织协调 22、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括_。 A单位比较法 B分部分项法 C造价分析法 D指数调整法23、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D150 24、估价上的折旧注重的是。 A：原始取得价值的减价修正 B：原始取得价值的摊销与回收 C：重置价值的摊销与回收 D：价值的减价修正 E：工业用地的监测点评估价格25、下列关于分户图的说法不正确的是_。 A分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图 B分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明 C分户图表示的主要内容包括房屋权界线
10、、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等 D房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。 A：收款凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：原始凭证 E：记账凭证 2、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。 A市场 B财务 C政策 D经营3、现有某待开发项目建
11、筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为_万元。 A766 B791 C913 D1046 4、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率_一般物价的上涨率。 A高于 B等于 C低于 D不确定是高于还是低于5、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行_义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者_造成的损失，房地产开发企业不承担责任。 A维修，使用不当 B保修，使用不当 C
12、保修，错误使用 D维修，错误使用 6、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万 元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是 (2007年 试题) A：乙丙甲 B：甲乙丙 C：丙甲乙 D：乙甲丙 E：借款合同 7、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及
13、净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠杆分析 8、下列有关房产图的表述中，错误的有。 A：测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图 B：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：500的比例尺 C：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：1001：1000 D：房产分户图是房产证的附图 E：房产分户图比例尺一般为1：500 9、下列
14、估价公式中，错误的是_。 A土地价格=房地价格-建筑物价格 B房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 10、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括_。 A土地使用费 B土地补偿费 C安置补助费 D地上附着物和青苗的补偿费11、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。 A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据 B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务 C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径
15、的信息管理系统 D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 12、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按_%的税率征收。 A5.5 B18 C27 D33 13、下列房屋属于不得出租的情形的有。 A：依法取得房屋所有权证的 B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C：共有房屋，取得共有人同意的 D：不符合安全标准的 E：属于违章建筑的14、价格领先制通常有三种形式。 A：被支配型价格领先 B：支配型价格领先 C：成本最高型价格领先 D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先 15、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。 A：综合利率 B：银行贷款利率 C：银行存款利率 D：折现率 E：借款合同 16
