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1、 房地产营销策划课程实习报告专 业：房地产经营管理（本）班 级：0534101姓 名：学 号：任课教师：郭 伟完成时间：2013年12月27日 / 目录第1章XX市房地产市场投资环境分析11.1 XX市经济社会发展情况分析11.1.1 GDP/人均GDP11.1.2 产业结构11.1.3 固定资产投资11.1.4 社会消费品零售总额21.1.5 人口结构21.1.6 人均可支配收入与消费支出21.2 XX市城市发展规划分析31.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标31.2.2 城市空间布局与空间发展战略31.2.3 城市近期、远期、远景发展规划51.3 本章小结6第2章XX市房地产市场调
2、研分析72.1 XX市房地产市场发展概况72.1.1 供求状况72.1.2 价格走势82.1.3 近期房地产政策82.2 XX市房地产市场在售项目调研分析112.2.1 项目概况122.2.2 项目产品分析132.2.3 项目客户分析142.2.4 项目销售情况分析142.2.5 项目营销方案分析152.3 本章小结16第3章总结17第1章 XX市房地产市场投资环境分析1.1 XX市经济社会发展情况分析1.1.1.1 GDP/人均GDP2008年2012年近五年XX市完成GDP为1067.7亿，1124.6亿，1312.1亿，1539.4亿，1502.0亿，年平均值为1309.16亿元，年平均
3、增速为10.5%。人均GDP为21998元，23050元，26000元，31341元，30506元，年平均值为26579元，年均增速为10.18%。经济增长势头良好。1.1.2 产业结构XX市是典型的资源型城市，经济结构以第二产业为主，其中能源化工产业，装备制造业，建材业，食品制造业，钢铁加工业为XX市五大支柱产业。年份20082009201020112012第一产业9.59.48.78.89.7第二产业65.265.366.36762.2第三产业25.325.32524.228.11.1.3 固定资产投资近年来XX市社会固定资产投资快速增长，2012年完成全社会固定资产投资1034.8亿元，
4、其中其中500万元及以上固定资产投资完成1005亿元，增长23.3%，民间投资完成843.6亿元，增长31.9%。1.1.4 社会消费品零售总额据统计，2012年全年实现社会消费品零售总额474.6亿元，比上年增长15.5%。分城乡看，城镇实现消费品零售额420.1亿元， 同比增长15.6%。乡村实现消费品零售额54.5亿元，增长15.4%。年份20082009201020112012总额245.8亿295.9亿349.98亿410.7亿474.6亿增速23.50%20.40%19.40%17.40%15.50%1.1.5 人口结构截止2012年底全市总人口534.66万人，常住人口492.9
5、1 万人，其中城镇人口240.43万人，城镇化率达到44.97 %，高出全省平均水平2.5个百分点。分年龄看，全市常住人口中，0-14岁人口为992449人，占20.24%；15-64岁人口为3480094人，占70.96%；65岁及以上人口为431824人，占8.80%。分区域看，市辖区（新华区，卫东区，湛河区，石龙区）共有人口103万人，占常住人口21.1%。1.1.6 人均可支配收入与消费支出随着经济发展，XX市人均可支配收入与消费支出稳步上升，2012年人均收入超过2万元，达到20610元。消费支出由2008年的9555元增加至2012年14917元，增幅达到56%,。近五年来消费支出
6、占人均可支配收入比例均超过70%，2012年消费比例为72.38%，整体上消费支出稳定增长。1.2 XX市城市发展规划分析XX市地处XX省中南，毗邻XX，XX，XX三个城市，是中原城市群中的重要节点城市之一，豫中南重要的区域中心城市。2010年国务院审查通过XX市城市发展总体规划（2010-2020），奠定了XX市城市发展的基调。1.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标XX市作为中部地区重要的资源城市，位于晋豫能源区的南缘，担负着XX、XX、XX、XX、XX等省、市生产、生活用煤的供应任务，是中南地区最大的煤炭基地。同时也是XX中部的经济重镇，工业基础雄厚，拥有能源化工、装备制造、特种钢
7、材、新型建材、农产品加工五大支柱产业。其城市发展目标是坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理布局城市的各项设施，将XX市建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市景优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市。XX市城市发展已经纳入中原城市群发展规划中，对XX定位为中国中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、电力装备制造业基地，XX省历史文化和自然旅游基地。1.2.2 城市空间布局与空间发展战略随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。按照XX省委、省政府提出的XX要“建设大城市、发展大工业”的总体
8、要求和纳入中原城市群的战略部署。XX市委、市政府提出了XX“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。新华区老商业中心和行政、教育中心，目前仍是商业主要集中地带，人口居住密度大，人员流动性强。区内交通方便，高楼林立，居民消费水平高。区域北部是塌陷区，不能进行房地产开发，所以城市向西发展与新区进行连接。湛河区老居住区，商业配套相对贫乏，交通比较方便，但区域环境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，区域内现多进行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部发
9、展要迅速一些，人口密度较大。新城区城市发展方向，目前居住人口较少，生活配套少，但交通方便，行政单位已经入驻，南面白龟山水库，北靠香山、红石山，风水宝地，景色宜人，环境极佳。目前的居XX要以行政机关家属院和看中新区发展趋势或居住环境的富裕人士，居民收入水平在各区中最高。卫东区老工业区，居XX要以区内老企业的职工和老行政事业单位的职工及家属为主，因为是老居住区，所以生活配套相对丰富；目前工厂多向东南迁移。整体上看，XX市城市规划向西发展，新城区和老城区中的新华区是最具发展潜力的区域。新城区建设虽然在政府大力推动下快速发展，但新建项目大部分为住宅项目，城市功能和配套不足，现有的入住居民较少。老城区则
10、加紧城市改造，规划有较多综合性商业项目（包括写字楼、商场、步行街等），城市的商务、零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等功能主要还集中在老城区。未来几年内，新城区还不能形成完整的城市格局，难以取代老城区的商业中心地位。新城区的规划新城区规划X围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和X尧（XX至尧山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的
11、宁洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路，交通四通八达，快捷顺畅。教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山一带。锅底山是XX学院新校区所在地，占地2000余亩。纬四路南侧从东至西分别为：XX市工业学校、XX城建学院、XX卫校、XX金世纪高级中学，与纬四路北侧的文化居住用地一起构成新城区的教育文化轴线。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，该区域充分利用现有地形地势,依山就势，将办公、商业旅馆、居住、文娱、社交游憩等功能组织在一起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已竣工投入
12、使用。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连，该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区的核心区域。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地主要结合地势兴建阶梯式山地住宅，使每一户都有较好的视觉效果，达到推窗见水的视觉享受。住宅层数以24层为主，适当兴建别墅式高档住宅，以丰富居住用地的开发层次。二类居住用地以建设46层的现代化住宅为主，适当点缀高层，充分结合现状自然地形与周围环境，引入生态化、智能化概念，创造出富有生命活力的现代环境社区。工业园区位于新城区西北部，以一类工业和仓储用地为主，主要发展无污染的
13、高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业，成为新城区发展的产业动力区。新城区的给水、排水、电力、通讯、热力、燃气以及污水处理厂等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走向和管线管径，做到一百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。新城区规划在强调功能布局合理，配套设施齐全的同时，还注重对自然景观的利用和人文景观的塑造。新城区生态景观可用“一轴两片三点两横四纵”来概括。一轴指香山寺、中心公园、中心广场、白龟沙洲景观轴；两片指北部香山寺和南部平西湖风景区；三点指东部森林公园、中心公园、西部休闲公园；两横指北边道路防护林景观带和南边临水湖滨生态休闲景观带；四纵是指南北向的生态廊
14、道。新区风景旅游区主要包括香山寺风景区、平西湖风景区和新城区风景区。1.2.3 城市近期、远期、远景发展规划根据XX市城市总体规划(20102020)，到2020年，XX城市人口规模达到110万，进入特大城市规模，城市建设用地控制在106平方公里以内。市新城区远期框架按100平方公里控制，一期建设25平方公里，中期达到50平方公里。通过20至25年的发展，市新城区将建设成为功能地位突出、布局结构优化、产业发展鲜明、投资引力强劲、环境景观优良的21世纪滨湖生态花园城市。2003至2008年为启动期。此间，市新城区完成各级规划论证与编制工作，城区基础设施建设基本完成，城市公用设施渐趋完善，政府搬迁
15、建设结束，新城区起步区初具形象。基本完成10至12平方公里的土地开发量，形成12至15万人的新兴城区。2009至2014年发展期期间，完成新城区各大功能区的招商及主体建设，各功能区的路网、公路建设、景观建设基本完成。完成25平方公里的土地开发量，聚集人口规模达到25至30万人，滨湖生态花园城市的形象初步形成。2015至2020年巩固期期间，优化完成新城区各大功能区内土地开发，完成新城区内各类基础配套设施建设，提升主要公共配套设施使用功能，整合新城区整体空间环境品质。建设成面积50平方公里，人口达50万人左右的新型水岸生态城市。1.3 本章小结通过一系列的资料搜集和感性认知，了解了XX的社会经济状况和城市发展方向，在此基础上可以初步把握XX城市发展的脉络，对于XX城市发展“东进西扩”有了更深一层的认识。随着中原经济区建设的步伐逐渐加快，以XX为中心的中原城市群核心都市圈必然将对XX市的发展起到更大的带动作用，可以预见，在不就得将来，XX的城市发展必将上到一个更高的台阶。第2章 XX市房地产市场调研分析22.1 XX市房地产市场发展概况2.1.1 供求状况据XX市2007年住房调查，
