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1、设备管理与成本关系随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，现代化设备的需求 和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出，设备使用几乎涉及 到日常工作的各个环节。一、物业设备管理的重要性现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室 内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结 构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对 现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。 事实上，物业设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环 节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。（一）物业设备管理关系到声誉和生存作为企业管理的重要组成部分，物业设备管
2、理的好坏对企业的社 会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能 安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得 以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良 或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价 值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的 根本条件。（二）物业设备管理关系到服务的成本和企业资金的合理利用物业设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外， 还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省 维修费用，达到减少损失的目的。树
3、立意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、 规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等 缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状 态。（三）物业设备管理关系到技术安全和环境保护若设备的可靠性低，物业设备管理不善，在运行中发生意外，不 仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济 损失，也给家庭带来不幸。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危 害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事 故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技
4、含量在迅速上升， 网络化、智能化物业设备管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致 胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须 依靠技术进步，而先进的物业设备管理是企业技术进步的根本保证。二、物业设备管理要达到的基本目标良好的物业设备管理要做到：（一）建立先进的物业设备管理体制1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设 备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式， 结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因 素、实事求是地设置物业设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提 高工作效率，体现先进性。2、物业设备管理负责人必须熟悉国家的有
5、关政策、法规、条例; 必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。3、加强物业设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职 业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行 使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设 备管理工作计划中。（二）建立完善的物业设备管理规章制度规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：1、设备管理岗位责任制度。2、设备基础资料管理制度。3、设备运行和维护保养制度。4、设备检修制度。5、固定资产管理制度。6、培训教育制度。7、特殊设备管理及应急制度。8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。（三）做好物业设备管理的基础资料
6、工作基础资料工作是物业设备管理工作的根本依据，基础资料必须正 确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、 网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：1、设备的原始档案：基本技术参数和设备价格；质量合格 证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录； 出厂、安装、使用的日期。2、设备卡片及设备台帐。设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张 设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术 参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台 帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作
7、提供方便。3、设备技术登记簿设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、 安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备 技术登录簿中有： 设备概况：即设备台帐上的资料；设计参数和条件、技术标 准及简图；设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检修情 况；设备大中修记录（包括时间、费用、人员）；润滑卡；设 备事故记录；更新改造及移装记录；报废记录。设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用 于指导实际工作。4、设备系统资料。物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水 机组、冷却泵、冷冻泵、
8、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控 设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发 生故障，系统都不能正常制冷。因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须 加以重视。系统的资料包括： 竣工图：在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时 往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表 注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。 如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的 困难。施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的 图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部 门保管。 系统
9、图：竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上 各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难 查阅清楚，系统图就是把各系统分割成若干子系统（也称分系统）， 子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的 具体位置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人 一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行 之有效的参考教材。（四）物业设备管理目标管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好 率，这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的 重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先 天条件有关，但在
10、很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的 好坏。如果一台设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就 能保持设备的完好，延长设备的使用寿命；相反，如果使用不当，就 会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设 备事故，造成设备的损坏或报废。1、设备的有效利用率：根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操 作使用不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的 故障及检修也逐步趋向频繁，花费在排除故障及计划外检修（抢修） 的时间也越来越多，设备有效工作时间越来越少，设备停机或无效工 作时间来越多，势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削 减必要的维
11、护保养时间来提高有效利用率，也不能任意加大设备的运 载能力，使设备长时期超负荷运行，这样“拼设备”势必加剧设备的 损坏直至报废。2、设备的完好率：设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同， 评定的标准也不同。一般的完好标准为： 零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求； 设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求； 设备技术资料及运转记录齐全； 设备整洁，无跑冒滴漏现象； 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、维修， 消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好的设备，应该加以改造或者报废 处理，不能使其长期处于不完好状态
12、。（五）物业设备管理加强培训教育工作，做到专业管理同全员管 理相结合越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。专职物业设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水 平的人才。但是单纯依靠少数专职物业设备管理人员来管好企业的所 有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制 度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备 的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原 理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识， 教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设 备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布
13、的技术资 格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。三、实现物业设备管理目标的影响因素（一）现代化设备给物业设备管理带来的新问题现代化设备在各类物业管理企业的大量使用，使物业管理企业在 服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给物业设备管理工作带来 了一系列的新问题。1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也 导致了一系列严重的后果：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环 境和能源资源消耗大等。2、设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与 设备管理的经济效果。3、现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相 互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系
14、的优化运转。4、使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备 结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究， 以保证人与设备的协调。（二）传统物业设备管理方式的局限性面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维 修型物业设备管理方式越来越暴露出它的局限性。1、传统设备的大量工作集中在维修阶段，而较少注意设备全过 程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复，本质是静 态管理；在科技迅速发展的情况下，只能是“复制古董”。因此，不 能适应对现代化设备进行系统管理的要求。2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用 分家，前半生管理与后半生管理脱
15、节。因此，不利于有效解决使用现 代化设备所带来的新问题。3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面，侧重技术 管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变 为以经营为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供 技术、经济保证。5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加，没有 把同设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。由于传统设备管理存在局限性，它己不能适应和满足在科学技术 和商品经济迅速发展形势下，管理好现代化设备的客观要求。四、物业设备管理的内容（一）物业设备管理的范围设备在其整个寿命周期中都处于运动状态，分别表现为物质运动 和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中，由于 物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因 而需要修复、改造和更换，甚至报废处理。设备的价值运动是指设备 在制造产品过程中的资金转化，即将设备原有价值和维持费用通过提 取折旧和记入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设备 净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理：技术管理和经 济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理 的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研 究、设计、
