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1、细心整理商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开发公司将正在建立中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发工程的顺当进展。2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对将来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期盼权。这种期盼权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。二、商品房预售的条件城市房地产管理法第四十五条规定：商品房预售，应当符合以下条件：一已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；二持有建立工程规划许可证；三按供应预售的商品房计算，
2、投入开发建立的资金到达工程建立总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当遵照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必需用于有关的工程建立。实践中须要留意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发工程抵押给银行在建工程抵押因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行抵押权人同意预售的证明，贷款银行为了贷款平安，那么要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。假如开发
3、商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。三、房地产开发公司申请商品房预售许可应供应的材料城市商品房预售管理方法第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交以下证件复印件及资料：一商品房预售许可申请表；二开发企业的营业执照和资质证书；三土地运用权证、建立工程规划许可证、施工许可证；四投入开发建立的资金占工程建立总投资的比例符合规定条件的证明；五工程施工合同及关于施工进度的说明；六商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。四、商品房现售简介商品房现售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买
4、受人，并由买受人支付房价款的行为。五、商品房现售的条件商品房销售管理方法第七条规定：商品房现售，应当符合以下条件：一现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；二取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；三持有建立工程规划许可证和施工许可证；四已通过竣工验收；五拆迁安置已经落实；六供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付运用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日期；七物业管理方案已经落实。六、商品房销售合同主要条款及解析1、主要条款商品房销售管理方法第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖
5、合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：一当事人名称或者姓名和居处；二商品房根本状况；三商品房的销售方式；四商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；五交付运用条件及日期；六装饰、设备标准承诺；七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八公共配套建筑的产权归属；九面积差异的处理方式；十办理产权登记有关事宜；十一解决争议的方法；十二违约责任；十三双方约定的其他事项。2、解析一商品房价款的确定方式商品房销售可以按套单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立
6、产权，分摊的共有建筑面积局部为共有产权，买受人遵照法律、法规的规定对其享有权利，担当责任。按套单元计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中干脆约定总价款。按套单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸相同，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不相同或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发
7、企业担当违约责任。二按套内建筑面积或者建筑面积计价的，面积与产权登记面积发生误差的处理首先按合同约定处理，对于合同未作约定的，接以下原那么处理：1面积误差比确定值在以内含的，据实结算房价款；2面积误差比确定值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内含局部的房价款由买受人补足；超出局部的房价款由房地产开发企业担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比确定值在以内含局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；确定值超出局部
8、的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。面积误差比产权登记面积合同约定面积/合同约定面积 100%三房屋的交付对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付运用前由出卖人担当，交付运用后由买受人担当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正值理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付运用之日起由买受人担当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。四办理房屋全部权登记的期限首先依合同约定，合同未约定的，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起日；商品房买
9、卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。五开发商的违约责任1基于开发商的说明和承诺出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任2基于定金出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当遵照法律关于定金的规定处理。3基于抵押和重复出卖商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人，导致商
10、品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：4基于房屋质量因房屋主体构造质量不合格不能交付运用，或者房屋交付运用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；因房屋质量问题紧要影响正常居住运用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的；交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。5基于耽搁交付房屋出卖人耽搁交付房屋，经催告后在三个月
11、的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。逾期交付运用房屋的，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期交付运用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定违约金数额或者损失赔偿额。6基于办理房屋权属证书商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的期限届满，或者期房自房屋交付运用之日起日，或者现房自合同订立之日起日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当遵照合同约定担当违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以遵照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房
12、买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。7基于商品房包销合同出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。8基于担保贷款商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。北京市华辰律师事务所律师：白云飞、金海华二八年七月十五日
