房地产价值评估理论论文

《房地产价值评估理论论文》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产价值评估理论论文（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产价值评估理论论文房地产价值评估可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有 法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形 成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰 富经验所进行的房地产评估。一、房地产价值评估基本权意顾名思义，房地产评估可以简单地理解为估测的价格。但科学、准确且具有 法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形 成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰 富经验所进行的评估。因此，理解房地产评估首先必须掌握如下有关概念。（一）房地产价值评估专业人员房价值评

2、估人员是指经房地产价值评估人员资格考试合格，由有关主管部门 审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产价值评估业务的专业人才。在我 国，房地产价值评估专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师， 在日本和韩国被称为不动产鉴定士。1、基本要求。一名合格的房地产价值评估专业人员，应符合下列基本要求： （1）有扎实的房地产价值评估理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规 划、建筑等方面的知识。2）有丰富的房地产价值评估实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。2、注册。为了达到上述要求，建设部根据中华人民共和国房地产管理法 和有关法律、法规的，于 19

3、98年8月颁布了房地产评估师注册，自 1998年9 月 1 日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产价值评估人员须经全国房地 产评估师执业资格统一合格，按规定注册，取得房师注册证，才能从事房地产 评估活动。未经注册的人员，不得以“房地产评估师”的名义从事房地产评估业 不得签署具有法律效力的房地产评估报告书。估价师分为全国注册的和地方注册 的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理 注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义 务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。（二）房地产价值评估目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行

4、为的具体类型的价值 的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不 同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的 差异。（三）房地产价值评估原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括 最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。（四）房地产价值评估程序一般而言，房地产评估的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具 体程序则有一定差异。详见本章第五节。（五）房地产价值评估方法科学实用的估价，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取： 1.

5、参照类似房地 产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用； 3.依据该房 地产的收益能力大小来衡量其价值。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、 购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而 且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出 不同的结论。二、房地产价值评估对象房地产评估的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态， 即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产评估是 评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权

6、。依据房地产 评估的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他 用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意 事项等。（一）居住房地产价值评估居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品 甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商 品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产评估师必须充分掌握居住房地产的 这一特点。1、居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。（1）按档次划分：l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅 符合国家一定

7、时期的社会水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它 代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定条件下的居住水平。我国 城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材 料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普 通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工 程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996 年颁布的城市住宅建设标准作 为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我 国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居 住标准的差

8、距和改造的难易程度，给予适当的折扣。宅，包括公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建 筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较 多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高， 管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税 费额度大，其工程造价和市场售价均较高。3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构 单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地 价）一般较低。（2）按化程度划分：1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同 负担和税费的

9、原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提 供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括 土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂， 往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的 公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的 各类住宅。2、住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住 宅单元、住宅楼、居住小区等。（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、 共用空间和用地的平房或楼房

10、居住户。（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个 标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户 围绕一个楼梯可划分为单元。（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地 及其四周合理间距的红线内用地。（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主 体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同 的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。3、住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与 国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳

11、动的转移价值 和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估 住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3） 设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅 楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程 度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。5、居住房地产的估

12、价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的 补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。（1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项资料容易收集确定，所以首先 采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、 类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本 法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。（2）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本两种方式的评估结果进行分析，综合得出最

13、终结论。（3）拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据城市房屋拆迁管理条例的规定 作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。（二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、 写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。1、商业房地产的特点。（1）收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营， 有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。（2）经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般

14、会有不同的 收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。（3）转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产 评估时要调查清楚产权状况。4）装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买 下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。2、影响商业房地产价格的主要区域因素。(1) 地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华 程度，这是由房地产所处的是哪

15、一级商业中心区来确定。(2) 交通条件。商业房地产评估时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方 面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条 数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考 虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。3、影响商业房地产价格的主要个别因素。(1) 临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业 房地产价值的提高。(2) 内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停 留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。3) 楼层。一般来说

16、，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。（5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不 利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提 高。（6）储存空间。（7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样 的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用 的材料不同，其价值也有很大的差别。（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将 影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。（9）使用年限和折旧情况。4、商业房地产价值评估的常用方法。