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1、2009年达州市百岛湖项目可行性研究报告 / 房地产商域网 - 海量房地产资料下载目录5 第一部分 达州城市研究5 一、达州市城市综述5 1、达州市地理位置5 2、达州市地质情况6 3、达州市行政区域划分6 4、达州市人文情况87 二、达州市在区域城市群中的战略位置7 1、达州市城市区位7 2、达州市对外交通联系情况9 第二部分 大竹县城市研究9 一、大竹县整体研究9 1、地理位置10 2、经济地位10 3、对外交通联系情况11 二、大竹县经济实力对比11 1、达州各县GDP对比12 2、达州各县人均GDP对比13 3、达州各县各产业对比14 三、大竹县宏观经济发展研究14 1、大竹县人口分析
2、16 2、大竹经济水平分析17 3、大竹县产业结构发展情况19 4、近年大竹县全社会固定资产投资分析20 四、城市房地产市场环境研究20 1、房地产市场购买力指标研究22 2近年城市商品房住宅供应状况23 五、城市发展规划研究23 1、城市规划发展目标分析26 2、城市发展方向及布局结构28 六、小结28 1、城市地位28 2、宏观经济发展29 3、居民购买力29 4、城市规划29 5、小结30 第三部分 大竹县房地产市场研究30 一、大竹县房地产市场整体研究30 1、整体分布31 2、整体供应量32 3、物业形态分布33 4、价格分布34 二、大竹县各板块房地产市场研究71 第四部分 项目地
3、块发展价值评估71 一、地块区位及周边环境研究71 1、地理区位环境72 2、交通及通达程度74 3、周边配套研究74 4、居住圈及居民研究75 5、地块周边产业结构调研75 二、地块资源条件研究76 1、地块物理资源研究81 2、地块劣势研究81 3、地块优势研究83 三、项目开发价值84 第五部分 项目机会研判84 一、宏观开发机会研判84 1、宏观经济持续看好84 2、城市人口快速增加、城镇化率以及城市化率逐年增加84 3、居民收入及存款余额逐年增加84 4、城区旧城改造难度大，城市向北、向东推进，对本项目具有较大的利好消息85 二、住宅供需对比分析85 1、开发企业实力一般85 2、中
4、心区高层及临近中心区围合式小区高层产品畅销85 3、产品形态相对单一，同质化现象严重85 4、潜在土地供应量大，高层产品未来供应量大，低密度物业供需缺口大，市场机会明显86 5、需求以自住为主的二次置业者，对高品质住宅具有较强的换房意愿86 三、本项目开发具有可行性，可在顺势而为中、适当引领市场88 第六部分 项目市场定位及其建筑策划88 一、项目概况89 二、项目发展战略89 1. 项目战略定位原则90 2、项目战略定位思路93 3、项目整体发展战略93 三、基于项目整体发展战略的定位策略93 1. 产品定位98 2、项目（总体）目标客户定位101 3、价格定位103 5、项目整体开发策略1
5、05 四、项目建筑策划105 1、项目物业规划布局110 2、建筑风格建议111 3、园林景观建议115 第七部分 项目经济效益评价115 一、评价依据、原则及计算前提116 二、项目评价116 （一）建设投资估算120 （二）建设投资计划与资金筹措122 （三）项目各期销售收入126 （四）项目开发期损益表129 （五）、项目开发期现金流量132 (六)、项目主要经济指标132 （七）、综合评价134 附件：项目概念性规划方案项目总规138 项目单体效果图 第一部分 达州城市研究一、达州市城市综述1、达州市地理位置达州市位于中国西南部，毗邻西部两大城市成都、重庆，属于国家规划的四大重点建设区
6、域之一的成渝经济区。达州作为该经济区重要组成部分，是国家和四川省将要重点培育的大城市之一。2、达州市地质情况达州市位于四川省东北部大巴山南麓，属大巴山中山区及华蓥山低山丘陵区，以山区和丘陵地形为主，地质条件复杂。达州市辖区内渐变性和突发性地质灾害较为频繁，地质灾害多发带为东北部大巴山南麓的中山峡谷地带，东南部华蓥山低山区以及西南部低山深丘区。主要包括万源市的全部、宣汉县的东北与西南部、达县西部、渠县大部以及开江部分地区。在达州市中心区内灾害危害点包括翠屏山滑坡带。3、达州市行政区域划分达州市幅员面积1.66万平方公里，下辖1区1市6县共7个县级行政区：通川区、达县、大竹县、宣汉县、渠县、开江县
7、，以及代管的万源市。4、达州市人文情况4.1、历史达州历史悠久，上古属巴地，自东汉和帝永元二年（公元90年）设县治所，历为州、郡、府、专署、地区所在地，隋、唐称通州，宋、元、明、清为达州，1999年撤销达川地区，成立地级达州市，目前下辖1市1区5县。达州曾养育过三国志作者陈寿、宋代文学家张思训、清代思想家、教育家唐甄等一代名流。全市现有全国重点文物保护单位2处，分别为渠县汉阙和宣汉巴人文化遗址。其中冯焕、沈府君等7阙是我国最大的汉阙群，神态生动逼真，造型古朴优美，以其艺术精湛著称于世。该汉阙群引起了中外历史学家和汉学家的广泛关注，渠县也被公认为汉阙之乡。4.2、文化、传统风俗达州具有悠久的历史
8、和深厚的文化底蕴，主要包括巴文化、红军文化、民俗登高文化。达州是巴文化的发源地之一。宣汉县罗家坝遗址总面积达60万平方米，是距今3000-4700年前巴人历史的见证。其中33号墓坑凸现巴国王侯踪迹，是目前面积最大的先秦文化遗址。达州曾是川陕革命根据地的重要组成部分，以万源保卫战战史陈列馆、王维舟纪念馆、张爱萍故居为代表的红色遗迹,生动再现了当年徐向前、李先念、王维舟、张爱萍等老一辈革命家浴血奋战的历程。万源保卫战战史陈列馆也是全国爱国主义教育基地。达州民俗文化多彩多姿，尤其是通川区的元九登高节，男女老少倾城出动，竞相登山，风雨无阻。二、达州市在区域城市群中的战略位置1、达州市城市区位达州市隶属
9、于四川省，在区位上处于四川的东北部，是川东北地区的一部分。该区域包括达州、广安、巴中、南充、遂宁、广元6市。川东北地区现在已经被国务院正式纳入成渝经济带。四川省已将川东北地区列为省内主力发展的城市群之一。而达州市目前是四川省规划的川东北城市群的主要依托城市之一。2、达州市对外交通联系情况达州交通便捷，是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽，自古便是商贾云集之地，是秦巴经济带中段的商贸中心，也是川、渝、鄂、陕结合部重要的商贸中心和物资集散地。达州北与陕西安康以及湖北省十堰接壤，东接重庆万州区，向南通过嘉陵江水道以及高速公路可达重庆主城区，向西与巴中、南充、广安相接。是四川地区与中国东部
10、进行联系的重要通道，将成为成渝经济区5大交通枢纽之一。达州拥有预期年运送能力达10万人次的河市机场，数条与周边省市相连的重要国道、高速公路、铁路以及航路，现已初步形成以公路、铁路为主，航运、水运为辅的立体化交通运输网络。与重庆只需2个半小时车程，到成都需4小时左右车程。较为便捷的交通条件将促进人流、物资料、资金流以及信息流的汇集。三、小结达州市与重庆、湖北、陕西相邻，处在重庆、成都、武汉与西安四个中西部经济重镇交汇辐射的中心区域，能够成为川东地区承接周边经济体辐射的重要承接点，具有广阔的区域市场空间。同时达州处于达州、成都、重庆成渝经济带上，在成渝经济带内达州依附于成渝两大经济体，而且成渝两地
11、由于具有强大的区域影响力，在资金、人才等要素上对达州造成了一定的吸取效应，两大城市间接或直接的也将带动。同时在川东北地区即达州、广安、巴中、南充、遂宁、广元地区内，达州能够吸引并承接周边各大经济体辐射到川东北地区的第二产业，有实力成为川东北地区的工业强市。综上所述：达州在整个成渝经济带内受成都以及重庆的辐射，能够有效被两大城市带动，同时在川东北地区，具备吸引和承接第二产业辐射的实力，能够发展为川东北地区的工业强市，未来达州在成渝经济圈以及川东北地区均具有重要的战略意义，城市发展潜力巨大。第二部分 大竹县城市研究 一、大竹县整体研究1、地理位置大竹县位于四川省东部，达州市南部，幅员面积2075平
12、方公里，辖50个乡镇、57个社区居委会，115个居民小组，384个行政村、3433个村民小组。大竹县工业发展强劲。工业发展基础较好，全县规模以上工业企业达82户，主要有能源、建材、机电、化工、纺织、食品六大产业，在未来几年该县有望建成川东工业强县、川东现代农业示范县、川东一流中等城市、四川经济文化强县，具有较强的发展潜力和发展前景。2、经济地位表：达州区县城市经济划分第一层次大竹县、达县第二层次通川区、宣汉县、渠县第三层次开县、万源市表：城市经济地位比较 经济地位第一层次第二层次第三层次地区大竹县通川区开县GDP99亿72亿40亿达州第一层次区县GDP总量在90亿以上，以大竹、达县为例，经济比
13、较发达，2008年大竹县GDP达到99亿；第二层次区县GDP总量在70亿以上，以通川区、宣汉县、渠县为例，经济相对次之，而如开县、万源市为第三层次，其GDP总量在40亿左右。因此，总体而言，大竹县目前经济发展处在整个达州前列，属于达州经济发展增长极，同时其工业强镇的发展战略将快速的拉动大竹县经济增长，该县城市发展潜力巨大。3、对外交通联系情况大竹县有国道50.569公里，省道60.813公里，县道有9条319.204公里，乡道有18条419.231公里，村道里程为1349.506公里。全县50个乡镇乡乡通公路。达渝高速公路、省道218线南北贯通全境，国道318线东西沟通全县。县城所在地竹阳镇地处国道318线与达渝高速公路、省道218线交汇处，交通优势十分明显，成为全县的物流、客运交通的枢纽。县城到周边各大中城市均有高速公路通达，其中至成都410公里，重庆186公里，达州70公里，南充183公里，广安103公里，邻水63公里。从大竹与达州的交通条件看
