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1、 连锁事业商圈调查与与选店* 目目 录 *壹、总则贰、商圈的的定义叁、商圈调调查流程程肆、商圈调调查重点点与调查查方式伍、商圈调调查报告告方式陆、立地要要素柒、地点选选定主要要条件壹、 总则一、商圈调调查的目目的调查商圈可可了解预预设商店店营业范范围内的的地理区区域，以以协助适适当零售售地点的的选择，商商圈调查查的目的的包括：1、 了解地区居居民的人人口特性性、社会会经济变变项及生生活形态态等。2、 确定产品组组合及促促销重点点。3、 分析商圈是是否重迭迭。4、 计算在某一一地理区区域内应应开几家家店。5、 找出商圈内内的障碍碍，包括括：A 道路设施不不便。B 人口拥挤。C 交通过度拥拥塞。6
2、、 法规方面考考虑租税税、执照照、营运运、最低低工资及及都市区区域划分分情况。7、 其它因素：了解一一地区内内同性质质的竞争争家数（竞竞争是否否激烈）、将将来的变变动趋势势、供应应商位置置、运输输是否方方便（交交通状况况）、可可否利用用物流中中心一次次补齐所所需物品品，及停停车场是是否宽广广等。二、商圈调调查作业业范围1、 直营店的展展店前商商圈调查查及立地地调查、报报告。2、 加盟店加盟盟意向后后进行商商圈调查查、评估估，以评评定是否否适合开开店。三、权责单单位及权权责的确确立商圈调查作作业由展展店单位位主管，负负责门店店的寻找找、研判判分析。四、营业展展店组织织架构展店工程展店开发营业管理
3、营业单位五、展店开开发岗位位职责1. 商圈情报之之主动收收集。2. 商圈资料之之建立。3. 商圈之规划划、评估估、分析析报告。4. 执行开店之之布点策策略制度度。5. 展店计划、活活动之推推动。6. 商圈地点选选择、开开店技巧巧制度之之建立及及教导。7. 租店及选店店业务之之执行。8. 租金行情之之分析了了解和呈呈报。9. 竞争厂商开开店情报报之搜集集及应对对策略之之拟定。10. 定期（每季季）展店店发表会会之规划划与推动动。11. 展店评审作作业之规规划与推推动。12. 准加盟店之之拜访和和公关。13. 和房东之租租店谈判判。14. 与法务订定定租店合合同。15. 执行开店管管理及制制度。1
4、6. 不良店之迁迁移和淘淘汰。17. 其它有关展展店事项项。贰、商圈的的定义商圈（trradee arrea）是是指一家家零售商商店的顾顾客所来来自的地地理区域域。依据商店获获取顾客客的百分分比将商商圈划分分为三部部分：1 主要商圈(priimarry ttraddingg arrea)：商店店在此区区域内的的顾客数数约占总总顾客数数的55570%。2 次要商圈(secconddaryy trradiing areea)：商店在在此区域域内的顾顾客数约约占总顾顾客数的的1525%。3 边缘商圈(friingee trradiing areea)：商店在在商圈中中剔除前前两种商商圈后，剩剩余的顾
5、顾客所构构成区域域。边缘商圈（包含剩余余的顾客客）次要商圈商店（包含大约约二成的的顾客）主要商圈（包含大约约七成的的顾客）注：商圈基基本上是是没有形形状的，然然而为了了方便计计划，一一般事前前规划可可用圆形形或地形形式来为为商圈推推算。布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图叁、商圈调调查流程程肆、商圈调调查重点点与调查查方式一、 商圈范围划划分确定定如有以下各各情况限限制,因
6、而为为其商圈圈之范围围划分点点：1.商圈范范围A.集中型型商圈主要商圈半半径在220000米以内，次次要商圈圈半径在在20000米50000米之间，边边缘商圈圈在50000米米以外。B.分散型型商圈主要商圈半半径在5500米米以内，次次要商圈圈半径在在5000米10000米之间，边边缘商圈圈在10000米米以外。2.马路之之分界、凡凡超过米宽之之道路四四线道以以上或中中间有栏栏杆、安安全岛阻阻隔、主主要干道道3.铁路、平平交道之之阻隔因铁路、平平交道之之阻隔,使人们们交通受受阻而划划分成两两个不同同商圈4.高架桥桥、地下下道阻隔隔因高架桥、地地下道阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商
7、圈。5.安全岛岛之阻隔隔因安全岛阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。6.大水沟沟因大水沟阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。7.单行道道因单行道阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。8.人潮走走向由于人潮走走向之购购物习惯惯与人潮潮流动之之方向，使使该区形形成一独独立商圈圈。二、 商圈之界定定方法Comppasss 法则则是从各各家竞争争店铺规规模poowerr开始，掌掌握吸引引力方面面的不同同点，设设定领域域的境界界的方式式，其计计算公式式如下列列所示。路路程距离离的测量量利用车车子的里里程表便便可简单单的测出出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点
8、 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例：A竞争店60平米B竞争店20平米1000米600米计划地30平米1计划地与A竞争店的分歧点： 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2计划地与B竞争店的分歧点： 600米 600米商圈的境界点 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Comppasss 法则则的限制制：1.只考虑虑距离，未未考虑十十字道路路、小路路口等道道路及交交通状况况。2.顾客认认知的距距离会受受购物经经验影响响，如果果服务良良好，商商店设施施优越，形形成顾客客对此商商店之良良好印象象，顾客客
9、认知的的距离会会比真正正的距离离短。三、绘制简简图1.集中型型商圈为为周边550000米简图分散型商圈圈为周边边10000米简图2.标出重重要建筑筑物及楼楼别金金融大楼楼，办公公大楼3.著名商商店及影影响生活活型态之之地段特特征戏戏院、百百货公司司4.人潮汇汇集之地地段商店店群及大大型集客客场所超级市市场娱乐乐区之同同等类5.标出竞竞争店或或同性质质商店所所在之位位置、抽抽样点之之所在位位置6.可与本本企业连连锁店有有互补作作用之门门店7.政府重重要之行行政中心心8.车站、加加油站、学学校、停停车场、市市场、公公园等特定定族群会会集场所所9.标出街街道之行行进方向向单行行道方向向10.标出出未
10、来促促销活动动发之地点点四、抽样点点及发点之之选择确确定1.抽样点点之选择择(1)办公公人口或或上班族族汇集之之地点未来适适合设店店之地点点(2)人潮潮走向汇汇集地点点(3)固定定人口较较集中流流动之地地点(4)可能能形成未未来的商商店群之之地段(5)预定定三四四个抽样样点(6)其中中尽量以以一个抽抽样点为为同性质质之商店店2.发点之选选择(1)主消消费群走走动频繁繁之点(2)次消消费群走走动频繁繁之点(3)区分分消费群群活动频频繁之时时段五、商圈特特征1.商店特特色及分分布情况况(1)建筑筑型态A.于主要要商店街街，主要要干道上上之建筑筑其建筑筑高度B.新大楼楼与旧式式建筑之之分布C.目前之
11、之改建情情况D.一三三年内可可能改建建之趋式式(2)行业业型态A.于主要要商店街街、干道道之行业业类型B.以何产产品为主主，贩卖卖产品之之层次(3)分布布家数，见见附件表表格一。A.以抽样样点之平平行道路路为主要要调查对对象B.主要道道路之商商店分布布明细a.将商店店分门别别类记录录b.并将其其统计填填入明细细表C.于主要要干道、大大马路、相相同商店店之家数数D.商店汇汇集地带带之概述述E.以商店店辅助助店、竞竞争店正确所所在位置置标注于于商圈简简图。(4)地点点类型A.孤立店店 B.未未规划商商业区 C.规规划购物物中心2.住宅特特色（集集中型商商圈可不不用调查查）(1)建物物型态A.实地了
12、了解于本本商圈内内住宅区区之建筑筑型态a.建筑高高度，楼楼数b.建筑型型式为新新式或旧旧式c.分布区区域B.目前之之改建情情况C.一三三年内可可能改建建之趋式式(2)分布布情况A.实地了了解该区区之实际际住户与与建筑物物之分布布情况B.将该商商圈分为为a.商店区区，以甲为为代码b.辨公区区甲为代代码c.新式住住宅区以以乙为代代码d.旧式住住宅区以以乙为代代码e.文教区区，以丙为为代码C.于简图图上分别别划定区区域，制制作商圈圈D.并于图图上注明明建筑物物之楼别别3.集会场场所(1)场所所类型A.本商圈圈内汇聚聚人潮之之场所类类型a.商店肯德基基、麦当当劳，百百货公司司b.戏院c.政府之之行政机机关d.展览会会场e.学校、文文教机关关、公园园f.补习班班g.表演、竞竞技，比比赛场所所h.菜市场场，超级级市场i.证券公公司B.聚集人人口类型型a.青少年年b.上班族族c.特定行行业人士士d.
