《华联宾馆及周边改造项目商业》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华联宾馆及周边改造项目商业（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业计划书(华联宾馆及周边改造地块项目） 编号：大曼20101201日期:2011年1月20日 发展商: 大连曼城鸿基房地产开发有限公司 地址: 大连中山区希望大厦10室 邮政编码： 116000 联系人及职务： 电话： 传真： 网址/电子邮箱:保密 本商业计划书属商业机密,所有权属于大连曼城公司(或华联宾馆项目持有人）。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用收到本计划书后，收件方应即刻确认,并遵守以下的规定: 1、在未取得大连曼城公司（或华联宾馆项目持有人）的书面许可前,收件人不得将本计划书之内容 复制,泄露,散布; 2、收件人如无意进行本计划书所述之项目,请按上述地址尽快将本
2、计划书完整退回. 第一章 总论一、项目概述（一）项目名称：华联宾馆及周边改造项目（二）项目性质:住宅、公建式公寓及配套公建（三）发展商: 大连曼城鸿基房地产开发有限公司法定代表人：唐珍注册地址：大连市中山区五五路35号02注册资本:100 万元整企业性质: 有限责任(四）建设用地位置:位于中山区民主广场区域，中山区新生街竹青街文林街-修竹街的围合区域，以“华联宾馆及周边改造项目”为原点,步行5分钟为半径画一个圆，流线型贯穿天津街商业区、中山广场、人民路商务区、港湾桥、大连东港商务区等城市命脉。（五）建设规模、用地面积项 目单 位数 值备 注规划总用地M21100总建筑面积14200其中住宅建筑
3、面积M274270地下车库面积580公建建筑面积M2230地下车库面积M225800可建96个车库建筑密度5。9绿地率%2核定容积率/8.6“华联宾馆及周边地块改造”项目,占地面积11100平方米，规划建筑面积1220平方米，其中住宅及居住式公寓规划建筑面积7427平方米，公建规划建筑面积43平方米，地下三层车库建筑面积2500平方米。该项目建筑密度为52.9,绿地率为2,容积率为8.86。(六）项目总投资：374万元(七）建设资金来源:本次项目建设所需资金约489万元,需要过桥融资约6000万元（八）融资偿还方案:将由大连曼城房地产开发有限公司作为所有人通过华联宾馆的拆迁获得拆迁补偿款约90
4、0万元,项目取得销售许可证后完全可通过外部银行贷款解决，其他差额部分及相应利息通过前期预售销售房款解决.（九)项目开发经营期：1、项目建设期：本项目将于011年11月开工，14年6月竣工交付使用。2、项目销售期:本项目销售期自201年4月1日开始至14年3月31日结束,共24月。二、发展商情况大连曼城房地产开发有限公司成立于200年7月3日，注册资金人民币1000万元，是以从事商业和民用房地产开发为主导的企业。现有员工37人，其中1人拥有专科以上学历。年均开发销售面积约1万平米。为了顺应新项目发展的需要，2011年月11日成立了大连曼城鸿基房地产开发有限公司。曼城地产经过多年的励精图治,日臻成
5、熟，机构健全、管理规范,拥有一支高素质的员工队伍，形成了独具特色的企业文化，使公司具有极强的凝聚力、亲和力及创造力.公司通过现有项目的运作及未来的发展，拥有土地储备约10万平米左右，蕴藏着极大的发展潜力,展示出广阔的发展前景。三、项目商业计划书编制说明与依据(一)房地产开发项目经济评价方法（二)投资项目可行性研究指南(三）辽宁省建筑工程预算定额、投资概算指标及有关费用标准（四)建设项目经济评价方法与参数（第三版)（五)大连市有关部门为该项目下达的各种批复文件（六)大连市城市总体规划(七)建设单位提供的有关资料(八）编写人员收集的相关资料（九）委托方提供的其他材料.第二章 宏观市场经济分析一、宏
6、观市场分析中央实施振兴东北老工业基地的战略方针，明确提出要把大连建设成为东北亚国际航运中心，借此契机,大连在振兴老工业基地、建设东北亚国际航运中心的过程中锁定“一中心四基地”。构筑“一个中心”东北亚重要的国际航运中心，建成“四个基地”-双岛湾石化产业基地、旅顺南路电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地和造船基地，构筑新型工业体系，基本实现农业现代化,全面提升第三产业和城市综合服务功能，实现比较充分就业,推进经济、社会全面协调快速发展，较大幅度提高人民群众收入水平。力争通过“十二五”的努力，率先实现大连老工业基地的振兴.根据大连城市发展规划要求，大连市城镇体系规划为中心城市、次中心城市、小城
7、市、重点镇、建制镇五级结构体系，城市化水平达到5。城市组团方面：按照“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构成“两城”（即主城区和新市区）的空间格局.规划大连市将形成由一个中心城市（主城区和新市区）、三个次中心城市（庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城）以及小城市、城镇沿两条轴线（一条为渤海沿岸的哈大铁路和沈大高速公路、一条为黄海沿岸的大丹高速公路)构成“两城三星”的“V”形放射状组团式空间格局.人口发展规划和用地规模方面:至200年，市域人口规模达到00万人,并通过环境容量确定人口发展合理的终极规模为1，000万人，中心城市的建设用地规模为555平方公里.随着城市旧区改造步伐的加快,中
8、心城区内土地供应速度明显放慢，尤其是东起海港、西至黑石礁，沿城市交通大动脉人民路-中山路两侧的城市中心带上,成规模的土地更是凤毛麟角，少之又少。同时,国土规划部门也加大了对发展商手中多年闲置建设用地的治理力度。二、宏观经济及房地产发展状况分析（一）我市经济继续保持高增长的发展格局,将对房地产业发展产生重大影响和持续压力 在经济全球化和区域经济一体化的大背景下，国家实施辽宁沿海经济带发展战略，继续深入实施东北地区等老工业基地振兴战略，东北进入全面振兴新阶段，为大连加快发展注入新的活力和动力。金融危机所形成的市场倒逼机制，给大连转变发展方式、优化产业结构、发展战略性新兴产业、提升产业竞争力和可持续
9、发展能力带来前所未有的机遇。同时，工业化和城市化进程的加快,为大连产业的集约化、集群化发展，提升城市自主创新能力，整合城市资源，实施全域城市化，优化空间布局，建设生态宜居城市,改善人民生活水平都带来了机遇。经济发展阶段和主客观需求，要求大连在新时期发展中要有新的动力和活力,拓展新的发展空间和增长极,不失时机抓紧建设区域核心城市，实现全面率先振兴和科学发展新跨越。人民生活质量明显改善。人民的消费结构发生了重大变化,城市和农村居民恩格尔系数分别由995年的3%、596降至200年的45.1%和4%。人民居住条件有了根本性改善，城市人均住宅使用面积13.86平方米，比195年增加2。66平方米;农村
10、人均实有住房面积22平方米，比99年增加1。8平方米。200年城市居民年人均可支配收入，861元,年均增长3。7；农民年人均纯收入3,823元，年均增长94。城市居民最低生活保障线标准由995年的月平均140元提高到221元。20年城市居民年人均可支配收入达到10,378元，比200年净增长1。6。在今后的几年内，大连市将进一步加强城市建设，以供水、快速轨道交通、信息网络化为重点的城市基础设施、公共服务设施、文化设施建设,构造枢纽性城市功能。以改善住、行条件为重点，加大住宅小区升级改造“康居房”建设，城镇居民人均住宅使用面积增加到1平方米以上。增加城乡居民收入，城镇居民和农民人均可支配收入年均
11、增长68。大连经济也不例外，200年,大连人均地区生产总值超过1万美元,达到世界银行的进入发达国家衡量标准。2009年，大连经济总量占东北4。4%,占辽宁沿海经济带六城市总量56。（下同），地方一般预算收入占6.%,海港货物吞吐量占%，金融机构本外币各项存款余额占64%，社会消费品零售总额占.6,在区域发展中综合实力显著。如果说我市的经济发展是一个不可阻挡的态势的话,而随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的强烈需求是巨大的，也是不可阻挡的。这就预示着我国粮食安全保护耕地与经济结构调整、房地产业的发展、城市化建设对土地需求的瓶颈矛盾、房地产业发展与环境资源约束的矛盾将日趋突出。无疑,将
12、对我国房地产业的发展、特别是对我市商品房开发建设将带来持续不断的影响和压力。(二) 消费的增长和消费水平的提高，将促使人们对购房和改善居住条件的潜在需求日趋增加 据国家统计局统计，我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15.9%，比上年同期加快2个百分点；2007年前10个月我国累计实现社会消费品零售总额7090亿元，同比增长16.，比上年同期提高2.个百分点,增幅创99年以来的新高。而且消费增速连续上升：一季度同比增长%、二季度15。8、三季度1。,1月份同比增速更是高达18.19，比上年同期加快了3.8个百分点.同时，消费水平也随着收入的不断增加而不断提高.以大连为例,2006年,大连
13、城市居民人均可支配收入150元,比202年的8954元增加515余元;20年，大连城市居民人均可支配收入突破150元,同比增长13以上，农村居民人均纯收入超过80元,增长1以上。毫无疑问，消费品零售总额的增长和消费水平的提高，不仅成为新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素，而且将进一步促使城镇居民对购房和改善居住条件、居住环境的强烈潜在需求增加;同时，社保体系、住房公积金制度的日益完善、工资形成机制改革后劲，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也会逐渐开始向消费、特别是向购房消费、投资转移,这就表明,人们对购房居住的刚性需求是巨大的、持
14、续的。（三） 调控目标更重民生，“住有所居”中低收入阶层未来目标 近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法、后是经济适用住房管理办法出台。大连市人民政府207年12月颁布大连市城市低收入家庭住房保障规划(市内四区），200701年解决城市低收入家庭困难住房用地178公顷,其中经济适用住房用地76公顷，廉租住房2公顷；其中2008年经济适用住房、廉租住房用地分别为6公顷、0公顷;272010年计划建设经济适用住房、廉租住房254万平方米，其中经济适用住房252万平方米、廉租住房万平方米;其中2008年,经济适用住房、廉租住房分别为80万平方米、0。5万平方米，共计1.2万套. 在2008年底前，市内四区人均住房使用面积10平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决；20年前,大连市人均住房使用面积1平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决；市内四区人均住房2平方米以下的。6万户低收入家庭住房困难基本解决。充分表明调控目标更重民生，并力争做到：一是住房问题将是当前国内民众最大的民生，而不是排除在外可有可无的问题;二是未来的住房生产将要公平地让广大民众所持有,而不是被一些少数有钱人所持有；三是未来中国的房地产市场应该是一个平民化的市场,而不是一些豪宅高档的市场；四是未来的楼市价格应该保证让大多数民众都有支付能力或租赁能
