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1、 湖 南 农 业 大 学全日制普通本科生毕业论文 长沙市消费主导型与投资主导型住宅市场的比较研究COMPARATIVE STUDY ON CONSUMER ORIENTED AND INVESTMENT DOMINANT RESIDENTIAL MARKET IN CHANGSHA CITY 学生姓名：周臻燡 学 号：200840410204 年级专业及班级：2008级土地资源管理(2)班 指导老师及职称：郭亚东 讲师 学院：资源环境学院 湖南长沙 提交日期：2012年5月 诚信声明XXXX（具体内容请按照学校要求自己粘贴过来）目 录摘要.1Abstract.21 前言12 投资主导型与消费主
2、导型住宅市场的特点比较22.1 消费主导型住宅市场32.1.1 消费主导型市场可以合理配置资源32.1.2 消费主导型市场可以有效抑制房价的增长3 2.1.3 消费不足仍是发展的软肋42.2 投资主导型住宅市场22.2.1 投资主导型带动经济快速发展22.2.2 投资主导房地产需求带来经济结构的扭曲22.2.3 过强的房地产投资特性会导致资源的无效使用22.2.4 过强的房地产投资特性会导致资产保有和财富两极分化33 长沙房地产现状44 适合长沙市发展的房地产类型64.1 适合长沙发展的房地产类型64.2 原因分析64.2.1 房产资源的多少64.2.2 国家政策的调整74.2.3 国家体制建
3、设的完善75 未来房地产健康发展的措施85.1 进一步加大力度控制房价85.2 促进房地产的有效竞争85.3 进一步创新和完善住房保障体系86 结语9参考文献10致 谢111长沙市消费主导型与投资主导型住宅市场的比较研究学 生：周臻燡指导老师：郭亚东(湖南农业大学资源环境学院，长沙 410128) 摘要：本文首先对消费主导型住宅市场及投资主导型住宅市场的特点进行理论比较，然后通过对长沙市多年来住宅市场商品成交量数据的深度剖析以及对长沙市消费主导型和投资主导型住宅市场的利弊进行阐述，结合影响两种住宅市场形成的诸多因素，提出适合于长沙市当前及未来住宅市场的类型与住宅市场健康稳步发展的建议及对策。
4、关键词：长沙市；住宅市场；消费主导型；投资主导型Comparative Study on Consumer Oriented and Investment Dominant Residential Market in Changsha City Abstract：This paper first compares the characteristics of consumer oriented and investment dominant residential market from the aspect of theory. Then based on the deep analysis
5、 of residential market commodity trading volume data of Changsha City in recent years and the expatiation of advantages and disadvantages of consumer orientated and investment dominant residential market, also combined with the factors that effect the form of this two kinds of residential market, th
6、is paper points out the suitable residential market type for Changsha city in current and future time and puts forward to some practical suggestion and solution which are beneficial to the steady development of residential market. Key words：Changsha City; Residential market; Consumer oriented; Inves
7、tment Dominant1 前言从1980年邓小平提出城镇住房制度改革的总体设想出售公房、调整租金、提倡个人建房买房，到1998年我国住房分配体制由实物分配转向货币化分配，政府明确提出将住宅产业作为带动国民经济增长的新经济增长点和消费热点，再到当前政府对发展过热的房地产业实施新一轮的宏观调控，中国住宅产业的发展经历了起步期高速发展期和成熟期过渡的阶段。房地产热潮兴起的同时也曝露出了众多问题，如住房空置与房地产价格飞速上涨并存、房地产投资住宅市场投资不合理、资源浪费严重等，显示我国房地产住宅市场的开发活动还不成熟。在凯恩斯学派的理论框架下，经济是需求推动型的,国家经济的发展主要由消费动力推动
8、，以我国房地产市场的消费目的分类可将房地产市场分为投资主导型和消费主导型，可以简单的理解为房地产的发展是投资起的作用大还是消费起的作用大，投资和消费哪个方面对房地产的推动作用大，就可以判定为什么类型的主导1。现通过对长沙市投资主导型与消费主导型住宅市场的研究分析，探讨未来适合房地产发展的方向，对于稳定房地产产业，保障居民住房，推动国家经济健康发展有着重要的现实意义。2 消费主导型与投资主导型住宅市场的特点比较改革开放之初，我国处于生存型阶段，扩大社会产品供给，满足私人产品需求是改革发展的主要任务。经过30余年的发展，经济增长以促进人的发展为基本目标，大力发展第三产业，需要显著提高居民消费率，突
9、出消费在经济增长中的重要拉动作用。房地产作为第三产业，它的发展对我国的经济、文化、生活有着深远的影响。人口的增加使得对住宅的需求也日益增加，带动了住宅价格的不断上涨2。在这一发展过程中，住宅产业化与住宅商品化紧密联系，作为重要经济杠杆的住宅价格对住宅商品化进程的推进起着重要的作用。而对于住宅的投资拥有保值增值的功能，且投资收益大，效果好，投资主导型住宅市场也应运而生。下面就两种类型的住宅市场分别进行阐述和比较。2.1 消费主导型住宅市场2.1.1 可有效配置房产资源当市场以消费者为主时，消费结构的变化表现在：以吃、穿等基本生存需求为主的消费结构已经被取代了，而以人力资本投资的教育、休闲、保健的
10、新消费结构正在形成。消费增长点在新兴家用设备、居住、交通通信、医疗以及娱乐教育方面。消费结构的调整会引导投资和产业结构发生改变，人们不再为买不到房子而发愁，这样，大量的空房、无人居住房屋会大大减少，有效的配置房产资源，提高资源的利用率。2.1.2 可有效抑制房价增长2007年至2010年，全市完成保障性住房324131户，受益者超过100万人，保障性住房已占全市住房总量的1/3。在中部省会城市中，长沙的人均住房面积最大，房屋平均值、房价增长率、房价收入比最低。 长沙市房地产门户网站：http:/ 消费不足仍是经济增长的软肋 从三大需求对经济增长的贡献率看，2009年，最终消费支出对GDP的贡献
11、率为45.4%，上拉GDP4.1个百分点；投资对GDP的贡献率为98.32%，上拉GDP8.7个百分点；而净出口对GDP的贡献率为-40.6%，下拉GDP3.7个百分点。从目前经济的运行情况看，2010年这一趋势仍难以改变。可见，近年来投资仍是中国经济增长的第一引擎。 近几年我国经济增长过分依赖投资和出口，消费的拉动作用相对较弱。近几年，我国消费结构实现了跨越式发展，消费水平不断提高，消费在促进经济持续快速增长方面发挥了积极作用，但从我国经济结构和拉动经济增长的动力看，消费不足仍是当前经济运行中的主要问题，是中国经济可持续增长遇到的深层次矛盾。2.2 投资主导型住宅市场2.2.1 可带动经济快
12、速发展以投资和出口主导型的经济发展模式，在实现了利用土地和劳动力资源，迅速扩充交通、城市基础设施、厂房、设备等社会和产业资本，推动经济和出口贸易高速增长，使得我国的经济得到了快速的发展，成功成为了仅次于美国的世界第二大经济体。2.2.2 促进房地产业的快速发展房地产业作为拉动内需，促进经济发展的重要力量从诞生到发展如此壮大离不开投资的功劳。土地作为稀缺资源具有很高的投资性且利润丰厚4。因此，以盈利为目的的投资者将大量资金投入房地产行业，在自我盈利的同时增大了房地产企业的规模，同时也促使更多的人从事房地产行业，大大促进了房地产业的发展。2.2.3 造成经济结构的扭曲房地产具有一定的投资品特性是可
13、以理解的，但是在特定的市场环境下，过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满的投机气氛，不仅容易导致房价在短期内的异常上涨，而且也给经济带来结构性问题，例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察，以新国十条为代表的新一轮房地产调控，正在试图推动房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品主导5。2.2.4 过强的投资会导致资源的无效使用 房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是：土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下，对于土地所有者即政府而言，在希望或急需土地出让收入
14、补充财政缺口之前，会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下，为了降低资产变现的交易成本，所有者可能不会轻易将其出租，而是选择空置。因为如果出租出去，房客迁入，就会使房地产的权利关系变得复杂，从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。2.2.5 过强的投资会导致资产保有和财富两极分化 过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。首先是，土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国，地方政府是唯一的土地所有者，在地价高涨的情况下，这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入；相反，土地使用者，无论是商业用地还是住宅用地的使用者，都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与
