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1、广超物业管理有限公司商业物业招商案一. 项目分析：1、优势（1）地段紧邻市区，即将规划的汽配商贸区域，对于大型的 汽配市场来说地段优越、位置显赫。（2）交通一一项目有公交8条线，间隔不到10分钟一班就有公交 车，14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南快速， 离项目地址不 到10分钟的路程。（3）口碑一一专注物业服务工作十一年，多次获得政府奖励，消 费者信得过企业。（4）物业一一项目占地面积十万平，建筑面积近70000多平米用于 厂房、仓储出租。是东平最大的物业出租企业。（5）配套一一配置自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯 2部、部配置大型停车场，配套设施较为完备。（6）用电充足一一
2、完全满足客户用电需求。2、劣势（1）由于物业部前期对工业区的管理式不足，导致广超物业品牌受 损重，在业造成了恶劣的影响，给很多客户带来了心理忧虑，致使很多 客户在上半年搬走，甚至于影响到一部分客户在下半年搬厂。（2 ）厂房部间隔不好，柱子较多，实用面积小，公摊面积大。（3）项目临国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气 的形成，对人员招工有不少的阻碍。（4）项目坤和街电梯太小，无法满足工厂使用，招商围缩小，整 体商业氛围不足。（5）项目区域停车位不足，多客户不好停车，经常为停车位发生 纠纷，致使客户心情不好，情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上。3、机会（1 ）经济因素市场整体经济环境不
3、好，市外正在上演工厂、 仓库外迁循环闹剧，体现在部分客户因生意难做，资金转困难，整日纠 结租金太贵，递增减免等怪圈，寻求公司给予解决。（2 ）政策因素一一宏观经济调控失当，造成国经济不景气，促使 一些商人破产，同时也给商人带来了商机。（3）市场因素一一随着经济复，地铁14号线的投入使用，东平的 经济发展势不可当，商、住、行将促使东平商圈的兴旺。（4 ）区域发展一一做为紧邻城市的待开发区域，未来将建设大型 的汽配商城，本项目正符合本区域发展，为未来汽配城的发展所需仓库 以及厂房提供强有力的保证。（5）现行的部分建筑物的格局，已经为未来十年做了准备，预计 在五年左右厂房或仓库的出租将发展至瓶颈，后
4、期可将具有阳台功能的 建筑，改造成商住楼。4、威胁（1 ）未来五年，公司物业的发展将需要定性，特别是 14号地铁开 通前，公司物业的发展需要有一个向，例如是打造行业一条街，还是教 育一条街，对行业的企业给予扶持，尽快形成产业链。（2）由于传统的加工企业目前还占据者广超物业的半壁江山，目前 由于的管控加强，导致这些加工厂生存空间越来越困难，公司要打破僵 局，拼弃保姆式服务，引进一批行业合法的企业，以增强企业的生命力。（3）市场竞争激烈、招商难度大，边的厂房仓库接二连三的跳水， 价格低迷，重影响了本公司的招商进度。（4）物业需要改革，若不能调整战略，将难以摆脱厂房仓库的传统 出租式的制约。二、招商
5、工作的开展及相关措施针对目前产业园空租率达到 35%的重情况，招商工作做的不好，将 直接影响到公司全年的总收入，为此，为做好招商工作的长效管理机制， 促进产业园的招商工作，具体措施如下：1、开拓招商渠道，狠抓对外宣传为主要容，打造“广超产业园”物 业公司知名品牌；（1）成立专业的招商团队、明确工作职责；（2 ）拟订园区规划图、效果图、平面图；（3）制定招商手册、招商宣传资料以及横额；（4）利用户外广告牌（园区现场）招商；（5）通过 58 同城、房管网等网络平台进行信息发布；（6）通过客户招商，采取以客招客的式；（7）通过“走出去、请进来“的式，充分了解边市场的厂房仓库 招租动向，寻找机遇，有选
6、择性的招进一批有实力的客户，到我们园区 经营。2、突出亮点，专显“广超物业管理全位的专业服务，提高公司知名 度（1）帮助客户代理办理各类执照服务；（2）帮助客户提供专业的保洁物务；（3）帮助客户提供专业的物业管理服务；（4）帮助客户提供专业的安保服务；（5）帮助客户提供商品销售渠道；（6）帮助客户提供专业的水电安装及装修服务；三、招商优惠政策（1）厂房空置就是损失，建议公司，对招租厂房仓库免装修期视情 况而定一个星期、半个月或一个月， （此项可根据厂房、仓库 ABC 划分 确定）；（2）递增可否调整为一年一递增的式调整为 “二二” 递增或“二三” 递增；（3）为经营户代办各种经营证照，可适当收
7、取代办费；(4)厂房仓库出租单价的调整:A类厂房或仓库租金15元/平米(不变)B类厂房或仓库租金调整为13元/平米C类厂房或仓库租金调整为12元/平米四、实施全员招商奖励机制招商的业务提成是招商工作中不可分割的一部分，是招商工作中的一个重要环节，公司现有约 36000厂房仓库空置，下半年出租了约 5%,结果又退场的6%,结果公司物业出租面积达到了 36%的空置，比上 半年的空置面积还多了 1%，目前公司的招商提成只占新租赁物业当月 租金的10%，无法提高招商人员和其它介绍人员的积极性；建议公司在低于部出租面积 80%以下的时候，将提成奖励调整为 当月租金的100%，其中70%奖励招商主体或介绍
8、人，30%奖励物业公 司做为活动经费；当租赁物业出租率达到公司总物业 80%时，提成奖励 调整为70%，其中50%用以奖励招商团队或介绍人，20%奖励物业公司做为活动经费。当租赁物业出租率达到公司总物业90%时，提成奖励调整为50%，其中35%用以奖励招商团队或介绍人,15%奖励物业公司做为活动经费。以上物业公司所有的奖励提成均扣除50%，用于年终奖发放。招商提成奖奖金均由物业公司支付招商主体与物业公司提成奖励调整对照表:序号物业出租率总提成招商主体奖励物业公司提成提成1低于80%100%70%30%2高于80%低于或达到90%70%50%20%2高于90%50%35%15%注：1、物业公司在
9、每次提成中将抽出 50%用于活动经费，另50%用于年终奖发放；2、招商主体指：招商团队、个人、现有客户、自来客户等；3、新入客户签订合同后，招商奖金在当月对招商主体进行发放4、此对照表为所有奖励主体发放奖金时提供发放依据。（1）公司全员招商，客户引进新客户或提供招商信息，引进新 客户成功者根据物业出租率均给予奖励；（2）招商团队成功引进客户者，根据物业出租率均给予奖励；（3）自来客户承租，成功签订合同者，招商主体提成奖归属公 司所有，物业提成根据物业出租率均给予奖励分配；五、待公司物业整体出租率达到 95%以后，对经营规模较小，稳 定性不够，抗风险性较差。交租不及时，信誉度不高的客户，进行逐步 淘汰。为优质企业入场经营提供条件。所有改革都会面临有一些阻碍，会伴随一些阵痛，咬牙坚持就好 了，挺过就会柳岸花明；一个市场的招商工作也是这样，商家会让出一 些好处或率先改造一些功能性的投资，先迈出一步，才能吸引客户，待 得那一天吸引到一只金凤凰来，自然会引来一些家雀，那时候老板你就 偷着乐吧。广超物业管理有限公司二0六年一月二十日
