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1、房地产代理全程策划工作程序初步接洽阶段1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、代理部、研究部报告名称：*项目策划大纲中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部报告名称：会议纪要汇总*项目概念设计提示或项目调整建议中心内容：草图、立意、说明、交流记录前期策划阶段3、地块内在条件整合及价值分析负责部门：策划部、投资部报告名称：*项目土地价值与分析报告中心内容：适合的规则布局和建
2、筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：*项目综合定位报告中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意5、依据定位针对性的市场调查负责部门：策划部、研究部报告名称：*项目市场调查报告中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、经济可行性分析负责部门：投资部、策划部报告名称：*项目经济可行性分析报告中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。7、初步营销框架负责部门：策划部报告名称：*项目初步营销报告中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系8、规
3、划、设计方案及跟踪负责部门：策划部报告名称：*项目初步营销报告*项目建筑概念设计*项目环艺概念设计或*项目设计修改意见*项目设计要点中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导营销策划阶段9、营销整体规划负责部门：策划部、代理部报告名称：*项目营销整体规划中心内容：，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。10、经济敏感分性负责部门：投资部报告名称：*项目经济敏感性分析报告中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。11、价格策略执行计划负责部门：投资部、代理部报告
4、名称：*项目价格策略报告中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。12、物业准备工作计划负责部门：投资部报告名称：*项目的物业模型中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和标准物业管理模式的融合。13、销售准备工作计划负责部门：代理部、策划部报告名称：*项目前期工作计划表中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算14、项目包装执行计划负责部门：策划部报告名称：*项目包装概念设计中心内容：设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。15、广告宣传炒作计划负责
5、部门：策划部、代理部报告名称：*项目新闻炒作提纲和广告发布计划中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。16、销售活动规划及策划负责部门：策划部、代理部报告名称：*项目公关活动计划报告刀*项目*活动报告策划书中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。17、装修套餐负责部门：策划部、代理部报告名称：装修套餐服务计划报告中心内容：售后装修和装修按揭服务。销售实施阶段18、销售培训负责部门：代理部、策划部、投资部教材名称：销售基础知识*项目销售相关内容中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方
6、式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。19、执行修正负责部门：代理部、策划部往来文件：*项目销售情况总结*项目策划执行修正安案中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。20、置业锦囊负责部门：策划部代理投资部报告总称：置业锦囊中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。21、夸张和消费者投资的可性报告。房地产全程策划营销案现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划
7、营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查地理位置.地质地貌状况土地
8、面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅
9、形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异-5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析三土地（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1类比竞争楼复盘调研类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目规划设计及销售资料综合评判2、项目定位市场定位：区域定位主力客户群定
10、位功能定位建筑风格定位五项目价值分析1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理
11、E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1均价的确定住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度具体单位定价模拟项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值
12、项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性七项目投入产出分析1项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标2、项目首期成本模拟成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1项目风险性评价价值提升及其实现的风险性:减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼：3、经济政策风险国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出
13、台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求
14、而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。一总体规划1项目地块概述项目所属区域现状项目临界四周状况项目地貌状况2、项目地块情况分析发展商的初步规划和设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局项目总体平面规划及其说明项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况项目
15、道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统项目所在地周边市政配套设施调查项目配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发分期开发思路首期开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提
