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1、东莞市骏景景高尔夫夫花园开开发有限限公司骏景高尔尔夫花园园推广建议案案 目 录序 言言第一部分：市场分分析.1、 东莞市场分分析.2、 香港外销市市况分析析3、 香港客户之之综合分分析.第二部分：物业分分析.1、 物业简介.2、 物业SWOOT分析析.3、 营销策略第三部分：*物物业简介介第四部分：*工工作及一一般合作作条款第五部分：销售安安排第六部分：收费标标准.第七部分：公司经经验.第九部分：结语.序 言承蒙贵司赐赐予机会会，为为贵司所所开发骏骏景高尔尔夫花园园撰写初初步策划划代理合合作方案案。由于贵司所所提供资资料有限限，我司司根据在在香港与与华南地地区多年年代理项项目之经经验，结结合本
2、项项目实地地考察情情况，特特撰写此此项目初初步策划划建议案案及双方方合作模模式。项目具体之之操作方方案将于于彼此更更深入接接触及获获得有关关资料后后再作补补充，深深信此项项目透过过敝司专专才及周周详推销销计划，定定能创造造出骄人人的销售售成绩。敝司深具诚诚意，希希望能以以长远合合作伙伴伴形式。第一部分 市场场分析 东莞莞市统计计局对外外公布了了东莞市市第一季季度经济济增长数数据：初初步测算算，全市市国内生生产总值值132233亿元元，同比比增长11693，增增速高出出全省同同期64个百分分点，在在全省221个地地级以上上市中保保持第一一位。一一季度全全市经济济实现了了速度与与效益双双增长，开开
3、局势头头良好。 一一季度东东莞经济济增长呈呈现5个明显显特点： 一一是世界界经济回回暖拉动动出口回回升。一一季度全全市出口口总额44736亿美美元，同同比增长长261，其其中机电电产品出出口3003亿美元元，增长长315。中中国加入入WTOO初露苗苗头，全全市实际际利用外外资394亿美美元，增增长531。 东东莞的经经济一直直是以外外向型为为主，出出口是东东莞最为为主要的的经济成成分，东东莞市是是全国出出口第三三大城市市，机械械与电子子产品一一直是东东莞的产产业强项项，在世世界电子子行业素素有“东莞塞塞车、全全球缺货货”之说，所所以世界界的经济济形势直直接影响响着东莞莞，而东东莞的机机电产品品
4、又直接接影响着着世界。 二二是出口口回升对对工业生生产的拉拉动作用用明显增增强。一一季度全全市完成成工业总总产值（当当年价）30849亿元，同比增长1984。工业销售产值2962亿元，增长1534；工业产品销售率为9602。 东东莞现有有外资企企业1660000多家，自自中国加加入世贸贸后，出出口增多多拉动了了东莞工工业的发发展。 三三是在城城市建设设的带动动下，固固定资产产投资规规模扩大大。一季季度镇以以上固定定资产投投资总额额1584亿元元，同比比增长11323，商商品房屋屋销售率率5563，同同比上升升148个百百分点。 今今年是东东莞的规规划建设设年，“一网两两区”相继在在今年进进入实
5、际际施工和和奠基阶阶段，而而大打城城市牌使使东莞各各镇区在在市政建建设上也也加大了了投入，城城市变美美了，商商品房自自然好销销了，这这是东莞莞市政府府送给房房地产商商们的利利市。 四四是市场场销售较较为平稳稳。一季季度全社社会销售售品总额额471亿元，同同比增长长1274。城城乡集市市贸易成成交额3354亿元，增增长23361。 现现在东莞莞有超市市二万多多家，沃沃尔玛、家家乐福、百百佳等世世界级的的大超市市都齐集集东莞，使使东莞成成了商家家必争之之地，面面对越来来越多的的选择，东东莞的百百姓消费费越来越越理性，热热情也越越来越高高。 五五是企业业经济效效益显著著提高。全全市规模模以上工工业经
6、济济效益指指数为110954，同同比上升升1197个点点；实现现利润总总额12269亿元元，增长长9496，亏亏损企业业亏损额额368亿元元，下降降23，微微观经济济效益上上升，带带动宏观观经济效效益进一一步改善善。一季季度地方方预算内内财政收收入11144亿元元。3月末全全市各项项存款余余额1550291亿元元，各项项贷款余余额777857亿元元，分别别比去年年增长3303和和370。 1、东东莞市场场概况 高高端产品品市场占占有率大大东莞市场主主要由别别墅、TTOWNNHOUUSE、多多从层几几小高层层为主，市市场对高高层认可可度不高高，所以以高层数数量不多多。同时时因土地地供应量量相对较
7、较大，故故项目占占地面积积相对较较大，均均以亩计计量单位位，一个个项目就就有几百百上千亩亩都属正正常，且且容积率率较低。尤尤其值得得一提的的是东莞莞的别墅墅、TOOWNHHOUSSE数量量超过440000幢（含含已售在在建数量量），并并且别墅墅用地尚尚在不断断增加中中。一般般一个大大项目别别墅数量量有6000-7700幢幢之多，中中小型的的也有二二、三百百幢，价价格主要要在60000-80000元/平方米米左右，少少量价格格可达到到120000/平方米米以上。由由此可见见东莞高高端市场场容量的的巨大。另另外东莞莞市场的的户型较较深圳而而言明显显偏大，最最大的三三房做到到了1770平方方米左右右
8、，两房房也普遍遍在800-1110平方方米之间间，一房房和两房房的供应应量较小小，显示示整个市市场主要要以居家家为主，投投资及过过度性用用房暂时时未成气气候。近近一两年年来，东东莞市场场也开始始出现了了像贝尔尔高林等等知名的的大家手手笔，且且有些新新户型深深圳也未未曾有过过，从侧侧面证明明了东莞莞市场的的前景。市场场未形成成完善的的价格体体系在东莞很多多项目的的价格与与估计的的相差甚甚远，根根据调查查的项目目所处的的位置及及产品的的差异对对其进行行分析，而而实际的的真实价价格及销销售进度度与我们们估计的的出入较较大。特特别是产产品的地地缘价格格差异与与判断的的出入较较大。在在产品差差异不大大的
9、情况况下，莞莞城中心心区与周周边偏远远区域项项目价格格相差不不大甚至至有的项项目略低低。其原原因是市市场在起起作用。在在东莞城城市化进进程不高高，主城城区较小小，各区区、镇间间距较大大，所以以跨区域域购买的的行为不不会很多多买家一一般会选选择在日日常活动动频繁区区域内购购房，从从而使得得某个小小区域的的购买力力直接影影响到项项目价格格。众所所周知，东东莞以制制造业而而闻名，本本地土地地主因出出租土地地办厂，人人均收入入要高过过在城区区的上班班族，所所以主城城区的项项目拥有有的交通通、生活活便利等等 区位位优势因因购买力力支撑不不强而体体现不到到价位上上。最具具购买力力的本地地土地主主东莞的客户
10、户大致分分为以下下几类：1)东莞本本地人（含含本地土土地主和和上班族族）；2)港、台台及外商商企业主主及高级级行政、技技术人员员；3)在东莞莞多年的的工厂高高级蓝领领及中、高高层白领领。根据统计：目前市市场上的的高端产产品（含含别墅、TTOWNNHOUUSE及及大面积积平面单单位主要要客户就就是本地地土地主主，直接接占到市市场销售售量的约约70%左右，另另外部分分由港、台台、外商商占据。 市市场前景景看好东莞市政府府为了加加快城市市化进程程，全力力打造出出一个全全新的东东莞，在在东莞老老城区改改造的同同时，用用了两年年时间将将紧临的的东城改改造一新新，同时时为了表表明东莞莞市政府府对城市市发展
11、的的决心，不不仅计划划将未来来的市政政府迁移移到目前前近乎一一片空白白的南城城，更是是出大手手笔，筑筑出一条条尤胜一一筹的东东莞大道道，并以以东莞大大道为轴轴，加紧紧大造“南城房房地产板板块”。可以以想见三三五年之之内，面面积如深深圳罗湖湖、福田田、南山山大小的的莞城、东东城、南南城三个个城区会会合而为为一。届届时一个个集山、水水、城体体的城市市景观框框架，现现代化的的新型城城区。目目前深圳圳、广州州各大开开发商、代代理商通通过各种种途径进进入东莞莞市场即即是看中中东莞良良好的市市场前景景。2、塘厦镇镇市场分分析2.1塘厦厦市场概概况 塘塘厦镇目目前的城城镇建成成区已达达70平平方米公公里，人
12、人口规模模亦达550多万万人，相相当于一一个中等等城市的的规模。对于东莞而而言由于于城市化化进程相相对比较较滞后，为为此，塘塘厦镇政政府采取取了一系系列的基基础设施施建设工工作，今今年筹集集了总额额达155亿的资资金，用用于城市市建设。第第一启动动行政文文化新区区的建设设。在塘塘厦西南南部以迎迎宾大道道为中轴轴线，规规划了33平方公公里的行行政文化化新区。新新中心将将成为塘塘厦的政政治、文文化、金金融、信信息服务务中心，是是塘厦的的标志性性片区。第第二是抓抓好道路路交通网网络建设设，重点点抓好科科苑大道道、东深深二路、龙龙林铺道道等六条条主干道道的规划划建设，进进一步完完善了“五横六六纵”道路
13、网网，同时时中心区区内主要要道路全全面改造造成高标标准的沥沥青路面面，提升升了道路路交通的的档次。第第三是大大力发展展城市交交通，全全镇规划划11条条镇内公公交线路路，增投投92辆辆公交车车，实现现道路交交通四通通八达、快快捷便利利。塘厦作为东东莞市东东南片区区的区域域中心，大大力发展展第三产产业，增增强城市市的集聚聚效应和和辐射能能力。一一是建成成三大商商业中心心和十大大专业市市场；二二是新建建一批大大型商业业设施，提提升档次次；三是是兴建了了新都会会怡景、金金岛等一一批星级级酒店，带带旺了商商务、娱娱乐行业业；四是是开通了了镇外客客运公交交线路和和香港直直通巴士士；五是是兴建森森林公园园高
14、尔夫夫球场、乡乡村俱乐乐部等各各类休闲闲旅游项项目，城城镇休闲闲产业逐逐渐兴旺旺；六是是加强中中介服务务业、证证券金融融业餐饮饮业等服服务业的的发展；七是完完善教育育基础设设施。小结：塘厦厦镇委、镇镇政府把把加快房房地产开开发建设设作为培培育新的的经济增增长点和和加快城城市建设设的重要要工作来来抓，并并成立了了第三产产业促进进会，有有效整合合政府、社社会、企企业多方方面的资资源，共共同推动动塘厦房房地产的的快速发发展。这这几年引引进开发发了骏景景高尔夫夫花园、三三正半山山豪苑、银银湖山庄庄、大都都会豪庭庭、东港港城市花花园等一一大批大大型、高高档的房房地产项项目，有有力的带带动了房房地产开开发的全全面发展展。2.2市场场特色根据对东莞莞及珠三三角外销销市场，*认为为呈以下下特色：1、 港人度假盘盘之特色色1.1（珠珠三角、塘塘厦、常常平、樟樟木头）楼盘名称三正半山豪豪苑物业类型别墅物业
