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1、 房地产开发有限公司 与 沃尔玛 房屋租赁协议 二零 年 月 日目 录第一部分 一般条款第1条定义 第2条租赁标的物和房屋第3条租赁标的物建设、验收、交付第4条租期第5条租赁费用及能源费用第6条房屋及其它区域的使用第7条租赁标的物及大厦的维修与修复第8条税 费第9条陈述和保证第10条转让和转租；优先购买权第11条不可抗力第12条违约责任及提前解除第13条交还房屋第14条适用法律和争议的解决第15条其他规定第二部分第三部分 商业条款附件附件一房屋总平面图附件二各层平面图/立面图/剖面图附件三租用面积计算表/租赁费用计算表附件四要求与规格附件五乙方进场施工条件附件六甲方已向乙方提供的文件附件七甲方
2、与乙方维保职责附件八抵押权人保证函格式房 屋 租 赁 协 议PREMISES LEASE AGREEMENT出租人(以下称“甲方”)，与承租人(以下称“乙方”)，于本协议页首所示的日期签订本房屋租赁协议(以下称“本协议”)。(甲方和乙方以下单称为“一方”，合称为“双方”) 就甲方向乙方出租租赁标的物的事宜，双方协商一致，达成如下协议：本协议组成本协议包括以下文件及图纸，所有文件及图纸均构成本协议不可分割的一部分。如果第二部分商业条款、第三部分附件的内容与第一部分正文产生矛盾或歧义，则应以第二部分、第三部分为准。第一部分 一般条款第二部分 商业条款第三部分 附件附 件 一： 房屋总平面图；附 件
3、 二： 各层平面图/立面图/剖面图；附 件 三： 租用面积计算表/租赁费用计算表；附 件 四： 要求与规格；附 件 五： 乙方进场施工条件；附 件 六： 甲方已向乙方提供的文件；附 件 七： 甲方与乙方维保职责；附 件 八： 抵押权人保证函格式。第一部分一般条款第1条 定义在本协议中，除非根据上下文另有含义，下列用语具有如下含义：1.1 租赁标的物，是指“甲方和乙方同意按照本协议列明的条款及条件，出租和承租本协议附件一、附件二和附件三所示的租赁标的物，该租赁标的物包括乙方专有使用的房屋 (“房屋”)，还包括附件一、附件二所示的停车区、装卸货区及甲方依本协议约定向乙方提供的相关设施设备”。1.2
4、 大厦，是指“租赁标的物所对应的土地证的红线范围内的所有建筑物。”1.3 进场日，是指“甲方已完成本协议约定的各项条件，并且乙方根据附件五对进场施工条件验收合格后，可以进场施工的日期”。1.4 交付日，是指“租赁标的物通过当地有关部门工程综合竣工验收合格，包括消防验收合格及工程综合竣工验收合格，且租赁标的物已按本协议附件四的约定经乙方验收合格后，甲方向乙方交付租赁标的物的日期”。1.5 租约年，是指“连续十二（12）个月的租赁期间”。1.6 免租施工期，是指“自乙方根据本协议的约定实际进场之日起至房屋内乙方商场开业日的前一日止，甲方授予乙方的免租施工期”。前述免租施工期不应超过 （ ）天，但若
5、由于甲方的原因导致乙方无法在 （ ）天内完成房屋内乙方商场开业所需要的施工和准备工作的，或若由于中国商务部未能在上述 （ ）天内批准同意乙方在房屋内开设乙方商场，则免租施工期顺延至房屋内乙方商场开业日的前一日。1.7 大厦商铺面积开业率，是指“租赁标的物所在的大厦内已经开业且处于正常经营的商铺的总面积与大厦内可用于商业经营的面积的比例，其中已经开业且处于正常经营的商铺面积与大厦内可用于商业经营的面积均不包括乙方在大厦内的租用面积，及甲方已经出售给第三人的大厦商铺面积”。1.8 租赁费用，是指“本协议项下的与使用租赁标的物有关的全部费用，包括租金、各类设施设备使用费、物业服务费”。1.9 装卸区
6、域，是指“本协议租期内，甲方交由乙方、乙方员工和乙方的供应商有权专有使用的，在本协议附件一、附件二所标示的装卸货区”。1.10 停车区，是指“本协议租期内，甲方自负费用负责管理（包括保安和清洁），交由乙方、乙方员工、乙方供应商、乙方顾客使用的停车区域”。1.11 乙方室外公共区，是指“本协议租期内，乙方有权免费使用本协议附件一、附件二所标示的区域”。第2条 租赁标的物和房屋双方确认，在根据本协议确定的计算标准、附件一及附件二进行现场核实实际的租用面积（“核实的租用面积”）前，本协议约定的房屋租用面积为甲乙双方共同确认的、根据施工图纸测算出来的房屋套内面积，不包括应由该等租用面积所分摊的公用面积
7、，但乙方有权依法使用房屋租用面积所分摊的公用面积。租赁标的物的租赁费用应根据租用面积为标准计算。双方确认，租用面积的计算标准为以墙体的中线开始计算、乙方能够使用的房屋套内面积，详见本协议附件一及附件二。在乙方商场开业日前的一个月内，双方将共同委托当地房管部门下属的测绘机构根据本协议确定的计算标准、附件一及附件二核实实际的租用面积。如双方所核实的租用面积与上述租用面积的误差比（如以下公式定义）不超过正负百分之三（3%）时，双方同意执行测绘机构所核实的租用面积调整本协议约定租用面积，并签署调整租用面积的确认书；若双方所核实的租用面积与上述租用面积的误差比（如以下公式定义）超过正负百分之三（3%）时
8、，如该等误差是由于施工图纸变更且经乙方确认的，则双方按照测绘机构核实的租用面积调整本协议租用面积，并签署调整租用面积的确认书。否则，若误差比超出正3%时，仍按照3%标准计算并调整本协议租用面积，若误差比超出负3%时，则双方按测绘机构核实的租赁面积调整本协议租用面积，如该超出负3%的情形影响了乙方的经营布局，乙方有权解除本协议，甲方赔偿乙方由此所导致的全部损失。租赁费用将根据确认书所确定的租用面积进行计算。租用面积确定后，在本协议期间，除乙方额外要求增加或减少租用面积，双方不再对租用面积提出异议。测绘费用由甲方承担。若乙方对当地测绘机构核实的租用面积产生异议，则甲方同意乙方有权自负费用委托其他的
9、测绘机构进行重新测绘，并以本次测绘结果为准。面积的误差比 =核实的租用面积 本协议约定的租用面积本协议约定的租用面积第3条 租赁标的物建设、验收、交付3.1 甲方将自筹资金，按照本协议附件一、附件二和附件四所约定的要求和规格完成租赁标的物的设计及施工工作，并按照本协议的约定阶段经乙方验收。甲方应按照相关法律法规的规定，尽快办理大厦工程综合竣工验收合格的备案手续。本协议附件中所涉及的装卸货区、停车区、顾客通道及出入通道等区域，是“不可更改的区域”。如果甲方不按照约定进行设计和施工，擅自改变此种“不可更改的区域”，则应承担违约责任。在整个租期内，甲方如需变更上述不可更改区域及对乙方商场客流有影响的
10、其他通道或区域（如停车场出入口、大厦的主通道等），应取得乙方的书面同意。进场日 “进场日”前甲方应完成或满足下列条件：(i) 租赁标的物所在城市的城市商业规划已获得中国商务部或其授权机关的批准；(ii)乙方在房屋内开设乙方商场符合前述中国商务部或其授权机关批准的租赁标的物所在城市的城市商业规划；(iii) 租赁标的物所在城市的商务主管部门举行的有关乙方在房屋内开设乙方商场的听证已完成，且听证结果是同意乙方在房屋内开设乙方商场(若适用)；(iv) 甲方已完成本协议附件五乙方进场施工条件约定的乙方进场施工条件。甲方应在本协议第二部分第7条约定的具体日期实现进场日。进场日实现之日，甲乙双方应另行签署
11、有关进场日日期的确认书。在进场日之日或之前，甲方应为乙方在房屋内使用能源，包括但不限于水、电、燃气和/或暖气（如使用市政供暖）安装独立的能源计量表，安装前述能源计量表所产生的相关费用由甲方承担。从乙方进场日起，乙方在房屋内所使用的能源费用根据乙方的实际用量由乙方承担。即使乙方提前进场，甲方仍有义务及时完成其进场日条件，并且不因此免除甲方可能承担的任何违约责任。3.3 修理清单（一）乙方在收到甲方要求其对附件五所约定的进场施工条件的进行验收的书面通知后，乙方应在十(10)个工作日内按照附件五乙方进场施工条件所定义的标准检查租赁标的物，并将不符合附件五要求的项目（以下称“修理项目(一)”）列出清单
12、（以下称“修理清单(一)”）交给甲方进行修理。甲方须收到修理清单(一)后十五(15)个工作内完成修理项目(一)。若甲方在收到修理清单(一)后十五(15) 个工作日内仍未完成修理项目(一)的, 对此，乙方有权自行或委托第三方完成修理清单(一)中的任何或全部修理项目，所产生的费用经甲乙双方确认后由甲方承担。甲方同意乙方可向甲方提供由第三方就其进行的前述修理项目而出具的合法有效发票。甲方收到前述修理项目发票后七(7) 个工作内,甲方应向乙方支付与发票金额等额的款项至乙方指定的银行帐号。3.4 修理清单（二）在乙方收到甲方要求乙方验收租赁标的物的书面通知后，乙方应在十个工作(10)日内按照附件四要求与
13、规格所规定的标准检查租赁标的物，并将有瑕疵的项目和/或不符合要求的项目（以下称“修理项目(二)”）列出清单（以下称“修理清单(二)”）交给甲方进行修理。甲方须在收到修理清单(二)后十五(15)个工作日内完成修理项目(二)。若甲方在收到修理清单(二)后十五(15)个工作日内未完成修理项目(二)的，对此，乙方有权自行决定：(i) 乙方决定终止本协议；或(ii) 乙方可自行完成与商场开业或营运有关的或必要的修理清单(二)中的任何或全部修理项目。经甲乙双方书面确认后，甲方同意承担因其未履行本第3.4条项下的修理义务而由乙方自行完成修理清单(二)中任何或全部修理项目而产生的所有费用和款项。若乙方委托第三
14、方代为修理修理清单(二)中的任何或全部修理项目，甲方同意乙方可向甲方提供由实际修理方就其进行的前述修理项目而出具的合法有效的发票。在甲方收到前述修理项目的发票后的七(7)个工作日内,甲方应向乙方支付与发票金额等额的款项至乙方指定的银行帐号。如甲方未按上述3.3条和3.4条的约定将乙方垫付的维修费用支付给乙方，乙方可在随后应支付给甲方的租赁费用中扣除有关维修费用。甲方仍需按本协议约定对乙方代为维修的项目承担维修保养责任。3.5 交付日 甲方应于本协议第二部分第7条约定的具体日期实现交付日。甲乙双方需于租赁标的物交付日签署有关租赁标的物及甲方根据本协议应交付的设施的交付确认书。在本协议所约定的交付
15、日前，甲方必须应提供下述加盖甲方公章的以下复印件，并提供原件供乙方核验，该等材料亦构成本协议附件六的文件：(1) 建设工程规划许可证；(2) 建筑工程施工许可证；(3) 建设期内环保可行性报告批复；(4) 消防设计审核意见书； (5) 租期内持续有效的房屋租赁证；(6) 租赁标的物所在城市的消防部门出具的租赁标的物消防系统验收合格意见书，和允许乙方在租赁标的物内投入营业的其他文件；(7) 工程综合竣工验收报告或建设工程综合竣工验收备案证明书；(8) 技术监察部门出具的扶手电梯、自动坡道安全运行许可证；(9) 甲方与租赁标的物所在城市的供电部门签定的供电协议书；(10) 甲方的税务登记证(国税)及税务登记证(地税)；(11) 政府有关部门颁发的经盖章的房屋测绘图；(12) 租赁标的物所在城市的房屋管理部门颁发的有关该房屋可以用作商业用途并且所有权人为甲方的房
