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1、国际房地产投资公司案例目录案例背景3国际房地产投资公司3医院改造项目3卡洛斯的挑战3数据和方案4医院的购买4市长的选举4是否等待选举结果4LIH申请4LIH项目和非LIH项目5LIH项目5非LIH项目：6决策树7买、不买、等选举结果：7直接购买：8等待选举结果后购买：12完整的决策树：14风险和决策15敏感性分析16选举结果16LIH通过概率16贴现率17NPV的影响：17买、不买、等选举结果：18是否继续购买：19建议21NPV的计算21出售医院21案例背景国际房地产投资公司国际房地产投资公司主要从事房地产的买卖，开发以及运营。公司主要聚焦于居住类房地产业务。医院改造项目日前，一所医院正在以
2、一个很有吸引力的价格出售。国际房地产投资公司希望购买该医院，将其改造成出租住房。由于纽约市房屋发展局(NYHDA)针对廉价出租住房有一系列优惠政策(LIH)，所以公司认为医院改造项目将有很好的前景。该项目由卡洛斯负责。卡洛斯的挑战卡洛斯面临的最大的不确定性主要在于能否成功申请LIH。这受到诸如市长选举结果等因素的影响。而且，能否成功申请LIH也将直接影响购买和运营决策。卡洛斯必须制定合理的策略来应对这些不确定因素。数据和方案医院的购买如果决定购买医院，需要交付10%的定金。3个月后，必须确认是否购买。如果确认购买，需要交付余下的90%。如果不购买，将损失10%的定金。医院购买的投资如下表：投资
3、不买医院0买医院决定放弃-200000决定买-2000000市长的选举一个月后，市长的选举结果将公布。其中一位候选人支持LIH项目，将对项目通过LIH申请产生积极影响。而另一位候选人不支持LIH项目，将对通过LIH申请产生消极影响。对于选举结果的预测如下表：概率选举乐观0.6不乐观0.4是否等待选举结果鉴于选举结果的影响，可以选择等待一个月后再购买医院。但是，这将带来其他买家先购买医院的风险。对于一个月后医院是否可买的预测如下表：概率1月后可买可买0.8不可买0.2LIH申请申请LIH的结果将会影响到医院的购买决策，而LIH申请结果有可能在3个月以内，也可能超过3个月。同时，LIH申请的结果也
4、会收到选举结果的影响。对于LIH申请的时间和结果的预测如下表：概率申请LIH3个月内0.7超过3个月0.3通过乐观选举0.7不乐观选举0.2不通过乐观选举0.3不乐观选举0.8LIH项目和非LIH项目对于能否通过LIH申请，对该项目带来的收益是不同的，这里分析LIH项目和非LIH项目的净现值，其中设共用房间96间，运营周期为30年，贴现率为7%。如下表：房间数96周期(年)30贴现率0.07LIH项目如果通过LIH申请，将会有一系列的优惠政策，同时会规定房间档次的比例。LIH项目各项数据和NPV如下表：单价(/间月)成本初始投资运营成本(/年)维护成本(/年)税率年收益NPV收益NPVLIH收
5、益491.2-921600-2000000-56000-600000.4269,917.442,427,816.63427,816.63比例单价(/间月)高0.2685中0.3484低0.5418非LIH项目：如果未通过LIH申请，或者不申请LIH，将没有优惠政策，同时对房屋档次比例也没有限制，但是要考虑当地市场情况。非LIH项目各项数据和NPV如下表：单价(/间月)成本初始投资运营成本(/年)维护成本(/年)税率年收益NPV收益NPV非LIH收益520-1152000-2000000-56000-750000.45257,422.002,042,360.2042,360.20决策树买、不买、
6、等选举结果：当前要决策买医院、还是不买医院。如果不买，一个月后可能买不到。如果可以买，这时选举结果可能是乐观的也可能是不乐观的。如下图：直接购买：如果不等待选举购买后，将要决策是否申请LIH。如下图：如果申请，将受到选举结果的影响。而三个月后，将要决策是否继续购买医院，这时有可能LIH申请结果还没出来。如下图：如果三个月内出结果，这时有通过和不通过两种结果，根据结果决策是否继续购买。如下图：如果三个月内没有结果，依然要决策是否继续购买，最终的结果可能通过可能未通过。如下图：如果不申请LIH，在三个月后要决定是否继续购买。如下图：等待选举结果后购买：一个月后选举结果出来后，会知道结果是乐观的还是
7、不乐观的。如果是乐观结果，要依次决策是否购买、是否申请、再过三个月是否继续购买等。如下图：如果是不乐观结果，也要依次决策是否购买、是否申请、再过三个月是否继续购买等。如下图：完整的决策树：最终决策树见国际投资.xlsx风险和决策基于案例所给数据和决策树，最优策略为：直接购买医院并申请LIH，三个月后继续购买，不管LIH结果如何，继续运营。基于此决策的风险分析如下表：EMV概率427,816.630.542,360.200.5敏感性分析选举结果由于选举结果影响是否直接购买的决策，同时也影响LIH申请结果，所以分析其敏感性。如下表：乐观选举概率直接购买EMV等待结果购买EMVLIH通过概率是否直接
8、购买235088.4143188070.73150.5TRUE0119451.485595561.188360.2TRUE0.1138724.3069110979.44550.25TRUE0.2157997.1284126397.70270.3TRUE0.3177269.9499141815.95990.35TRUE0.4196542.7714157234.21710.4TRUE0.5215815.5928172652.47430.45TRUE0.6235088.4143188070.73150.5TRUE0.7254361.2358203488.98860.55TRUE0.8273634.0
9、573218907.24580.6TRUE0.9292906.8788234325.5030.65TRUE1312179.7002249743.76020.7TRUE可以看出，其他条件不变，选举结果不会影响是否直接购买的决策。而选举局势越乐观，LIH通过概率越大。LIH通过概率直接购买EMV不乐观选举下LIH通过概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91乐观选举下LIH通过概率042360.257778.4673196.7188614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.80.165487.5980
10、905.8496324.1111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.20.288614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.50.3111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.90.4134869.7150288165706.3181124.5196542.82119
11、61227379.3242797.5258215.8273634.1289052.30.5157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.70.6181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.10.7204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.732759834301
12、6.2358434.50.8227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.90.9250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.5373852.7389271404689.21273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.9396980.1412398.4427816.6LIH通过的概率可能影响购买决策，且存在很大不确定性，所以分析在乐观选举和不乐观选举两种条件下，LIH通过概率的敏感性。直接购买EMV如下表：等待选举结果购买EMV如下表：等待选举结果购买EMV不乐观选举下LIH通过概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91乐观选举下LIH通过概率033888.1646222.7758557.37708
